【正文】 、部分出售、分期投入、滾動開發(fā)，是舊城改造項(xiàng)目的基本思路 ?滾動開發(fā)模式： ?利用安置區(qū)作為啟動，每期部分安置拆遷居民，剩余房產(chǎn)出售，產(chǎn)生利潤，滾動進(jìn)入下一期的開發(fā)成本中。 ?該開發(fā)模式，首先保證項(xiàng)目安置區(qū)啟動，保障原居民利益，其次保障了開發(fā)商的資金安全，調(diào)動開發(fā)熱情，最后實(shí)現(xiàn)了區(qū)域更新的政府目標(biāo)。 項(xiàng)目開發(fā)策略 安臵區(qū) 安臵區(qū) 安臵區(qū) 安臵區(qū) 產(chǎn)生利潤 下期居民部分安置 下期居民部分安置 下期居民部分安置 食品廠出售物業(yè) 儋州村出售物業(yè) 四更園一期出售物業(yè) 四更園二期出售物業(yè) 產(chǎn)生利潤 產(chǎn)生利潤 保障居民利益實(shí)現(xiàn)。 保障政府目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。 保障企業(yè)利益實(shí)現(xiàn)。 舊城改造中 7種盈利模式 舊改項(xiàng)目分為一級開發(fā)收益和二級開發(fā)收益兩大類盈利模式 ?獲取一級開發(fā)的收益 ?獲取二級開發(fā)和土地增值的收益 自主開發(fā) 合作開發(fā) ?承諾投資回報(bào)率 合作開發(fā) ?按股份利潤分紅 項(xiàng)目公司取地自主開發(fā) 項(xiàng)目公司取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 合資公司合作開發(fā) BOT項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 熟地招標(biāo)、拍賣、掛牌獲取土地出讓金 通過項(xiàng)目開發(fā)和土地轉(zhuǎn)讓開發(fā)，獲取開發(fā)利潤和土地增值收益 1 2 3 4 5 6 7 下面以三亞城投開發(fā)陽光海岸項(xiàng)目為例 模式一：城投自主進(jìn)行一級開發(fā) 三亞政府 陽光海岸拆遷工作小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 權(quán)益資金 商業(yè)銀行 債務(wù) /股權(quán)融資 信托 /私募基金 簽訂協(xié)議 出讓金 模式一運(yùn)作過程示意圖： 城投單獨(dú)進(jìn)行一級開發(fā)，政府將熟地出讓之后全額返還給城投。 城投自主進(jìn)行一級開發(fā)模式評價(jià) ?好處是利用財(cái)務(wù)杠桿 ,使得利潤最大化。盡可能的減少股權(quán)融資，對于高利潤低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目來講積累資金的意義重大。 ?城投需投入巨大的人力、物力、財(cái)力運(yùn)作實(shí)施。 ?單純的政府背景具有較強(qiáng)的公信力 ?對政策的把握度高 ?能夠保證項(xiàng)目的順利實(shí)施 ?較高比例的債務(wù)融資所形成的杠桿效應(yīng) ?資金壓力過大 ?市場化程度低 ?操作缺乏靈活性 ?容易抬高建造成本 利 弊 適用性分析 ?利潤高，風(fēng)險(xiǎn)小的土地，或者土地被較大程度貶損 ?所需資金投入通過多角度融資能夠解決 ?原住民對非政府機(jī)構(gòu)介入拆遷極為排斥 模式二 ：城投尋求合作開發(fā)，并約定投資回報(bào)率 三亞政府 陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 權(quán)益資金 +土地入股 簽訂協(xié)議 出讓金 ?三亞城投通過約定投資回報(bào)率吸引其他投資者合作進(jìn)行一級開發(fā) ?實(shí)際上是一種融資性質(zhì)的合作，城投主導(dǎo)整個(gè)開發(fā)進(jìn)程，在階段性一級開發(fā)完畢收回土地出讓價(jià)之后，向合作方支付承諾的投資收益。 模式二運(yùn)作過程示意圖： 其他主體 注入資金 約定投資回報(bào)率 按約定投資回報(bào)率 城投自主進(jìn)行融資型合作開發(fā)模式評價(jià) ?城投對資金的要求和投資者對短期穩(wěn)定利潤的要求是合作的基礎(chǔ) ?合作者甚至并非房地產(chǎn)企業(yè)，比如投資機(jī)構(gòu)、基金公司等。 ?緩解獨(dú)自開發(fā)所造成的資金壓力 ?城投主導(dǎo)開發(fā)具有較強(qiáng)的公信力 ?對政策的把握度高 ?固定合作方的投資回報(bào)率后，城投可以實(shí)現(xiàn)利潤最大化 ?風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)自承擔(dān) ?市場化程度低 ?不能調(diào)動投資者的積極性 ?不利于安撫原住民情緒 利 弊 適用性分析 ?利潤高，風(fēng)險(xiǎn)小的土地或者土地被較大程度貶損 ?只是針對特殊的個(gè)案，不具有普遍性 ?所需資金投入通過多角度融資能夠解決 模式三：城投謀求戰(zhàn)略性合作開發(fā)，并按股分紅 三亞政府 陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 權(quán)益資金 +土地入股 簽訂協(xié)議 出讓金 ?戰(zhàn)略性合作，是與卓越的合作伙伴面向整各改造和開發(fā)過程的長期合作。 ?城投與其他開發(fā)商合資成立項(xiàng)目公司，操作具體的一級開發(fā)項(xiàng)目，并為接下來的進(jìn)一步二級開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 ?城投靠安置土地或者土地抵押貸款，以及與政府達(dá)成的框架性協(xié)議作為合作資本。 模式三運(yùn)作過程示意圖： 其他主體 具體項(xiàng)目公司 注資入股 按股分紅 戰(zhàn)略性合作進(jìn)行一級開發(fā)的模式分析 ?緩解獨(dú)自開發(fā)所造成的資金壓力 ?能夠保證項(xiàng)目的順利實(shí)施 ?分散風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也降低了利潤空間 ?良好的合作開發(fā)為二級開發(fā)打下基礎(chǔ) ?知名開發(fā)商的相互學(xué)習(xí)借鑒，并調(diào)動了合作者的積極性 ?土地一級開發(fā)利潤需要分享 利 弊 適用性分析 ?一級開發(fā)利潤較低 價(jià)值上升空間較小的土地 ?成熟穩(wěn)健的合作者，戰(zhàn)略性的合作 ?項(xiàng)目有一定風(fēng)險(xiǎn)，受開發(fā)操作水平的影響較大 總結(jié)：進(jìn)行一級開發(fā)合作的方式因地塊的具體情況而分為融資性合作和戰(zhàn)略性合作兩種主要形式 合作開發(fā) ?承諾投資回報(bào)率 （融資性合作） 合作開發(fā) ?按股份利潤分紅 （戰(zhàn)略性合作） 描述 成立項(xiàng)目公司進(jìn)行一級開發(fā)，與 合作方合同約定投資回報(bào)率。 成立項(xiàng)目公司進(jìn)行一級開發(fā)，雙方通過合同約定按照股份進(jìn)行利潤分紅。 特點(diǎn) 城投獨(dú)自承擔(dān)一級開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)享受一級開發(fā)帶來的較大土地增值。 合作雙方分擔(dān)一級開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，共享開發(fā)利潤。 土地的適應(yīng)性 價(jià)值被較高貶損、或者經(jīng)過一級運(yùn)營會有較大升值空間的土地 價(jià)值上升空間較小的土地 城投是否在一級開發(fā)后介入二級開發(fā)，取決于地塊價(jià)值的提升速度及其在項(xiàng)目整體中的重要性 ?土地價(jià)值迅速增值，是土地出讓的前提。 ?因此，在出讓土地之前的區(qū)域營銷、規(guī)劃和形象宣傳、基礎(chǔ)設(shè)施、交通路網(wǎng)、綠化景觀建設(shè)、關(guān)鍵配套和邊界處理等必須先期著重投入。 出讓土地二級開發(fā)權(quán) 獲得土地出讓金 獲得土地二級開發(fā)權(quán) 獲得進(jìn)一步增值收益和開發(fā)利潤 土地價(jià)值 一級開發(fā)之后土地價(jià)值迅速攀升到預(yù)期水平 一級開發(fā)之后土地價(jià)值未達(dá)到預(yù)期 周邊關(guān)系 周邊配套和基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)形成 周邊配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尚未形成，地塊尚有較大增值空間 重要性 屬于相對次要地塊，對于整體影響不大（不包括BOT型項(xiàng)目） 對于項(xiàng)目整體來講意義重大，需要對開發(fā)進(jìn)程進(jìn)行控制 模式四：城投取地自主進(jìn)行二級開發(fā) 三亞政府 陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 簽訂協(xié)議 ?項(xiàng)目后期城投自有資金比較充裕 ?積累一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)后 ?項(xiàng)目開發(fā)利潤率高 ?一級開發(fā)結(jié)束后，應(yīng)在掛牌前對熟地價(jià)值作市場評估，之后按照評估價(jià)格通過土地空轉(zhuǎn)來獲地，并以此作為再融資的手段。 模式四運(yùn)作過程示意圖： 凈地 掛牌出讓 定向摘牌取地 項(xiàng)目公司 二級開發(fā) 賺取利潤 模式五：城投取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 三亞政府 陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 簽訂協(xié)議 ?城投自有資金比較充裕 ?需要在戰(zhàn)略上控制土地開發(fā)進(jìn)程 ?土地需要一定時(shí)間來提升價(jià)值 ?項(xiàng)目開發(fā)利潤相對土地增值利潤較低 模式五運(yùn)作過程示意圖： 凈地 掛牌出讓 定向摘牌取地 土地轉(zhuǎn)讓 賺取土地增值收益 控制土地開發(fā)節(jié)奏 凈地 成立項(xiàng)目公司 模式六：城投與其他公司合作取地進(jìn)行二級開發(fā) 三亞政府 陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 簽訂協(xié)議 ?項(xiàng)目開發(fā)利潤率較高 ?項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程需要控制 ?項(xiàng)目前期城投自有資金比較緊張 ?項(xiàng)目前期缺乏足夠開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 模式六運(yùn)作過程示意圖： 凈地 掛牌出讓 定向摘牌取地 合資公司 二級開發(fā) 賺取利潤 其他公司 利潤分成 土地入股 資金入股 …… 綜上，城投可以通過定向摘牌獲得土地二級開發(fā)權(quán)，根據(jù)具體情況獲取二級開發(fā)和土地增值收益 ?土地價(jià)值在一級開發(fā)后尚未達(dá)到峰值，將隨項(xiàng)目進(jìn)展進(jìn)一步增值 ?對于項(xiàng)目整體意義重大，必須對開發(fā)進(jìn)程進(jìn)行嚴(yán)密控制的土地 項(xiàng)目公司取地自主開發(fā) 項(xiàng)目公司取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 合資公司合作開發(fā) 直接獲得土地增值收益 參與二級開發(fā)獲利 ?項(xiàng)目后期城投自有資金比較充裕 ?積累一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)后 ?項(xiàng)目開發(fā)利潤率高 ?項(xiàng)目前期城投自有資金比較緊張 ?項(xiàng)目前期缺乏足夠開發(fā)經(jīng)驗(yàn) ?項(xiàng)目開發(fā)利潤率較高，但整體利潤相對較低 ?項(xiàng)目后期城投自有資金比較充裕 ?項(xiàng)目開發(fā)利潤相對土地增值利潤較低 ?土地需要一定時(shí)間來提升價(jià)值 ?非重點(diǎn)地塊，通過規(guī)劃控制土地 一