【正文】 殆盡，開發(fā)向縱深發(fā)展，樓盤競爭加劇；p 板塊以小高層、高層為主，多層為輔；p 小高層、高層價(jià)格主要在 5000元 /平方米左右（個(gè)別達(dá) 7000元 /平 米）；p 產(chǎn)業(yè)發(fā)展催生的白領(lǐng)階層是板塊的重要客戶來源；目前狀況：東區(qū)新興城區(qū)房價(jià)上漲迅速，土地供應(yīng)平穩(wěn)區(qū)域發(fā)展高起點(diǎn)、高規(guī)劃、高發(fā)展，現(xiàn)代化國際化城市特征顯現(xiàn)；集商業(yè)和居住等功能為一體；供銷量在新浦區(qū)均處于第一位22土地分析216。 土地現(xiàn)狀216。 城市關(guān)系216。 距離華聯(lián) 6公里216。 距離城市大節(jié)點(diǎn)：新城區(qū)中心、體育中心216。 新港城大道，進(jìn)入港口的大門口，立交橋、高速快線流暢，交通印象極好?；ü?、大浦河近在咫尺，未來自然及發(fā)展預(yù)期良好關(guān)鍵提煉： 港城 /中心 /便捷 /自然板塊審視p 地塊位置認(rèn)可度不高；p 人居理念主打小區(qū)環(huán)境和配套牌；p 供應(yīng)量較大；p 生活配套欠缺，生活氛圍尚未形成；p 生態(tài)資源豐富，；p 相對相鄰區(qū)域價(jià)格較低，性價(jià)比高；p 市場迅速發(fā)展，并受到廣泛認(rèn)可，存在較大需求空間目前區(qū)域市場布局已形成了同心圓分級層次，同一層次的項(xiàng)目環(huán)繞中心點(diǎn)分布，不同層次的消費(fèi)呈梯級分布?！觥?核心競爭圈 —— 區(qū)域競爭本案所處市場區(qū)域?qū)儆谛缕謻|部板塊，板塊內(nèi)同質(zhì)項(xiàng)目將與項(xiàng)目形成面對面的直接競爭。■□ 邊緣競爭圈 — 分化競爭新浦其它板塊的分化項(xiàng)目競爭?！酢?競爭市場競爭項(xiàng)目分析項(xiàng)目 旺旺家園 連眾濱海名都 蘭若領(lǐng)袖 千葉花園區(qū)位 振興路 28號 海連東路 195號 振華路 9號 宋跳開發(fā)區(qū)占地 200畝 136畝 400畝建面 總建筑面積20萬平方米 總建筑面積 總建筑面積 15萬方 總建筑面積32萬平方米 建筑類型 多層、小高層、商業(yè) 多層、商業(yè) 多層以多層為主小高層項(xiàng)目分析靈狐對于左岸的理解地段 優(yōu)勢 ： 交通方便，公交 暢 通全城配套 優(yōu)勢 ： 五星酒店，酒店運(yùn) 動 休 閑 會所，大型商 業(yè) 、國 際 雙 語 幼兒園等， 衣、食、住、行無 憂景 觀優(yōu)勢 ： 地中海 風(fēng) 情水岸景 觀戶 型 優(yōu)勢 ： 戶 型多 樣 化，全明 設(shè)計(jì) ，布局合理， 滿 足不同 層 次的需求服 務(wù)優(yōu)勢 ： “金 鑰 匙 ”五星酒店式品牌服 務(wù)優(yōu)勢項(xiàng)目分析靈狐對于左岸的理解環(huán)境劣勢： 周邊的生活配套還沒有成熟，開發(fā)區(qū)的工廠企業(yè)。景觀問題： 民眾傳統(tǒng)心理認(rèn)為別墅應(yīng)該是有山有海風(fēng)景優(yōu)美。但是本項(xiàng)目處于連云港這個(gè)山海城市中不靠山靠海的。概念問題： 作在連云港這個(gè)三線城市，以及目前市場的別墅市場消費(fèi)心態(tài)來看，消費(fèi)者比較認(rèn)同在市區(qū)中周邊配套非常齊全的別墅才受歡迎才更有升值潛力。傳播問題： 左岸憑什么稱為別墅豪宅？受到一期低端價(jià)位的誤導(dǎo)。同時(shí)，別墅與普通公寓分而不離，影響到別墅的定位和客戶認(rèn)知。將主力宣 傳 的 “稀缺 ”作 為輔 助宣 傳 ，高品 質(zhì) 、具有身份感并且稀缺， 給 受眾一種 購買 的 “緊 迫感 ”。以地中海自然水景 別 墅作 為 特色，更正了 “別 墅是在市區(qū)中心的房子 ”，與其他同 類 型 項(xiàng) 目有本 質(zhì) 上的區(qū) 別 。新浦新區(qū)建 設(shè) 的向 東發(fā) 展，本 項(xiàng) 目作 為 真正意 義 上的城市 別 墅，必然使 項(xiàng)目本身的價(jià) 值 有相當(dāng)程度的提升。 項(xiàng) 目周 邊 的花果山景區(qū)；新城的建 設(shè)配套等等 優(yōu)勢 也就不言而 喻 ， 這 也與 項(xiàng)目本身的身份相吻合。機(jī)會政府大力度的對投資房的調(diào)控。公寓和別墅同時(shí)推出。劣勢風(fēng)險(xiǎn)n開成高爾夫項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)新港城大道 88號，由香港新東方集團(tuán)投資，開成地產(chǎn)開發(fā)，營銷公司是凌峻 .中國。項(xiàng)目占地 802畝，總建筑面積約 50萬平方米，產(chǎn)品涵括獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排及部分高層住宅，并擬規(guī)劃一棟高爾夫度假酒店。位于花果山片區(qū)，交通方便，是純粹的山地高爾夫低密度住宅，一期入市價(jià)格相對較低，2023年 5月 16日產(chǎn)品亮相會當(dāng)天，兩套單價(jià)為 88萬的低密度住宅當(dāng)場被認(rèn)購，隨后不到 1個(gè)月的時(shí)間， 50多套，產(chǎn)品全部售罄（面積區(qū)間為 267335㎡ ）。產(chǎn)品特色分析入網(wǎng)總套數(shù) (套 )可售套數(shù) (套 )可售面積 (㎡ ) 已售套數(shù) (套 ) 已售面積 (㎡ ) 成交比例135 9 78 56%均價(jià) 發(fā)布日期 價(jià)格描述6500元 /平方米 7000元 /平方米 20230402 聯(lián)排別墅 200300平方米 6000元 /平方米 7000元 /平方米 20230223 聯(lián)排別墅 200300平方米 5000元 /平方米 7000元 /平方米 20230120 聯(lián)排別墅 200300平方米 20230407 4月 15日，克麗緹娜美容美體店對外公開使用。20230401 家得福超市正式開業(yè)！20230326 品牌超市家得福、知名美容美體專家克麗緹娜強(qiáng)勢入駐20230322 星級會所，即將盛大開放！20230320 為回饋港城市民長期的支持與關(guān)注，推出 “感恩置業(yè)行動 ”，看房有禮送，購房優(yōu)惠多！n 云頂英倫匯項(xiàng)目位于新浦區(qū)浦南開發(fā)區(qū)黃河路 8號，由云頂置業(yè)投資開發(fā)，占地約 350畝，容積率 ，綠化率 60%，規(guī)劃建設(shè) 350套英、法、西班牙、加拿大等 6種歐美風(fēng)格別墅，坐落于 204國道邊連云港市中心約 6公里的魯蘭河畔，該社區(qū)還按照 “ 后小康” 人居社區(qū)的配置要求，分別規(guī)劃設(shè)計(jì)了“ 管理、健身、休閑、棋牌、閱覽、文化會所 ” 和 “ 商務(wù)、餐飲、購物、美容、美發(fā)會所 ” 。產(chǎn)品特色分析入網(wǎng)總套數(shù)(套 )可售套數(shù) (套 )可售面積 (㎡ ) 已售套數(shù) (套 ) 已售面積 (㎡ ) 成交比例100 4 28 25%均價(jià) 最高價(jià) 最低價(jià) 發(fā)布日期 價(jià)格描述4200元 /平方米 20230210 別墅現(xiàn)房 200280平方米 4500元 /平方米 110萬 80萬 20231211 200平方米； 280平方米 20230419 新合院別墅產(chǎn)品推薦會活動圓滿落幕。20230415 4月 18日舉辦合院產(chǎn)品推薦會，有精彩抽獎，贏取家電獎品。20230409 開盤前交付預(yù)約金 2萬，可抵房款 5萬元。20230328 項(xiàng)目在售樓處舉辦了 “財(cái)富英倫 沙龍講座 ”活動。20231223 二期 220平方米 MINI聯(lián)排別墅熱銷中。n 名人世家項(xiàng)目位于新浦區(qū)學(xué)院路 29號，由連云港華陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資