【正文】 2023年 2月 12日星期日 上午 6時 17分 56秒 06:17: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 12日星期日 6時 17分 56秒 06:17:5612 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , February 12, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :17:5606:17Feb2312Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。小企業(yè)要有長遠的打算大企業(yè)要有注意細節(jié)。做小生意，在于勤 。管理部門是現(xiàn)代組織的特殊器官，正是依靠這種器官的活動，才有職能的執(zhí)行和組織的生存。用心想辦法，一定有辦法，遲早而已。 ? 浪費時間。 產(chǎn)品推售計劃： 公寓：加推 2 27F 寫字樓：加推 2 2 2 25F 推廣訴求：本月將分為 2個階段進行訴求以 3月 20日為節(jié)點， 3月 119日延續(xù)前面的主題，同時重點發(fā)布”藝術(shù)大堂開放信息”； 3月 2031日重點訴求商業(yè)價值。 ? 此榮耀卡發(fā)放活動的解釋權(quán)歸協(xié)信集團。 ? 客戶界定：企業(yè)、高層管理者、政府的管理層職員等精英人士 商業(yè)精英嘉年華活動 ? 活動目的： ? 向客戶再次闡明產(chǎn)品價值，增強客戶信心； ? 通過本次活動的舉辦，搭建銷售人員與客戶的溝通平臺，增進新老客戶對本項目的了解，帶動后續(xù)項目的前期蓄客和銷售； ? 銷售人員可通過本次活動，了解客戶需求，形成有利后期持續(xù)銷售的銷售信息反饋。 春節(jié)后，通過 3月初藝術(shù)大堂開放、 3月底商業(yè)簽約活動掀起本階段的營銷高潮。因此，建議在 14月需要逐步加推。 項目形象：寫字樓外裝完成 銷售工作：寫字樓高區(qū)持續(xù)銷售；公寓清盤。 項目推廣：匯商活勱新聞炒作；報版發(fā)布；商務雜志廣告發(fā)布、眼界 3期。 項目推廣：軟文持續(xù)炒作；商家進場新聞炒作；硬廣發(fā)布、眼界 2期。 項目推廣：圖片新聞、硬廣、短信及渠道銷售。 推廣策略之二：差異化對策 ? 南坪中心、觀音橋步行街、江北嘴核心、兩江新區(qū) ?? 每一個項目都有自己的地段優(yōu)勢； ? 景觀、配套、服務、精裝、硬件指標 ?? 每一個項目都有自己的產(chǎn)品優(yōu)勢； ? 地段優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢伯仲之間，但只有一個項目，擁有重慶甚至西南唯一的世界頂級奢侈品集群。 9月 12月投資客戶原因分析 投資原因 長線投資 租金回報 地段珍藏 總數(shù) 成交套數(shù) 15 0 5 20 比例 75% 0% 25% 100% 公寓難點的突破策略之一：推廣對策 2. 解決現(xiàn)階段公寓訴求主題，在寫字樓和商業(yè)的支撐下，梳理準確的強賣點； 就近期成交客戶來分析，購買目的主要是看好地段的稀缺性和未來絕對中心的地段價值，不看重近期的租金回報。 ?但就在政府穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的調(diào)控措施頻頻發(fā)力的同時，樓市 “ 高燒 ” 依然不退。 物業(yè)管理 —— 目前動態(tài)： 主體建設中，售房部未開放 2023年市場推售數(shù)據(jù)分析 競爭項目摸底 ?朗晴廣場 開發(fā)商 重慶漢陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地址 江北區(qū)觀音橋步行街西環(huán)路 10號 02367758800 占地面積 11310平方米 總建面 131069平方米 容積率 戶型區(qū)間 —— 實用率 —— 標準層高 —— 規(guī)劃戶數(shù) 1300戶 平層面積 —— 車位數(shù) —— 交房標準 清水 物管費用 —— 電梯品牌及數(shù)量 —— 建筑規(guī)模 其中寫字樓面積： 15597平方米，商務公寓面積： 42696平方米，酒店公寓面積： 27843平方米，商業(yè)面積： 28559平方米，建筑高度約 150米 物業(yè)管理 華宇物業(yè)管理有限公司 目前動態(tài)： 項目目前商務公寓售罄，銷售均價 11000（精裝），寫字樓 2023年 11已內(nèi)部認購銷售，未正式開盤。 2023年指標回顧 之二 產(chǎn)品去化情況（公寓） 87% 20 23 11號 87% 906 20 23 12號 87% 906 20 23 13號 78% 18 23 6號 91% 21 23 7號 87% 906 20 23 8號 84% 271 322 合計 74% 17 23 14號 91% 21 23 10號 91% 21 23 9號 83% 19 23 5號 74% 17 23 4號 87% 1118 861 20 23 3號 74% 17 23 2號 87% 1041 20 23 1號 建筑面積 套內(nèi)面積 套數(shù) 建筑面積 套內(nèi)面積 套數(shù) 去化率 去化量 推出量 房號 2023年指標回顧 之二 產(chǎn)品去化情況（寫字樓） 樓層 推出量 去化量 去化率 套數(shù) 套內(nèi)面積 建筑面積 套數(shù) 套內(nèi)面積 建筑面積 5層 8 8 100% 6層 8 8 100% 7層 8 8 100% 8層 8 7 88% 9層 8 7 88% 10層 8 6 75% 11層 8 7 88% 12層 8 7 88% 13層 8 3 38% 18層 8 5 63% 19層 2 2 100% 合計 82 68 83% 2023年指標回顧 之三 產(chǎn)品存量情況 組團名稱 產(chǎn)品類型 總套數(shù) 余量套數(shù) 余量建面 （㎡） 建面單價（元 /㎡） 余量總銷金額 （萬元） A幢 公寓 420 149 8627 11866 10237 C幢 寫字樓 133 57 18313 13937 25523 合計 553 206 26940 35760 2023年指標回顧 之四 成交客戶分析 2 5 歲以下2%2630歲9%3135歲18%3640歲36%4145歲25%4650歲7%51歲3%成交客戶年齡構(gòu)成：購房者主要為 3145歲的都市中堅群體，這部分人群正值壯年，處于事業(yè)的高峰期，消費層次和消費成熟度都較高。項目建筑高度 . 物業(yè)管理 渝世弟物業(yè)發(fā)展有限公司 目前動態(tài)： 項目目前在進行內(nèi)部認購，認購價格 1550016800元 /平方米起。 2023年協(xié)信中心將會面臨市場推售高峰期的殘酷競爭格局；但由于協(xié)信中心于 2023年 10月低調(diào) 入市以來，保持了市場的持續(xù)聲音，有一年的市場基礎，所以在 2023年合理的把握時間節(jié)點尤 為重要 [ 提 綱 ] 1 市場和產(chǎn)品分析 2 面臨的問題 3 解決問題的思路和策略 4 2023年年度營銷策略計劃 5 第一階段營銷策略實施方案 5 策略執(zhí)行所需的保障與支持 寫字樓面臨的難點 政策影響 公寓面臨的難點 公寓面臨的難點 公寓面臨的難點問題 之一 價格難點 ? 公寓價格相比較目前市場上的同類型物業(yè)，價格偏高； 公寓面臨的難點問題 之一 價格難點 ? 公寓漲價速度太快，調(diào)價后銷售速度受到了很大影響，成交率大幅下滑； 2023年 7月 9月 2023年 10月 12月 當期售價元 /㎡（套內(nèi)） 14800 15800 來訪總量 /組 223 575 成交套數(shù) /套 21 22 成交率 % % ? 購買協(xié)信中心公寓的客戶群體， 80%的購房目屬于投資，但目前公寓價格導致投資回 ? 報偏低，不能足夠吸引目標客戶群體； ? 以目前售價的投資回報來分析明顯偏低，達不到大部分投資客戶的購買動機。 年初第一槍：政策利好 市場回暖 年中第二槍：地王頻出 量價齊升 年終第三槍：重拳出擊 遏制高價 [ 提 綱 ] 1 市場和產(chǎn)品分析 2 面臨的問題 3 解決問題的思路和策略 4 2023年年度營銷策略計劃 5 第一階段營銷策略實施方案 5 策略執(zhí)行所需的保障與支持 公寓難點的突破策略之一：推廣對策 現(xiàn)階段公寓強賣點的重新梳理，通過有效的精確渠道制定推廣策略 1. 解決推廣渠道，增加來訪數(shù)量和客群質(zhì)量，精確渠道； 9月 12月成交客戶區(qū)域分析 來訪區(qū)域 區(qū)縣 外地 主城 總數(shù) 成交套數(shù) 12 6 2 20 戶型面積比例 60% 30% 10% 100% 因為協(xié)信中心公寓在重慶主城區(qū)域已經(jīng)持續(xù)消化客群 1年的時間，客戶對項目屬性非常了解，對項目有疲憊感；從近期成交數(shù)據(jù)來分析，對于區(qū)縣市場和外地市場任有很高的吸引力。上半年的營銷任務非常重。 項目推廣：戶外更換出街；針對獲獎的報版發(fā)布；新聞炒作；開展商務精英嘉年華活勱；相應的新聞出街；公寓線下渠道銷售。 項目推廣：戶外更換出街；針對商業(yè)簽約的報版發(fā)布；活勱新聞炒作；選擇高端雜志廣告投放；電視臺、電臺新聞發(fā)布。 項目推廣：戶外更換出街；針對寫字樓營銷成果進行新聞炒作；硬廣發(fā)布；選擇高端雜志廣告發(fā)布；短信及電臺廣告發(fā)布。 銷售工作：寫字樓高區(qū)持續(xù)銷售；公寓典藏加推。 2023年第四季度平均解籌分析： 第一階段營銷目標解讀 來訪 認購套數(shù) 認購金額 (萬元 ) 解籌率 每個客戶平均消化產(chǎn) 量（萬元） 10月 217 54 9446 25% 175 11月 268 30 4535 11% 151 12月 248 26 4844 10% 186 ? 要完成第一階段的任務，至少需要提供 975組的客戶來訪量，才能保證 98組客戶的成交。 現(xiàn)目前推出市場的產(chǎn)品供應不足，還不能完全支撐營銷目標的實現(xiàn)。 ?成立的目的：在重慶首個打出“資產(chǎn)托管中心”服務內(nèi)容，增加項目的高端附加值 項目服務附加值增值策略 第一階段營銷策略 成立資產(chǎn)托管中心 ? 操作執(zhí)行 ? 于 2月 1日正式向市場發(fā)布信息：打出”重慶首個高端物業(yè)資產(chǎn)托管中心“。 “ 與您共享 ” 新年促銷活動 1 月 份 營 銷 執(zhí) 行 計 劃 第一階段營銷策略 ? 榮耀卡的優(yōu)惠：無論寫字樓或公寓，在總房款上優(yōu)惠 2個點的折扣 ? 榮耀卡使用須知內(nèi)容： ? 所有持有此卡的客戶，在活動時間內(nèi)購房均可享受 2個點的優(yōu)惠。 區(qū)縣地域分析 區(qū)縣渠道推廣執(zhí)行 ? 萬州 奉節(jié) 墊江 忠縣 梁平 開縣 石柱等渝東北區(qū)縣人口多，經(jīng)濟條件較好，渝東北區(qū)縣客戶對江北渝北區(qū)域認可度較高 ? 潼南 合川 璧山等渝西片區(qū)對江北區(qū)的物業(yè)興趣也較強，且上述區(qū)縣購買力較佳 ? 黔江 彭水 南川 武隆 酉陽 秀山等渝東南片區(qū)要顯得稍微弱一些。 媒體組合： 線上：戶外、報媒、天天樓市、網(wǎng)絡新聞 線下：短信、活動； 12月媒介發(fā)布計劃及營銷費用預算（見附件） [ 提 綱 ] 1 市場和產(chǎn)品分析 2 面臨的問題 3 解決問題的思路和策略 4 2023年年度營銷策略計劃 5 第一階段營銷策略實施方案 6 策略執(zhí)行所需的保障與支持 方案中各工程節(jié)點如期完成，并交付使用 產(chǎn)品供應量充足 確保營銷費用 匯報完畢 謝謝聆聽 ? 即使贈品只是一張紙，顧客也是高興的。軍隊放任，則將不能以令，學校放任，則師不能以教；將不能令則軍敗，師不能教則學校敗，其為國忠，莫此之尤。 ? 經(jīng)營企業(yè)，是許多環(huán)節(jié)的共同運作，差一個念頭，就決定整個失敗 ? 當你在事業(yè)上遇到挫折，有 打退堂鼓 的念頭時，你應該加以注意，這是最危險的時候 !:1706:17:56 ? 世界上沒有夕陽企業(yè) ,只有落后和不思進取的企業(yè)。 ? 成功的企業(yè)領導不僅是授權(quán)高手，更是控權(quán)的高手。 ? 成功的方法千萬條 ,多總結(jié)別人的失敗 ,根據(jù)現(xiàn)實的路行走 ,不要太在意聽取名人大家的創(chuàng)業(yè)格言。 06:172023年 2月 12日星期日 6時 17分 56秒 謝謝各位！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 2月 上午 6時 17分 :17February 12, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 2月 12日星期日 上午 6時 17分 56秒 06:17: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 06:17:560