【正文】 房 未來市政府駐地，海景 （麗園 ) ★ 城東板塊 海西時代中心 200萬 高層、別墅 二房、三房、復(fù)式 海峽體育中心、大型城市綜合體 ★ 嘉琳廣場 高層、別墅 83兩房、 152三房 社區(qū)水體景觀，新汽車站 ★ 大江盛世 78萬 小高層、高 層 4050一房， 8090二房、110130三房 洛陽江、紅樹林灘涂濕地保護 區(qū) ★ 大霞美板塊 四季康城 43萬 小高層、高層 40單身公寓、 80二房、110三房 —— —— —— 區(qū)域競爭指數(shù)圈定 ?從區(qū)域距離、項目質(zhì)素、產(chǎn)品構(gòu)成進行競爭指數(shù)界定，大霞美與橋南板塊存在強競爭關(guān)系。 市場分析小結(jié) ?從政策變動及 09年的整體成交數(shù)據(jù)來看，經(jīng)歷了 08年與09年的兩個極端，進入 09年年底乃至 10年整體市場走勢將逐漸趨向平穩(wěn)； ?在政策及經(jīng)濟雙層面不確定風險下，以“快刀推盤、迅速走量”為主流操作模式； ?從大泉州五大板塊格局分布特點來看，大霞美與橋南板塊存在強競爭關(guān)系，大盤林立的格局奠定了競爭相對激烈的市場基調(diào)。 目標界定 目標下問題 目標下戰(zhàn)略 項目目標 市場分析 項目分析 形象策略 展示策略 推廣策略 服務(wù)攻略 解決思路 案例借鑒 客戶分析 策略推導 南安 大霞美 泉州市區(qū) 橋南 區(qū)域價值：后花園 /大動脈 /潛力新區(qū) 南環(huán)路 ?大泉州西拓第一站，城市后花園； ?南環(huán)路串接南安、橋南及市中心，成為必經(jīng)大動脈，雙向車程 15分鐘； ?從大泉州城市發(fā)展版圖及區(qū)域戰(zhàn)略要位決定了本項目占據(jù)極具潛力的新區(qū)，代表城市發(fā)展未來動向。 項目價值： 43萬㎡ 大盤 /山景物業(yè) ?占地： 86908 ㎡ ?建面： ㎡ ?容積率： ?綠地率： 30% ?總戶數(shù)：約 3700戶 ?概述：項目位于南環(huán)路旁，南安與大霞美交界處，二期目前為中駿電器，一、二期分別為小坡地山景物業(yè) 一期 二期 一期價值：中小戶型 /多重觀景產(chǎn)品 一期指標 ?占地： ㎡ ?建面： ㎡ ?容積率： ?總戶數(shù)：約 2023戶 ?戶型：以 80 ㎡ 二房為主、110 ㎡ 三房及 40 ㎡ 單身公寓（具體戶型配比未知） ?概述：項目一期擁有大型中央園林、高端會所，視野開闊，基本無遮擋，園景、山景、遠景多重觀景效果 第一批 8 16 產(chǎn)品價值：高使用率 /高附加值 /觀景 ?2梯 4戶、 2梯 5戶高使用率； ?戶型方正通透、動線清晰； ?100%主臥落地觀景飄窗； ?多陽臺、凸窗高附加值產(chǎn)品設(shè)計； 20 項目價值整合 ?43萬㎡新區(qū)大盤、坡地山景物業(yè)； ?南環(huán)路交界路口，開闊視野、強昭示性； ?大型中央園林、高端會所與主題商業(yè)街，營造上層生活； ?戶型方正實用，高使用率、高附加值、多重景觀。 區(qū)域價值 ?大泉州西拓第一站 —— 城市后花園； ?南環(huán)路交通大動脈，交通優(yōu)勢明顯； ?極具潛力新區(qū)，健康、無污染生活環(huán)境。 產(chǎn)品價值 21 競爭力比較：品牌 /物管 /容積率 競爭力 主要項目在市場中的相對位臵圖 地段 規(guī)模 容積率 戶型設(shè)計 綜合配套 發(fā)展商品牌 物業(yè)管理 輝映江山 中央公園 低 中 高 四季康城 領(lǐng) 導 者 — 壟斷價格 — 產(chǎn)品有不可重復(fù)性 — 過河拆橋 追 隨 者 — 搭便車，借勢 — 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) — 價格戰(zhàn)的制造者 補 缺 者 — 目標明確，挖掘客戶 — 瞄準市場縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 挑 戰(zhàn) 者 — 改變游戲規(guī)則 — 強調(diào)新的評估標準 — 強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場 次 /非主流市場 敏銳的機會主義者 項目市場占位： 大霞美絕對領(lǐng)導者 + 橋南板塊營銷挑戰(zhàn)者 項目市場角色扮演 23 目標下的問題 Q1：相對獨立市場短期內(nèi)如何最大化客戶資源，實現(xiàn)項目較快的銷售速度？ 價值的實現(xiàn) 品牌的營造 Q2：如何結(jié)合開發(fā)商品牌，超越區(qū)域競爭，有效形成項目的持續(xù)市場影響力？ 目標界定 目標下問題 目標下戰(zhàn)略 項目目標 市場分析 項目分析 形象策略 展示策略 推廣策略 服務(wù)攻略 解決思路 案例借鑒 客戶分析 策略推導 25 [關(guān)鍵字 ]： ?城市后花園 ?品牌開發(fā)商 ?大盤 ?區(qū)域領(lǐng)導者、最大化客戶資源 [選取案例 ]： ?深圳 〃 金地 〃 梅隴鎮(zhèn) [案例標準 ]： ?同屬城市發(fā)展帶動下的未來城市后花園，品牌開發(fā)商有效結(jié)合品牌實現(xiàn)大盤的區(qū)域運作，樹立區(qū)域絕對領(lǐng)導者，最大化客戶資源，有效實現(xiàn)了項目的快速銷售。 案例借鑒界定 案例借鑒 —— 金地 〃 梅隴鎮(zhèn) ?概述：項目位于關(guān)外龍華二線拓展區(qū)，屬于深圳關(guān)內(nèi)福田走向關(guān)外的城市后花園，潛力發(fā)展區(qū)域 ?規(guī)模：項目建筑面積 42萬㎡分四期開發(fā) ?產(chǎn)品：以市場主流的兩房和三房為主，面積區(qū)間在 70120㎡ ?客戶： 2535首次臵業(yè)者和投資客，最大化實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)外客戶資源整合 ?價格：一期片區(qū)價格上限為 6500元 /㎡ ，本項目有效實現(xiàn)均價 6800元 /㎡ 27 ：把握超越區(qū)域客戶主流的成長型城市精英，以鮮明的個性標簽，確立年輕、時尚、健康形象 七彩時尚 LOGO元素 以城市后花園的發(fā)展前景為主訴求 28 ：針對年輕、時尚、健康形象進行產(chǎn)品最大化體驗，樹立新區(qū)品牌大盤獨一無二的個性標簽 絢彩雙層立面 都市 T型舞臺個性園林 售樓處臨街大電子屏幕 29 會所兼售樓處電子滾動條 現(xiàn)場無線上網(wǎng)傳訊囊 流線型閱覽室 現(xiàn)場攀巖壁 30 ：從金地區(qū)域運營商的絕對領(lǐng)導者出發(fā)，以設(shè)問式層層排開推廣、高參與度活動組合實現(xiàn)項目及品牌雙贏 設(shè)問式全城轟動戶外 絢酷報廣 地鐵列車牌 31 先鋒互動資訊平臺 層層鋪墊的推廣 高參與性活動維續(xù) 案例總結(jié) 以品牌導入為先，結(jié)合工程節(jié)點有效的進行 [營銷推廣點 線面布局 ]，層層鋪墊實現(xiàn)價值最大化 以個性鮮明的形象，超越區(qū)域主流客戶定位，徹底實現(xiàn) [區(qū)域領(lǐng)導者 +超越區(qū)域營銷挑戰(zhàn)者的形象占位 ] 精準客戶定位指導下進行，進行 [年輕、健康、時尚形象元素的極大化體驗 ] 目標界定 目標下問題 目標下戰(zhàn)略 項目目標 市場分析 項目分析 形象策略 展示策略 推廣策略 服務(wù)攻略 解決思路 案例借鑒 客戶分析 策略推導 34 項目目標客戶定位思路 客戶定位思路：以區(qū)域領(lǐng)導者形象最大化區(qū)域主流客戶