【正文】 230407 一期工程將于 5月底正式開盤。20231223 二期 220平方米 MINI聯(lián)排別墅熱銷中。項(xiàng)目占地 802畝，總建筑面積約 50萬平方米，產(chǎn)品涵括獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排及部分高層住宅，并擬規(guī)劃一棟高爾夫度假酒店。同時(shí)，別墅與普通公寓分而不離，影響到別墅的定位和客戶認(rèn)知?；ü健⒋笃趾咏阱氤?，未來自然及發(fā)展預(yù)期良好關(guān)鍵提煉： 港城 /中心 /便捷 /自然板塊審視p 地塊位置認(rèn)可度不高；p 人居理念主打小區(qū)環(huán)境和配套牌；p 供應(yīng)量較大；p 生活配套欠缺，生活氛圍尚未形成；p 生態(tài)資源豐富，；p 相對相鄰區(qū)域價(jià)格較低，性價(jià)比高；p 市場迅速發(fā)展，并受到廣泛認(rèn)可，存在較大需求空間目前區(qū)域市場布局已形成了同心圓分級層次，同一層次的項(xiàng)目環(huán)繞中心點(diǎn)分布，不同層次的消費(fèi)呈梯級分布?？梢灶A(yù)見，在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和相應(yīng)的政策拉動(dòng)下，特別是連云港市住宅建設(shè)的不斷深入，連云港商品房的供應(yīng)量與需求還將進(jìn)一步增長。 v09年剛性需求釋放，導(dǎo)致房價(jià)漲幅速度加快，區(qū)域房產(chǎn)消費(fèi)層次被逐漸拉開連云港市各區(qū)域市場價(jià)格保持穩(wěn)定增長17商品房空置量偏大，相對于銷售量而言，空置比例偏高，且近幾年有不斷增加的勢頭據(jù)統(tǒng)計(jì)，從 2023年以來，我市商品房空置面積呈現(xiàn)出遞增的態(tài)勢。2023年土地放量，導(dǎo)致 2023年施工面積增加各項(xiàng)目銷售率都較高，區(qū)域整體均價(jià)有一定提高 。 制定 2023年度營銷計(jì)劃，確保 2023消化量報(bào)告內(nèi)容目錄： 推廣目標(biāo) 市場分析 項(xiàng)目分析 推廣策 略 整合推廣戰(zhàn)略目標(biāo)目標(biāo)分解目標(biāo)分析宏觀市場板塊市場競爭分析營銷回顧房源分析客戶分析問題障礙核心策略策略體系營銷脈絡(luò)集客脈絡(luò)□■ 戰(zhàn)略目標(biāo)建立 “ 左岸 ” 的項(xiàng)目形象，打響第一槍□■ 戰(zhàn)略目標(biāo)凱捷利， 09重要作品新城區(qū)塑造者 土地價(jià)值拉升者 新區(qū)生活推動(dòng)者□■ 目標(biāo)分解推廣主題階段主題推廣方向推廣調(diào)性推廣手段□■ 目標(biāo)分析主題推廣分析產(chǎn)品分析策略分析媒體分析政策分析市場分析報(bào)告內(nèi)容目錄： 營銷目標(biāo) 市場分析 項(xiàng)目分析 營銷策略 整合執(zhí)行戰(zhàn)略目標(biāo)目標(biāo)分解目標(biāo)分析宏觀市場板塊市場競爭分析營銷回顧房源分析客戶分析問題障礙核心策略策略體系營銷脈絡(luò)集客脈絡(luò)□■ 宏觀市場n市場價(jià)格上升明顯，整體需求上升n市場最大的需求面仍然集中在中低價(jià)需求層面n市場最大的需求動(dòng)因仍然以拆遷剛性需求和改善型需求為主市場需求現(xiàn)狀市場供給現(xiàn)狀產(chǎn)品競爭現(xiàn)狀n連云港整體房地產(chǎn)市場供大于求，市場趨向于買方n板塊市場供給過量，加劇了項(xiàng)目之間的競爭壓力n整體市場產(chǎn)品競爭呈上升趨勢，產(chǎn)品發(fā)力有市場出口n基于精確市場細(xì)分的產(chǎn)品創(chuàng)新更容易跳出競爭n產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，高端產(chǎn)品競爭加劇n客戶對產(chǎn)品整體鑒賞力和關(guān)注度逐步提升宏觀政策影響n堅(jiān)決抑制不合理的住房需求n選擇了差別化的稅費(fèi)和房貸措施來抑制投資投機(jī) n加大保障性住房用地供應(yīng)力度；至于進(jìn)一步打擊囤地等n調(diào)控力度減小，速度放緩受宏觀政策利好以及城市化進(jìn)程影響，與相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比值表明 09年市場投資處于火熱態(tài)勢v按戶籍人口計(jì)算， 人均 GDP超過 3000美元，城市化率 45％左右 ，房地產(chǎn)業(yè)處于 穩(wěn)定高速發(fā)展階段。 通過產(chǎn)品深度分析，尋找項(xiàng)目根本核心價(jià)值，得出品牌 DNA216。蘇州、無錫 、 常州 、 南京 、南通 、 揚(yáng)州 、 鹽城 、 徐州 、 淮安 、 宿遷 、 泰州、鎮(zhèn)江v連云港市在 13個(gè)城市大部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)值位次偏后，但增長率位次靠前，發(fā)展?jié)摿^大。? 銷售面積近幾年銷售面積基本持平。截止 2023年，商品房空置面積達(dá) 31萬平米。 距離華聯(lián) 6公里216。但是本項(xiàng)目處于連云港這個(gè)山海城市中不靠山靠海的。機(jī)會政府大力度的對投資房的調(diào)控。20230415 4月 18日舉辦合院產(chǎn)品推薦會，有精彩抽獎(jiǎng)，贏取家電獎(jiǎng)品。項(xiàng)目地塊總占地約 480畝，規(guī)劃建筑面積約 90萬平方米，總投資約 36億元人民幣。項(xiàng)目分散，集中引導(dǎo)性較差，選擇余地較大。對戶型通風(fēng)、采光，空間使用率上要求比較高，比如南向的客廳和臥室、衛(wèi)生間的布局。與 2月份的成交量相比， 3月份全市商品房成交套數(shù)增加了 1036套，增幅為 30%。品質(zhì) —— 獨(dú)門獨(dú)院，超大私家花園，戶戶親水。出行 —— 便捷的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 3分鐘直達(dá)市區(qū)繁華路段，公交方面目前有 2路、 25路、 101路、 102路等公交線路經(jīng)過本項(xiàng)目?！酢?體驗(yàn)策略 —— 活動(dòng)體驗(yàn)舉辦 “ 寵物節(jié) ” 活動(dòng)□■ 推售策略 — 三大根基身份港城唯一名望闊邸，傳承世襲□■ 推售策略 — 三大根基服務(wù)純正的貴族物業(yè)管家式服務(wù)，無人可及□■ 推售策略 — 三大根基價(jià)值真正頂級身價(jià)體現(xiàn)真正的地位尊嚴(yán)唯我獨(dú)尊□■ 推售策略 — 推售節(jié)奏? 工程進(jìn)度原則：在政府政策許可的范圍內(nèi)，根據(jù)各棟的工程進(jìn)度和取得預(yù)售許可證的時(shí)間，合理安排各期推售的產(chǎn)品量。? – 創(chuàng)新性? – 純粹地中海風(fēng)格，現(xiàn)代而不失貴氣? ? 舒適度? – 南北雙景陽臺，空間擺放合理，適宜長久居住。? 小批量推售原則：小貨量推售，制造需求緊俏，小步快跑，營造熱銷氛圍?！酢?品牌策略 — 形象主題推廣語 新城市中心首席 500畝地中海風(fēng)情水岸凸顯項(xiàng)目地段、產(chǎn)品的唯一性、稀缺性以及不可復(fù)制性□■ 品牌策略 — 形象主題第一階段核心主題 :城峰地中海境界、立鼎新城市中央第二階段核心主題 :新城市中心首席 500畝地中海水岸挖掘產(chǎn)品的深度價(jià)值：地段、產(chǎn)品、物業(yè)，樹立項(xiàng)目高端形象，擴(kuò)散全城影響力訴求客戶追求市中心高品質(zhì)生活方式的心理，塑造項(xiàng)目新形象第三階段 核心主題 :中心藝墅 、 城市貴脈價(jià)值印證，結(jié)合工程和老業(yè)主口碑將項(xiàng)目的賣點(diǎn)講到極致，鞏固并進(jìn)一步提升客戶信心 時(shí)間 :4— 5月 時(shí)間 :69月 時(shí)間 :912月□■ 品牌策略 — 形象主題視覺表現(xiàn)□■ 品牌策略 — 形象主題視覺表現(xiàn)□■ 品牌策略 — 形象主題視覺表現(xiàn)銷售成交曲線第二波攻擊高潮 （一期解籌）目標(biāo)：確立市場地位推廣脈絡(luò)第一波攻擊高潮（一期蓄水）目標(biāo)：市場預(yù)熱第三波攻擊高潮 （一期開盤）目標(biāo)：強(qiáng)銷攻