【正文】 230407 一期工程將于 5月底正式開盤。20231223 二期 220平方米 MINI聯(lián)排別墅熱銷中。項(xiàng)目占地 802畝，總建筑面積約 50萬(wàn)平方米，產(chǎn)品涵括獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排及部分高層住宅，并擬規(guī)劃一棟高爾夫度假酒店。同時(shí)，別墅與普通公寓分而不離，影響到別墅的定位和客戶認(rèn)知?；ü健⒋笃趾咏阱氤?，未來(lái)自然及發(fā)展預(yù)期良好關(guān)鍵提煉： 港城 /中心 /便捷 /自然板塊審視p 地塊位置認(rèn)可度不高；p 人居理念主打小區(qū)環(huán)境和配套牌；p 供應(yīng)量較大；p 生活配套欠缺，生活氛圍尚未形成；p 生態(tài)資源豐富，；p 相對(duì)相鄰區(qū)域價(jià)格較低，性價(jià)比高；p 市場(chǎng)迅速發(fā)展，并受到廣泛認(rèn)可，存在較大需求空間目前區(qū)域市場(chǎng)布局已形成了同心圓分級(jí)層次，同一層次的項(xiàng)目環(huán)繞中心點(diǎn)分布，不同層次的消費(fèi)呈梯級(jí)分布?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和相應(yīng)的政策拉動(dòng)下，特別是連云港市住宅建設(shè)的不斷深入，連云港商品房的供應(yīng)量與需求還將進(jìn)一步增長(zhǎng)。 v09年剛性需求釋放，導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅速度加快，區(qū)域房產(chǎn)消費(fèi)層次被逐漸拉開連云港市各區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格保持穩(wěn)定增長(zhǎng)17商品房空置量偏大，相對(duì)于銷售量而言，空置比例偏高，且近幾年有不斷增加的勢(shì)頭據(jù)統(tǒng)計(jì)，從 2023年以來(lái)，我市商品房空置面積呈現(xiàn)出遞增的態(tài)勢(shì)。2023年土地放量，導(dǎo)致 2023年施工面積增加各項(xiàng)目銷售率都較高，區(qū)域整體均價(jià)有一定提高 。 制定 2023年度營(yíng)銷計(jì)劃，確保 2023消化量報(bào)告內(nèi)容目錄： 推廣目標(biāo) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 推廣策 略 整合推廣戰(zhàn)略目標(biāo)目標(biāo)分解目標(biāo)分析宏觀市場(chǎng)板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析營(yíng)銷回顧房源分析客戶分析問(wèn)題障礙核心策略策略體系營(yíng)銷脈絡(luò)集客脈絡(luò)□■ 戰(zhàn)略目標(biāo)建立 “ 左岸 ” 的項(xiàng)目形象，打響第一槍□■ 戰(zhàn)略目標(biāo)凱捷利， 09重要作品新城區(qū)塑造者 土地價(jià)值拉升者 新區(qū)生活推動(dòng)者□■ 目標(biāo)分解推廣主題階段主題推廣方向推廣調(diào)性推廣手段□■ 目標(biāo)分析主題推廣分析產(chǎn)品分析策略分析媒體分析政策分析市場(chǎng)分析報(bào)告內(nèi)容目錄： 營(yíng)銷目標(biāo) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷策略 整合執(zhí)行戰(zhàn)略目標(biāo)目標(biāo)分解目標(biāo)分析宏觀市場(chǎng)板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析營(yíng)銷回顧房源分析客戶分析問(wèn)題障礙核心策略策略體系營(yíng)銷脈絡(luò)集客脈絡(luò)□■ 宏觀市場(chǎng)n市場(chǎng)價(jià)格上升明顯，整體需求上升n市場(chǎng)最大的需求面仍然集中在中低價(jià)需求層面n市場(chǎng)最大的需求動(dòng)因仍然以拆遷剛性需求和改善型需求為主市場(chǎng)需求現(xiàn)狀市場(chǎng)供給現(xiàn)狀產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀n連云港整體房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，市場(chǎng)趨向于買方n板塊市場(chǎng)供給過(guò)量，加劇了項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力n整體市場(chǎng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)呈上升趨勢(shì)，產(chǎn)品發(fā)力有市場(chǎng)出口n基于精確市場(chǎng)細(xì)分的產(chǎn)品創(chuàng)新更容易跳出競(jìng)爭(zhēng)n產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇n客戶對(duì)產(chǎn)品整體鑒賞力和關(guān)注度逐步提升宏觀政策影響n堅(jiān)決抑制不合理的住房需求n選擇了差別化的稅費(fèi)和房貸措施來(lái)抑制投資投機(jī) n加大保障性住房用地供應(yīng)力度；至于進(jìn)一步打擊囤地等n調(diào)控力度減小，速度放緩受宏觀政策利好以及城市化進(jìn)程影響，與相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比值表明 09年市場(chǎng)投資處于火熱態(tài)勢(shì)v按戶籍人口計(jì)算， 人均 GDP超過(guò) 3000美元，城市化率 45％左右 ，房地產(chǎn)業(yè)處于 穩(wěn)定高速發(fā)展階段。 通過(guò)產(chǎn)品深度分析，尋找項(xiàng)目根本核心價(jià)值，得出品牌 DNA216。蘇州、無(wú)錫 、 常州 、 南京 、南通 、 揚(yáng)州 、 鹽城 、 徐州 、 淮安 、 宿遷 、 泰州、鎮(zhèn)江v連云港市在 13個(gè)城市大部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)值位次偏后，但增長(zhǎng)率位次靠前，發(fā)展?jié)摿^大。? 銷售面積近幾年銷售面積基本持平。截止 2023年，商品房空置面積達(dá) 31萬(wàn)平米。 距離華聯(lián) 6公里216。但是本項(xiàng)目處于連云港這個(gè)山海城市中不靠山靠海的。機(jī)會(huì)政府大力度的對(duì)投資房的調(diào)控。20230415 4月 18日舉辦合院產(chǎn)品推薦會(huì)，有精彩抽獎(jiǎng)，贏取家電獎(jiǎng)品。項(xiàng)目地塊總占地約 480畝，規(guī)劃建筑面積約 90萬(wàn)平方米，總投資約 36億元人民幣。項(xiàng)目分散，集中引導(dǎo)性較差，選擇余地較大。對(duì)戶型通風(fēng)、采光，空間使用率上要求比較高，比如南向的客廳和臥室、衛(wèi)生間的布局。與 2月份的成交量相比， 3月份全市商品房成交套數(shù)增加了 1036套，增幅為 30%。品質(zhì) —— 獨(dú)門獨(dú)院，超大私家花園，戶戶親水。出行 —— 便捷的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 3分鐘直達(dá)市區(qū)繁華路段，公交方面目前有 2路、 25路、 101路、 102路等公交線路經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目。□■ 體驗(yàn)策略 —— 活動(dòng)體驗(yàn)舉辦 “ 寵物節(jié) ” 活動(dòng)□■ 推售策略 — 三大根基身份港城唯一名望闊邸，傳承世襲□■ 推售策略 — 三大根基服務(wù)純正的貴族物業(yè)管家式服務(wù)，無(wú)人可及□■ 推售策略 — 三大根基價(jià)值真正頂級(jí)身價(jià)體現(xiàn)真正的地位尊嚴(yán)唯我獨(dú)尊□■ 推售策略 — 推售節(jié)奏? 工程進(jìn)度原則：在政府政策許可的范圍內(nèi)，根據(jù)各棟的工程進(jìn)度和取得預(yù)售許可證的時(shí)間，合理安排各期推售的產(chǎn)品量。? – 創(chuàng)新性? – 純粹地中海風(fēng)格，現(xiàn)代而不失貴氣? ? 舒適度? – 南北雙景陽(yáng)臺(tái)，空間擺放合理，適宜長(zhǎng)久居住。? 小批量推售原則：小貨量推售，制造需求緊俏，小步快跑，營(yíng)造熱銷氛圍?！酢?品牌策略 — 形象主題推廣語(yǔ) 新城市中心首席 500畝地中海風(fēng)情水岸凸顯項(xiàng)目地段、產(chǎn)品的唯一性、稀缺性以及不可復(fù)制性□■ 品牌策略 — 形象主題第一階段核心主題 :城峰地中海境界、立鼎新城市中央第二階段核心主題 :新城市中心首席 500畝地中海水岸挖掘產(chǎn)品的深度價(jià)值：地段、產(chǎn)品、物業(yè)，樹立項(xiàng)目高端形象，擴(kuò)散全城影響力訴求客戶追求市中心高品質(zhì)生活方式的心理，塑造項(xiàng)目新形象第三階段 核心主題 :中心藝墅 、 城市貴脈價(jià)值印證，結(jié)合工程和老業(yè)主口碑將項(xiàng)目的賣點(diǎn)講到極致，鞏固并進(jìn)一步提升客戶信心 時(shí)間 :4— 5月 時(shí)間 :69月 時(shí)間 :912月□■ 品牌策略 — 形象主題視覺(jué)表現(xiàn)□■ 品牌策略 — 形象主題視覺(jué)表現(xiàn)□■ 品牌策略 — 形象主題視覺(jué)表現(xiàn)銷售成交曲線第二波攻擊高潮 （一期解籌）目標(biāo)：確立市場(chǎng)地位推廣脈絡(luò)第一波攻擊高潮（一期蓄水）目標(biāo)：市場(chǎng)預(yù)熱第三波攻擊高潮 （一期開盤）目標(biāo)：強(qiáng)銷攻