【正文】 經(jīng)歷了 2023年牛市之后，成交價(jià)格與成交量已經(jīng)迅速攀升到一個(gè)新的水平。價(jià)格敏感度高。十一、十二月連續(xù)二個(gè)月全市成交近 80萬方的輝煌開始大幅消褪。類別 選項(xiàng) 比例購房時(shí)間 13年 81％3年以后 7％未確定 12％購房目的 自住 91％投資 6％出租 3％對未來幾年房價(jià)走勢預(yù)測 上漲 52％平穩(wěn) 34％下跌 14％報(bào)告內(nèi)容目錄： 推廣目標(biāo) 市場分析 項(xiàng)目分析 推廣策略 整合推廣戰(zhàn)略目標(biāo)目標(biāo)分解目標(biāo)分析宏觀市場板塊市場競爭分析營銷回顧去化分析客戶分析問題障礙核心策略策略體系營銷脈絡(luò)集客脈絡(luò)品牌優(yōu)勢未能形成品牌信任度不夠陌生開發(fā)品牌未能形成信任度開發(fā)企業(yè)品牌承諾未能形成信認(rèn)度品牌認(rèn)知度不夠消費(fèi)者對項(xiàng)目的高端品質(zhì)認(rèn)知度不夠和消費(fèi)者間的有效傳播渠道未建立跳出競爭的差異化品牌識別系統(tǒng)未建立短時(shí)間內(nèi)無法形成眼見為實(shí)的品牌體驗(yàn)品牌體驗(yàn)不夠核心問題□■ 問題障礙 □■ 核心策略以客戶為中心的全面解決方案推盤節(jié)奏價(jià)格銷控形象主題樣板體驗(yàn)終端體驗(yàn)活動(dòng)體 驗(yàn)品牌、推廣策略體驗(yàn)策略銷售策略品牌推廣渠道推廣□■ 核心策略真正的身份別墅真正的品質(zhì)象征真正的闊邸名宅別墅都在談品質(zhì)，品質(zhì)只是別墅的基礎(chǔ)別墅都在講景觀，景觀只是別墅的必備別墅在現(xiàn)代社會(huì)，已經(jīng)不只是生活品質(zhì)的代表，“ 身份地位 ” 的象征成為主導(dǎo)！□■ 核心策略A類賣點(diǎn)：地中海概念、集團(tuán)品牌、項(xiàng)目地域、周邊環(huán)境概念 —— 蔚藍(lán)色地浪漫情懷，海天一色、艷陽高照的純美自然。您的孩子在起步時(shí)就已領(lǐng)先一步。□■ 體驗(yàn)策略 —— 活動(dòng)體驗(yàn)城市發(fā)展論壇 — 暨名流 PARTY酒會(huì) 一、活動(dòng)目的利用旅游文化節(jié)對項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值挖掘，產(chǎn)品推介，奠定市場影響力二、時(shí)間地點(diǎn)時(shí)間： 2023年 5月 3日地點(diǎn)：云臺(tái)賓館三、活動(dòng)對象邀請官員、大企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、知名企業(yè)家及誠意客戶參加四、活動(dòng)內(nèi)容論證區(qū)域價(jià)值、城市更新的論題；連云港城市擴(kuò)容，以及首個(gè) CBD的形成，連云港未來發(fā)展空間項(xiàng)目產(chǎn)品推介策略分析舉辦這次城市論壇，是為了讓客戶和公眾對項(xiàng)目板塊有全新的認(rèn)識，吸引城市焦點(diǎn)關(guān)注，賺取眼球，提煉項(xiàng)目城市中央價(jià)值策略分析 舉辦此次活動(dòng)有利于提升品牌形象，在舉辦活動(dòng)的同時(shí)也宣揚(yáng)的項(xiàng)目的形象，并且對潛在客戶也有了一定的篩選。□■ 推售策略 — 價(jià)格銷控□■ 推售策略n整體推盤采取平價(jià)高開的策略，隨著物業(yè)檔次的提高，價(jià)格逐步拉升；n上半年推廣以疊加為主，確立左岸項(xiàng)目基調(diào)；n 5月主推花園洋房，考慮在傳統(tǒng)銷售旺季下快速去化大盤量房源；n 下半年主要推出藝墅，且每次推盤中以聯(lián)排為主帶有雙拼，有利于整體價(jià)格的拉高?！酢?推售策略 — 推售節(jié)奏關(guān)于蓄客 ——考慮后期客戶基數(shù) ,2023年 2月開始通過 “ 千元變?nèi)f元 ” VIP誠意登記方式對后期有意向客戶進(jìn)行蓄客，即收取 1000元誠意金（注明可退）即可辦理VIP卡，開盤當(dāng)日憑此卡優(yōu)先選房，并可享受 “ 千元變?nèi)f元 ” 優(yōu)惠（即優(yōu)惠 9000元） ,關(guān)于開盤 ——開盤前期可以進(jìn)行一次價(jià)格競猜活動(dòng)，對價(jià)格進(jìn)行測試，同時(shí)可設(shè)置一定的獎(jiǎng)項(xiàng)，為開盤價(jià)格調(diào)整留有余地。終端服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)提升模塊宣傳標(biāo)準(zhǔn) 電話標(biāo)準(zhǔn) 接待標(biāo)準(zhǔn) 聯(lián)系標(biāo)準(zhǔn)案場標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)場標(biāo)準(zhǔn) 帶看標(biāo)準(zhǔn) 道具標(biāo)準(zhǔn)人員標(biāo)準(zhǔn) 投訴處理標(biāo)準(zhǔn)詮釋標(biāo)準(zhǔn) 貼心服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)值讓度標(biāo)準(zhǔn) 附加服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)□■ 體驗(yàn)策略 — 終端體驗(yàn)□■ 體驗(yàn)策略 — 終端體驗(yàn)物業(yè)服務(wù)的尊崇升級，深度禮賓式和集中資源式[深度禮賓式 ] 設(shè)定物業(yè)服務(wù)人員，身著金陵物業(yè)制服[物業(yè)服務(wù)人員雙倍配置 ] 1達(dá)成項(xiàng)目銷售期客戶看房過程中對于后期物業(yè)服務(wù)的體驗(yàn)效果；：引導(dǎo)停車、撐傘遮陽、排憂解難 ……□■ 體驗(yàn)策略 —— 活動(dòng)體驗(yàn)一、活動(dòng)目的提升項(xiàng)目形象二、時(shí)間地點(diǎn)時(shí)間： 2023年 5月 10日地點(diǎn)：云臺(tái)賓館三、活動(dòng)對象政府官員、業(yè)主、意向客戶、媒體四、活動(dòng)內(nèi)容現(xiàn)場 VIP卡銷售業(yè)主答問現(xiàn)場互動(dòng) 商業(yè) —— 規(guī)劃有獨(dú)立的大型商業(yè)場所，建筑面積 ，讓您在家門口實(shí)現(xiàn)輕松購物。顯示出中青年人群為我市的主要購房群體，而從 40歲以上受訪者的年齡分布中我們可以看出，其購房者數(shù)量隨著年齡的增加而呈遞減趨勢 .□■ 客戶分析各分區(qū)購房客戶細(xì)分城市區(qū)域 主要購房客戶群體中心區(qū) 私營業(yè)主、經(jīng)商戶、企事業(yè)單位、拆遷戶、金融證券律師等東區(qū)（新城區(qū)） 公務(wù)員、企事業(yè)單位、私營業(yè)主、個(gè)體戶南區(qū) 公務(wù)員、私營業(yè)主、個(gè)體戶、拆遷戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)新進(jìn)人口西區(qū) 企事業(yè)單位、個(gè)體戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)新進(jìn)人口、其他北區(qū) 私營業(yè)主、個(gè)體戶、企業(yè)管理層、企業(yè)職工連云區(qū) 拆遷戶、企業(yè)管理層、企業(yè)職工、專業(yè)技術(shù)人員□■ 客戶分析客戶收入分布 主要購房客戶群體年收入在 36萬購房客戶群體及潛在客戶，家庭年收入主要還是在 3－ 6萬和 3萬以下，分別占總數(shù)的 42％和38％；購房潛在客戶在收入和支付能力都要略高于普通居民平均收入。雖然 1月是傳統(tǒng)意義上的樓市淡季，但相對 09年 12月2023多套的削減的確有些驚人。 在連云港這作為三線城市的市場，隨著大量房源的推出，市場逐漸成為買方市場，在市場中，口碑效應(yīng)和品牌效應(yīng)起到舉足輕重的作用。 20230326 沿蒼梧路商業(yè)街區(qū)及沿巨龍路二期高層即將啟幕，敬請期待！市場綜合分析城市的房地產(chǎn)開發(fā)水平滯后，近年來市場供應(yīng)量加大 ,且消費(fèi)潛力巨大，市場缺乏針對性的引導(dǎo)。n 名人世家項(xiàng)目位于新浦區(qū)學(xué)院路 29號，由連云港華陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，項(xiàng)目占地 92665㎡ ，總建筑面積 ㎡，容積率 ，共 112套，由 44套獨(dú)棟 30套雙拼 98套聯(lián)排組成。位于花果山片區(qū)，交通方便，是純粹的山地高爾夫低密度住宅，一期入市價(jià)格相對較低，2023年 5月 16日產(chǎn)品亮相會(huì)當(dāng)天，兩套單價(jià)為 88萬的低密度住宅當(dāng)場被認(rèn)購，隨后不到 1個(gè)月的時(shí)間， 50多套，產(chǎn)品全部售罄（面積區(qū)間為 267335㎡ ）。將主力宣 傳 的 “稀缺 ”作 為輔 助宣 傳 ，高品 質(zhì) 、具有身份感并且稀缺， 給 受眾一種 購買 的 “緊 迫感 ”?！觥?核心競爭圈 —— 區(qū)域競爭本案所處市場區(qū)域?qū)儆谛缕謻|部板塊，板塊內(nèi)同質(zhì)項(xiàng)目將與項(xiàng)目形成面對面的直接競爭。市場朝更加理性的方向發(fā)展□■ 板塊市場區(qū)域特性： 全市傳統(tǒng)居住區(qū)，生活、商業(yè)配套較為成熟。 2023年底，我市商品房空置面積為 ，空置風(fēng)險(xiǎn)基本上在可被