某地產(chǎn)公司成本管理思維講義-文庫吧
2025-01-06 09:16 本頁面
【正文】 項目的 “ 開發(fā)成本 ” 。 幾個基本房地產(chǎn)成本概念 管理思維 管理模式－目標(biāo)成本 萬科成本管理模式－動態(tài)成本 1 2 3 4 及時了解項目成本狀況，為經(jīng)營決策提供依據(jù) 預(yù)測市場變化，修正待發(fā)生成本應(yīng)對市場變化 項目之間能夠有效對比 動態(tài)成本價值 ? 動態(tài)成本的管理價值 管理思維 管理模式－動態(tài)成本 產(chǎn)品分攤，了解每種產(chǎn)品成本狀況 動態(tài)成本 = 未結(jié)算合同 + 已結(jié)算合同 + 非合同性成本 + 待發(fā)生成本 動態(tài)成本構(gòu)成 簽約 金額 變更 簽證 結(jié)算 調(diào)整 簽約 金額 變更 簽證 結(jié)算 調(diào)整 已發(fā)生成本 合同性成本 非合同性成本 已結(jié)算成本 未結(jié)算成本 待發(fā)生成本 動態(tài)成本 萬科成本管理模式－動態(tài)成本 管理思維 管理模式－動態(tài)成本 科目代碼 科目名稱 目標(biāo)成本 目前已發(fā)生 目前待發(fā)生 動態(tài)成本 待發(fā)生成本說明 合計 52, 44, 6, 50, 5001 開發(fā)成本 52, 43, 7, 50, 土地獲得價款 25, 24, 1, 25, 政府地價及市政配套費 25, 24, 1, 25, 購買大山公司花費成本，無合同，無法計入財務(wù)賬目。合計 4300萬元。一期分攤 1877萬元。 紅線外市政設(shè)施費 待發(fā)生 12萬元，用于示范區(qū)品質(zhì)提升費用。 開發(fā)前期準(zhǔn)備費 1, 1, 2, 主體建筑工程費 14, 11, 1, 12, 基礎(chǔ)工程 1, 1, 1, 結(jié)構(gòu)及粗裝修工程 9, 7, 8, 混凝土框架 5, 4, 4, 待發(fā)生 238萬元用于結(jié)算材料調(diào)差使用 砌體 找平及抹灰 防水 其他 2, 1, 2, 門窗工程 公共部位精裝修 2, 1, 2, 室內(nèi)裝修 主體安裝工程費 2, 2, 3, 室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費 1, 1, 1, 室內(nèi)設(shè)備及其安裝費 1, 1, 1, 弱電系統(tǒng)費 社區(qū)管網(wǎng)工程費 1, 1, 1, 園林環(huán)境工程費 1, ，包含擋土墻、圍墻等約計 400萬元。 開發(fā)間接費 3, 1, 1, 2, 萬科成本管理模式－動態(tài)成本 園建 動態(tài)成本：480萬 其中瀝青路合同金額為 100萬；硬質(zhì)鋪裝路面合同 380萬 以上總價包干 此時動態(tài)成本為 501萬 舉例： 此時動態(tài)成本等于目標(biāo)成本 施工過程中，由于趕工期支付非合同性成本（趕工獎，成本未考慮） 3萬 由于地質(zhì)情況，產(chǎn)生變更簽證，發(fā)生的成本為 18萬元 管理思維 管理模式－動態(tài)成本 動態(tài)成本管理要求 即時記錄 決策、合同、變更 、結(jié)算 系統(tǒng)分解 各科目、各部門 動態(tài)預(yù)測 待發(fā)生成本、預(yù)計未來 復(fù)審核對 成本、財務(wù)定期核對 及時通報 公司領(lǐng)導(dǎo)層、相關(guān)部門 萬科成本管理模式－動態(tài)成本 管理思維 管理模式－動態(tài)成本 無效成本 房地產(chǎn)項目實施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認同和補償，屬于費用浪費的成本。 實質(zhì)： 能否獲得補償 管理思維 管理模式－無效成本 作業(yè)環(huán)節(jié) 無效成本產(chǎn)生原因 現(xiàn)象表現(xiàn) 設(shè)計 設(shè)計失誤 對設(shè)計效果把握不準(zhǔn) ① 拆除和重建 ②后期加固與補強 ③資金浪費 ④拆除與重建 設(shè)計變更下達不及時 材料、施工工藝選擇不當(dāng) 多工序設(shè)計圖矛盾 裝飾設(shè)計未結(jié)合建筑現(xiàn)狀 設(shè)計保守 經(jīng)濟性不合理 招標(biāo) 招標(biāo)策劃 標(biāo)段劃分不合理，計劃性不足 影響工期與質(zhì)量 投標(biāo)單位選擇 施工單位考察失誤，投標(biāo)競爭不充分 中途變化，總價增加 招標(biāo)文件編制 合同條款有誤，經(jīng)濟標(biāo)編制出現(xiàn)失誤 多承擔(dān)費用 評定標(biāo) 評標(biāo)分析失誤 中標(biāo)價格偏高 施工 施工準(zhǔn)備 使用周期短的高標(biāo)準(zhǔn)臨設(shè) 拆除與重建 施工節(jié)點計劃不合理 延誤工期，增加成本 施工過程 施工安排失誤 賠償與維修費用 工程質(zhì)量管理不善 考慮不周，費用大增 非關(guān)鍵線路搶工 費效比不高 合同執(zhí)行 拆分合同工作內(nèi)容未及時簽訂補充合同 總成本增加，卻無法從相應(yīng)單位扣回 維修 維修工作程序不到位 維修時未及時通知責(zé)任單位
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