【正文】 略目標目標分解目標分析宏觀市場板塊市場競爭分析營銷回顧房源分析客戶分析問題障礙核心策略策略體系營銷脈絡(luò)集客脈絡(luò)□■ 宏觀市場n市場價格上升明顯，整體需求上升n市場最大的需求面仍然集中在中低價需求層面n市場最大的需求動因仍然以拆遷剛性需求和改善型需求為主市場需求現(xiàn)狀市場供給現(xiàn)狀產(chǎn)品競爭現(xiàn)狀n連云港整體房地產(chǎn)市場供大于求，市場趨向于買方n板塊市場供給過量，加劇了項目之間的競爭壓力n整體市場產(chǎn)品競爭呈上升趨勢，產(chǎn)品發(fā)力有市場出口n基于精確市場細分的產(chǎn)品創(chuàng)新更容易跳出競爭n產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，高端產(chǎn)品競爭加劇n客戶對產(chǎn)品整體鑒賞力和關(guān)注度逐步提升宏觀政策影響n堅決抑制不合理的住房需求n選擇了差別化的稅費和房貸措施來抑制投資投機 n加大保障性住房用地供應(yīng)力度；至于進一步打擊囤地等n調(diào)控力度減小，速度放緩受宏觀政策利好以及城市化進程影響，與相關(guān)宏觀經(jīng)濟指標比值表明 09年市場投資處于火熱態(tài)勢v按戶籍人口計算， 人均 GDP超過 3000美元，城市化率 45％左右 ，房地產(chǎn)業(yè)處于 穩(wěn)定高速發(fā)展階段。 v09年剛性需求釋放，導(dǎo)致房價漲幅速度加快，區(qū)域房產(chǎn)消費層次被逐漸拉開連云港市各區(qū)域市場價格保持穩(wěn)定增長17商品房空置量偏大，相對于銷售量而言，空置比例偏高，且近幾年有不斷增加的勢頭據(jù)統(tǒng)計，從 2023年以來，我市商品房空置面積呈現(xiàn)出遞增的態(tài)勢?；ü健⒋笃趾咏阱氤撸磥碜匀患鞍l(fā)展預(yù)期良好關(guān)鍵提煉： 港城 /中心 /便捷 /自然板塊審視p 地塊位置認可度不高；p 人居理念主打小區(qū)環(huán)境和配套牌；p 供應(yīng)量較大；p 生活配套欠缺，生活氛圍尚未形成；p 生態(tài)資源豐富，；p 相對相鄰區(qū)域價格較低，性價比高；p 市場迅速發(fā)展，并受到廣泛認可，存在較大需求空間目前區(qū)域市場布局已形成了同心圓分級層次，同一層次的項目環(huán)繞中心點分布，不同層次的消費呈梯級分布。項目占地 802畝，總建筑面積約 50萬平方米，產(chǎn)品涵括獨棟、雙拼、聯(lián)排及部分高層住宅，并擬規(guī)劃一棟高爾夫度假酒店。20230407 一期工程將于 5月底正式開盤。報告內(nèi)容目錄： 推廣目標 市場分析 項目分析 推廣策略 整合推廣戰(zhàn)略目標目標分解目標分析宏觀市場板塊市場競爭分析營銷回顧房源分析客戶分析問題障礙核心策略策略體系營銷脈絡(luò)集客脈絡(luò)□■ 營銷回顧內(nèi)容摘要： 據(jù)連房研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 1月份新建商品住宅成交量為 5341套，和 2023年 12月份 7450套成交量相比，環(huán)比下滑 39%。賣點提煉：□■ 核心策略C類賣點：地中海生活方式、配套方式 ——“ 地中海浪漫主義生活 ”：浪漫的空間，層次的空間、溝通的空間運動的空間、綠色的空間、人文的空間、獲利的空間配套 —— 酒店式運動休閑會所，業(yè)主皆為會員，首度將五星酒店的客房服務(wù)融入社區(qū)當(dāng)中，滿足親朋好友娛樂休閑之需。? 價值提升原則：根據(jù)熱銷局面，為下一批單位的價格提升奠定基礎(chǔ)。 一、活動目的利用活動，形成全城影響力，提升品牌二、時間地點時間： 2023年 9月 20日地點：左岸售樓處廣場三、活動對象邀請官員、媒體、誠意客戶參加四、活動內(nèi)容專業(yè)組比賽：服從比賽和敏捷比賽兩大科目；業(yè)余組比賽：才藝表演、服 裝秀 、飛盤等項目。實力 —— 斥資 18億，打造 “地中海風(fēng)情水岸 ”品牌 —— 凱捷利集團，地中海浪漫主義生活的高端血統(tǒng)區(qū)位 —— 港城新區(qū)第一門戶環(huán)境 —— 首席親水園林 ——700 米 6萬平方米河岸原生態(tài)健康休閑景觀走廊賣點提煉：□■ 核心策略B類賣點：建筑品質(zhì)、戶型建筑風(fēng)格 —— 純地中海風(fēng)格，線條豐富明快，紅瓦白墻相搭配，再加上設(shè)計的不對稱不規(guī)則，高高低低極富地中海浪漫主義情懷。 購買力沒有得到完全釋放，市民的選擇是十分實際的。 匯豐國際同科 ?匯豐國際項目由同科投資集團攜手央企 —— 中國鹽業(yè)總公司，榮耀鉅獻。 項 目周 邊 的花果山景區(qū)；新城的建 設(shè)配套等等 優(yōu)勢 也就不言而 喻 ， 這 也與 項目本身的身份相吻合。 城市關(guān)系216。供應(yīng)量增加。 左岸推廣策劃報告2023424本次大綱要解決的問題216。? 銷售額銷售額近年持續(xù)增加， 2023年本地區(qū)房地產(chǎn)市場各項數(shù)據(jù)創(chuàng)近年來新高。市場朝更加理性的方向發(fā)展□■ 板塊市場區(qū)域特性： 全市傳統(tǒng)居住區(qū)，生活、商業(yè)配套較為成熟。將主力宣 傳 的 “稀缺 ”作 為輔 助宣 傳 ，高品 質(zhì) 、具有身份感并且稀缺， 給 受眾一種 購買 的 “緊 迫感 ”。n 名人世家項目位于新浦區(qū)學(xué)院路 29號，由連云港華陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，項目占地 92665㎡ ，總建筑面積 ㎡，容積率 ，共 112套，由 44套獨棟 30套雙拼 98套聯(lián)排組成。 在連云港這作為三線城市的市場，隨著大量房源的推出，市場逐漸成為買方市場，在市場中，口碑效應(yīng)和品牌效應(yīng)起到舉足輕重的作用。顯示出中青年人群為我市的主要購房群體，而從 40歲以上受訪者的年齡分布中我們可以看出，其購房者數(shù)量隨著年齡的增加而呈遞減趨勢 .□■ 客戶分析各分區(qū)購房客戶細分城市區(qū)域 主要購房客戶群體中心區(qū) 私營業(yè)主、經(jīng)商戶、企事業(yè)單位、拆遷戶、金融證券律師等東區(qū)（新城區(qū)） 公務(wù)員、企事業(yè)單位、私營業(yè)主、個體戶南區(qū) 公務(wù)員、私營業(yè)主、個體戶、拆遷戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)新進人口西區(qū) 企事業(yè)單位、個體戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)新進人口、其他北區(qū) 私營業(yè)主、個體戶、企業(yè)管理層、企業(yè)職工連云區(qū) 拆遷戶、企業(yè)管理層、企業(yè)職工、專業(yè)技術(shù)人員□■ 客戶分析客戶收入分布 主要購房客戶群體年收入在 36萬購房客戶群體及潛在客戶，家庭年收入主要還是在 3－ 6萬和 3萬以下，分別占總數(shù)的 42％和38％；購房潛在客戶在收入和支付能力都要略高于普通居民平均收入。終端服務(wù)管理標準提升模塊宣傳標準 電話標準 接待標準 聯(lián)系標準案場標準 現(xiàn)場標準 帶看標準 道具標準人員標準 投訴處理標準詮釋標準 貼心服務(wù)標準 價值讓度標準 附加服務(wù)標準□■ 體驗策略 — 終端體驗□■ 體驗策略 — 終端體驗物業(yè)服務(wù)的尊崇升級，深度禮賓式和集中資源式[深度禮賓式 ] 設(shè)定物業(yè)服務(wù)人員，身著金陵物業(yè)制服[物業(yè)服務(wù)人員雙倍配置 ] 1達成項目銷售期客戶看房過程中對于后期物業(yè)服務(wù)的體驗效果；：引導(dǎo)停車、撐傘遮陽、排憂解難 ……□■ 體驗策略 —— 活動體驗一、活動目的提升項目形象二、時間地點時間： 2