【正文】 經(jīng)歷了 2023年牛市之后，成交價(jià)格與成交量已經(jīng)迅速攀升到一個(gè)新的水平。價(jià)格敏感度高。十一、十二月連續(xù)二個(gè)月全市成交近 80萬(wàn)方的輝煌開(kāi)始大幅消褪。類(lèi)別 選項(xiàng) 比例購(gòu)房時(shí)間 13年 81％3年以后 7％未確定 12％購(gòu)房目的 自住 91％投資 6％出租 3％對(duì)未來(lái)幾年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè) 上漲 52％平穩(wěn) 34％下跌 14％報(bào)告內(nèi)容目錄： 推廣目標(biāo) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 推廣策略 整合推廣戰(zhàn)略目標(biāo)目標(biāo)分解目標(biāo)分析宏觀市場(chǎng)板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析營(yíng)銷(xiāo)回顧去化分析客戶分析問(wèn)題障礙核心策略策略體系營(yíng)銷(xiāo)脈絡(luò)集客脈絡(luò)品牌優(yōu)勢(shì)未能形成品牌信任度不夠陌生開(kāi)發(fā)品牌未能形成信任度開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌承諾未能形成信認(rèn)度品牌認(rèn)知度不夠消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的高端品質(zhì)認(rèn)知度不夠和消費(fèi)者間的有效傳播渠道未建立跳出競(jìng)爭(zhēng)的差異化品牌識(shí)別系統(tǒng)未建立短時(shí)間內(nèi)無(wú)法形成眼見(jiàn)為實(shí)的品牌體驗(yàn)品牌體驗(yàn)不夠核心問(wèn)題□■ 問(wèn)題障礙 □■ 核心策略以客戶為中心的全面解決方案推盤(pán)節(jié)奏價(jià)格銷(xiāo)控形象主題樣板體驗(yàn)終端體驗(yàn)活動(dòng)體 驗(yàn)品牌、推廣策略體驗(yàn)策略銷(xiāo)售策略品牌推廣渠道推廣□■ 核心策略真正的身份別墅真正的品質(zhì)象征真正的闊邸名宅別墅都在談品質(zhì)，品質(zhì)只是別墅的基礎(chǔ)別墅都在講景觀，景觀只是別墅的必備別墅在現(xiàn)代社會(huì)，已經(jīng)不只是生活品質(zhì)的代表，“ 身份地位 ” 的象征成為主導(dǎo)！□■ 核心策略A類(lèi)賣(mài)點(diǎn)：地中海概念、集團(tuán)品牌、項(xiàng)目地域、周邊環(huán)境概念 —— 蔚藍(lán)色地浪漫情懷，海天一色、艷陽(yáng)高照的純美自然。您的孩子在起步時(shí)就已領(lǐng)先一步?！酢?體驗(yàn)策略 —— 活動(dòng)體驗(yàn)城市發(fā)展論壇 — 暨名流 PARTY酒會(huì) 一、活動(dòng)目的利用旅游文化節(jié)對(duì)項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值挖掘，產(chǎn)品推介，奠定市場(chǎng)影響力二、時(shí)間地點(diǎn)時(shí)間： 2023年 5月 3日地點(diǎn)：云臺(tái)賓館三、活動(dòng)對(duì)象邀請(qǐng)官員、大企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、知名企業(yè)家及誠(chéng)意客戶參加四、活動(dòng)內(nèi)容論證區(qū)域價(jià)值、城市更新的論題；連云港城市擴(kuò)容，以及首個(gè) CBD的形成，連云港未來(lái)發(fā)展空間項(xiàng)目產(chǎn)品推介策略分析舉辦這次城市論壇，是為了讓客戶和公眾對(duì)項(xiàng)目板塊有全新的認(rèn)識(shí)，吸引城市焦點(diǎn)關(guān)注，賺取眼球，提煉項(xiàng)目城市中央價(jià)值策略分析 舉辦此次活動(dòng)有利于提升品牌形象，在舉辦活動(dòng)的同時(shí)也宣揚(yáng)的項(xiàng)目的形象，并且對(duì)潛在客戶也有了一定的篩選。□■ 推售策略 — 價(jià)格銷(xiāo)控□■ 推售策略n整體推盤(pán)采取平價(jià)高開(kāi)的策略，隨著物業(yè)檔次的提高，價(jià)格逐步拉升；n上半年推廣以疊加為主，確立左岸項(xiàng)目基調(diào)；n 5月主推花園洋房，考慮在傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季下快速去化大盤(pán)量房源；n 下半年主要推出藝墅，且每次推盤(pán)中以聯(lián)排為主帶有雙拼，有利于整體價(jià)格的拉高?！酢?推售策略 — 推售節(jié)奏關(guān)于蓄客 ——考慮后期客戶基數(shù) ,2023年 2月開(kāi)始通過(guò) “ 千元變?nèi)f元 ” VIP誠(chéng)意登記方式對(duì)后期有意向客戶進(jìn)行蓄客，即收取 1000元誠(chéng)意金（注明可退）即可辦理VIP卡，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日憑此卡優(yōu)先選房，并可享受 “ 千元變?nèi)f元 ” 優(yōu)惠（即優(yōu)惠 9000元） ,關(guān)于開(kāi)盤(pán) ——開(kāi)盤(pán)前期可以進(jìn)行一次價(jià)格競(jìng)猜活動(dòng)，對(duì)價(jià)格進(jìn)行測(cè)試，同時(shí)可設(shè)置一定的獎(jiǎng)項(xiàng)，為開(kāi)盤(pán)價(jià)格調(diào)整留有余地。終端服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)提升模塊宣傳標(biāo)準(zhǔn) 電話標(biāo)準(zhǔn) 接待標(biāo)準(zhǔn) 聯(lián)系標(biāo)準(zhǔn)案場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn) 帶看標(biāo)準(zhǔn) 道具標(biāo)準(zhǔn)人員標(biāo)準(zhǔn) 投訴處理標(biāo)準(zhǔn)詮釋標(biāo)準(zhǔn) 貼心服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)值讓度標(biāo)準(zhǔn) 附加服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)□■ 體驗(yàn)策略 — 終端體驗(yàn)□■ 體驗(yàn)策略 — 終端體驗(yàn)物業(yè)服務(wù)的尊崇升級(jí)，深度禮賓式和集中資源式[深度禮賓式 ] 設(shè)定物業(yè)服務(wù)人員，身著金陵物業(yè)制服[物業(yè)服務(wù)人員雙倍配置 ] 1達(dá)成項(xiàng)目銷(xiāo)售期客戶看房過(guò)程中對(duì)于后期物業(yè)服務(wù)的體驗(yàn)效果；：引導(dǎo)停車(chē)、撐傘遮陽(yáng)、排憂解難 ……□■ 體驗(yàn)策略 —— 活動(dòng)體驗(yàn)一、活動(dòng)目的提升項(xiàng)目形象二、時(shí)間地點(diǎn)時(shí)間： 2023年 5月 10日地點(diǎn)：云臺(tái)賓館三、活動(dòng)對(duì)象政府官員、業(yè)主、意向客戶、媒體四、活動(dòng)內(nèi)容現(xiàn)場(chǎng) VIP卡銷(xiāo)售業(yè)主答問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng) 商業(yè) —— 規(guī)劃有獨(dú)立的大型商業(yè)場(chǎng)所，建筑面積 ，讓您在家門(mén)口實(shí)現(xiàn)輕松購(gòu)物。顯示出中青年人群為我市的主要購(gòu)房群體，而從 40歲以上受訪者的年齡分布中我們可以看出，其購(gòu)房者數(shù)量隨著年齡的增加而呈遞減趨勢(shì) .□■ 客戶分析各分區(qū)購(gòu)房客戶細(xì)分城市區(qū)域 主要購(gòu)房客戶群體中心區(qū) 私營(yíng)業(yè)主、經(jīng)商戶、企事業(yè)單位、拆遷戶、金融證券律師等東區(qū)（新城區(qū)） 公務(wù)員、企事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶南區(qū) 公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶、拆遷戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)新進(jìn)人口西區(qū) 企事業(yè)單位、個(gè)體戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)新進(jìn)人口、其他北區(qū) 私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶、企業(yè)管理層、企業(yè)職工連云區(qū) 拆遷戶、企業(yè)管理層、企業(yè)職工、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員□■ 客戶分析客戶收入分布 主要購(gòu)房客戶群體年收入在 36萬(wàn)購(gòu)房客戶群體及潛在客戶，家庭年收入主要還是在 3－ 6萬(wàn)和 3萬(wàn)以下，分別占總數(shù)的 42％和38％；購(gòu)房潛在客戶在收入和支付能力都要略高于普通居民平均收入。雖然 1月是傳統(tǒng)意義上的樓市淡季，但相對(duì) 09年 12月2023多套的削減的確有些驚人。 在連云港這作為三線城市的市場(chǎng)，隨著大量房源的推出，市場(chǎng)逐漸成為買(mǎi)方市場(chǎng)，在市場(chǎng)中，口碑效應(yīng)和品牌效應(yīng)起到舉足輕重的作用。 20230326 沿蒼梧路商業(yè)街區(qū)及沿巨龍路二期高層即將啟幕，敬請(qǐng)期待！市場(chǎng)綜合分析城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平滯后，近年來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量加大 ,且消費(fèi)潛力巨大，市場(chǎng)缺乏針對(duì)性的引導(dǎo)。n 名人世家項(xiàng)目位于新浦區(qū)學(xué)院路 29號(hào)，由連云港華陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目占地 92665㎡ ，總建筑面積 ㎡，容積率 ，共 112套，由 44套獨(dú)棟 30套雙拼 98套聯(lián)排組成。位于花果山片區(qū)，交通方便，是純粹的山地高爾夫低密度住宅，一期入市價(jià)格相對(duì)較低，2023年 5月 16日產(chǎn)品亮相會(huì)當(dāng)天，兩套單價(jià)為 88萬(wàn)的低密度住宅當(dāng)場(chǎng)被認(rèn)購(gòu)，隨后不到 1個(gè)月的時(shí)間， 50多套，產(chǎn)品全部售罄（面積區(qū)間為 267335㎡ ）。將主力宣 傳 的 “稀缺 ”作 為輔 助宣 傳 ，高品 質(zhì) 、具有身份感并且稀缺， 給 受眾一種 購(gòu)買(mǎi) 的 “緊 迫感 ”?！觥?核心競(jìng)爭(zhēng)圈 —— 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)本案所處市場(chǎng)區(qū)域?qū)儆谛缕謻|部板塊，板塊內(nèi)同質(zhì)項(xiàng)目將與項(xiàng)目形成面對(duì)面的直接競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)朝更加理性的方向發(fā)展□■ 板塊市場(chǎng)區(qū)域特性： 全市傳統(tǒng)居住區(qū)，生活、商業(yè)配套較為成熟。 2023年底，我市商品房空置面積為 ，空置風(fēng)險(xiǎn)基本上在可被