xxxx年連云港東方之珠左岸推廣策劃報(bào)告-83(已修改)
2025-01-27 02:24 本頁面
【正文】 東方之珠 左岸推廣策劃報(bào)告2023424本次大綱要解決的問題216。 通過產(chǎn)品深度分析，尋找項(xiàng)目根本核心價(jià)值，得出品牌 DNA216。 找到本項(xiàng)目主力消費(fèi)人群，繪制準(zhǔn)確的客戶地圖216。 尋找營銷核心命題，給出相應(yīng)營銷解決戰(zhàn)略，216。 制定 2023年度營銷計(jì)劃，確保 2023消化量報(bào)告內(nèi)容目錄： 推廣目標(biāo) 市場分析 項(xiàng)目分析 推廣策 略 整合推廣戰(zhàn)略目標(biāo)目標(biāo)分解目標(biāo)分析宏觀市場板塊市場競爭分析營銷回顧房源分析客戶分析問題障礙核心策略策略體系營銷脈絡(luò)集客脈絡(luò)□■ 戰(zhàn)略目標(biāo)建立 “ 左岸 ” 的項(xiàng)目形象，打響第一槍□■ 戰(zhàn)略目標(biāo)凱捷利， 09重要作品新城區(qū)塑造者 土地價(jià)值拉升者 新區(qū)生活推動(dòng)者□■ 目標(biāo)分解推廣主題階段主題推廣方向推廣調(diào)性推廣手段□■ 目標(biāo)分析主題推廣分析產(chǎn)品分析策略分析媒體分析政策分析市場分析報(bào)告內(nèi)容目錄： 營銷目標(biāo) 市場分析 項(xiàng)目分析 營銷策略 整合執(zhí)行戰(zhàn)略目標(biāo)目標(biāo)分解目標(biāo)分析宏觀市場板塊市場競爭分析營銷回顧房源分析客戶分析問題障礙核心策略策略體系營銷脈絡(luò)集客脈絡(luò)□■ 宏觀市場n市場價(jià)格上升明顯，整體需求上升n市場最大的需求面仍然集中在中低價(jià)需求層面n市場最大的需求動(dòng)因仍然以拆遷剛性需求和改善型需求為主市場需求現(xiàn)狀市場供給現(xiàn)狀產(chǎn)品競爭現(xiàn)狀n連云港整體房地產(chǎn)市場供大于求，市場趨向于買方n板塊市場供給過量，加劇了項(xiàng)目之間的競爭壓力n整體市場產(chǎn)品競爭呈上升趨勢，產(chǎn)品發(fā)力有市場出口n基于精確市場細(xì)分的產(chǎn)品創(chuàng)新更容易跳出競爭n產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，高端產(chǎn)品競爭加劇n客戶對(duì)產(chǎn)品整體鑒賞力和關(guān)注度逐步提升宏觀政策影響n堅(jiān)決抑制不合理的住房需求n選擇了差別化的稅費(fèi)和房貸措施來抑制投資投機(jī) n加大保障性住房用地供應(yīng)力度；至于進(jìn)一步打擊囤地等n調(diào)控力度減小，速度放緩受宏觀政策利好以及城市化進(jìn)程影響，與相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比值表明 09年市場投資處于火熱態(tài)勢v按戶籍人口計(jì)算， 人均 GDP超過 3000美元，城市化率 45％左右 ，房地產(chǎn)業(yè)處于 穩(wěn)定高速發(fā)展階段。2023年連云港人均GDP超過了 3000美元，根據(jù)連云港十一五規(guī)劃，人均 GDP將達(dá)到 7000美元連云港土地市場成交上升趨勢明顯，預(yù)計(jì) 2023年市場上市量將大幅上升。固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資增速在蘇北城市中位居第一。2023年上半年，完成房地產(chǎn)投資 ，同比增長 %，增幅比上半年同期回落 分點(diǎn)，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 %；房地產(chǎn)施工面積 ，同比增 %，其中住房施工面積 ，同比增長 %，比上年回落 。房地產(chǎn)新開工面積，同比下降 %，其中住房新開工面積 ，同比下降 %，新開工面積同比大幅下降，市區(qū)累計(jì)可售商品房面積和套數(shù)分別為 、 34379套，其中累計(jì)可售住房面積個(gè)套數(shù)分別為 、 15684套。蘇州、無錫 、 常州 、 南京 、南通 、 揚(yáng)州 、 鹽城 、 徐州 、 淮安 、 宿遷 、 泰州、鎮(zhèn)江v連云港市在 13個(gè)城市大部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)值位次偏后，但增長率位次靠前，發(fā)展?jié)摿^大。v居民人均可支配收入大幅增長，居民消費(fèi)力持續(xù)增加v固定資產(chǎn)投資增幅 46％，大大高于全國平均水平 ％，投資力度較大，后勁也大。 2023年連云港市城市發(fā)展－與江蘇其他城市比較年連云港市城市發(fā)展－與江蘇其他城市比較09年市場連云港市各區(qū)域供銷相對(duì)平衡09年受宏觀政策調(diào)控，將導(dǎo)致2023年集中放量，房地產(chǎn)競爭將更加激烈。2023年土地放量，導(dǎo)致 2023年施工面積增加各項(xiàng)目銷售率都較高，區(qū)域整體均價(jià)有一定提高 。? 銷售額銷售額近年持續(xù)增加， 2023年本地區(qū)房地產(chǎn)市場各項(xiàng)數(shù)據(jù)創(chuàng)近年來新高。 2023年將是一個(gè)平穩(wěn)過渡之年。價(jià)格平穩(wěn)、緩慢上漲。供應(yīng)量增加。? 銷售面積近幾年銷售面積基本持平。 （ 2023年全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，商品房銷售面積達(dá) 平方米，比 202 2023兩年銷售總量還多出 50余萬平方米 ）。09年市場連云港市各區(qū)域銷售面積大幅增長v成本上升促使房價(jià)上漲；成本上升包括土地價(jià)格上漲和建筑成本上漲兩個(gè)方面。 v09年剛性需求釋放，導(dǎo)致房價(jià)漲幅速度加快，區(qū)域房產(chǎn)消費(fèi)層次被逐漸拉開連云港市各區(qū)域市場價(jià)格保持穩(wěn)定增長17商品房空置量偏大，相對(duì)于銷售量而言，空置比例偏高，且近幾年有不斷增加的勢頭據(jù)統(tǒng)計(jì)，從 2023年以來，我市商品房空置面積呈現(xiàn)出遞增的態(tài)勢。 2023年底，我市商品房空置面積為 ，空置風(fēng)險(xiǎn)基本上在可被允許的正常范圍之內(nèi)。但 2023年上半年，我市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了又一輪的大開發(fā)階段：僅僅前 5個(gè)月的施工面積就達(dá)到了 ，這使得我市商品房閑置量有了較大程度的躍升，截至 2023年 5月底，全市商品房空置面積增長至 萬平方米，將近是 2023年底時(shí)候的一倍。 2023年年底，商品房空置面積在上半年的基礎(chǔ)上再度增長至 14萬平方米。而僅僅兩個(gè)月過去，商品房控制面積又增加了 6萬平方米，升至 20萬平方米，其中，住宅商品房空置面積超過 10萬平方米。截止 2023年，商品房空置面積達(dá) 31萬平米。連云港市市場空置率偏高18連云港市全市房地產(chǎn)發(fā)展總體供求特征從 2023年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況來看，由于 08年一年剛性需求的釋放，開發(fā)商投資幅度增加、新開工面積增加、銷售走勢快速推進(jìn)、房價(jià)漲幅加快。但 09年的房地產(chǎn)市場尤其特殊性，總體來看連云港房地產(chǎn)市場運(yùn)行健康，供求基本平衡，在一系列宏觀政策調(diào)控下， 2023年將保持平穩(wěn)態(tài)勢?？梢灶A(yù)見，在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和相應(yīng)的政策拉動(dòng)下，特別是連云港市住宅建設(shè)的不斷深入，連云港商品房的供應(yīng)量與需求還將進(jìn)一步增長。市場朝更加理性的方向發(fā)展□■ 板塊市場區(qū)域特性： 全市傳統(tǒng)居住區(qū)，生活、商業(yè)配套較為成熟。 地處市中心繁華地帶，土地資源稀缺，基本無地開發(fā)，在售樓盤較少p 自然、人文環(huán)境，各項(xiàng)生活設(shè)施完善；p 環(huán)線以內(nèi)基本為小高層、高層建筑；p 外部環(huán)境差異大，價(jià)格差異性大，中心板塊平均價(jià)格 50006000元/平方米左右；環(huán)線外項(xiàng)目價(jià)格一般在 40004500元 /平方米；p 購房客戶以本地客戶為主；目前狀況：新浦中心區(qū)土地稀缺造成高房價(jià)21區(qū)域特性：p 連云港未來發(fā)展的方向，市政府所在地，城市向東p 中心地帶樓盤開發(fā)
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