某地產精細化成本管理-文庫吧
2025-01-12 01:18 本頁面
【正文】 （２）、各產品線技術含量均值 目 標 成本中技 術 含量參考 目 標 成本中技 術 含量參考說明：砌體含量、內粉含量的選擇使用上可按戶型面積、房間數(shù)量調整；鋼筋含量、砼含量的選擇使用上可結合設計意見。 目 標 成本中技 術 含量參考 限 額設計 指 標限額設計指標中需注意的問題：（ 1）上表中 “郊區(qū)高端 ”產品線限額設計指標暫按多層考慮；（ 2）戶內精裝修工程根據(jù)各項目定位確定檔次，本設計限額指標不適用于 別墅類產品。（ 3）城市分類按價量維度劃分，準二線城市并入二線城市考慮設計限額。 限 額設計 指 標 限 額設計 指 標 工程 類 目 標 成本 編 制注意事 項? ４ .1 公共配套設施：根據(jù)核算和管理需要，對具有獨立的設計概算或施工圖預算的公共配套設施，如小學、幼兒園、市政公園等，不論其支出是否攤入房屋等開發(fā)產品成本，均應單獨作為成本核算對象。在填報建安目標成本體系表格時，應作為獨立的成本核算對象，填報至 “基礎表 建安 n”,將獨立配套建安成本鏈接至 “基礎表 建安單體外 ”元格，并設置分攤原則，分攤至各期。編制當期資金計劃時，應將當期修建的獨立公共配套工程費列入當期資金計劃范疇。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務的、應攤入房屋等開發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。? 外墻保溫材料：請各城市公司關注公安部《進一步明確民工建筑外保溫材料消防建筑管理有關要求的通知》對當?shù)赝鈮Ρ夭牧系倪x擇和施工工藝的影響和導致的成本變化。? 建筑材料、人工變化對建安成本影響詳見： “ 七、不可預見費預測 ”? 其他注意事項：土地為毛地時，需考慮毛地變?yōu)槭斓貢r需增加的額外費用。如福州洪灣項目：該項目土地為毛地，地上有 20萬 m3地上廢棄物需清運，影響建安成本 10元 / m2；土質情況變化 :根據(jù)項目土質實際情況做相應調整，如福州洪灣項目靠近江邊，有 40萬m3淤泥需換填，影響建安成本 50元 / m2。? 工程 類 目 標 成本 編 制注意事 項 鋼筋含量和砼含量根據(jù)地震烈度調整，調整原則一般為：鋼筋含量： 六度區(qū)與七度區(qū)相同場地類別間上部結構鋼筋含量 Ⅱ 相差5kg/m Ⅲ 相差 10kg/m Ⅳ 相差 15kg/m2，地下結構相差 10kg/m2；七度區(qū)與八度區(qū)相同場地類別間上部結構鋼筋含量相差 10kg/m2，地下結構相差 10kg/m2；六度區(qū)場地類別變化時每梯度影響鋼筋含量，上部鋼筋含量影響 5kg/m2，地下鋼筋含量不受影響；七、八度區(qū)場地類別變化時每梯度影響鋼筋含量，上部鋼筋含量影響10kg/m2，地下鋼筋含量不受影響。砼含量： 砼含量不受場地類別的影響，在地震烈度每梯度變化時影響到。 工程 類 目 標 成本 編 制注意事 項 不可 預見費預測 及 預 留? 人工、材料上漲預測? （ 1）鋼筋根據(jù)鋼鐵網材料出廠價走勢，結合國際經濟形勢、鐵礦石及國內政策、市場各因素，保守預計保守估計 2023年螺紋鋼仍在高位震蕩運行，不排除下降的可能。 2023年測算時保守估計仍維持 2023年均價 5040元 /噸上下。? （ 2）商品混凝土根據(jù)水泥網及各城市上報商砼造價信息價走勢，結合國內調控政策、保障房政策影響，保守估計 2023年仍在高位運行，不排除下降的可能。測算時保守估計仍按 2023年均水平 C30泵送砼即 380元 /m3。因水泥、商砼具有區(qū)域特性，各城市公司也可按區(qū)域特點，做適當調整。? （ 3）建安人工根據(jù)中國建設工程造價信息網人工、建安成本走勢，結合市場情況、宏觀調控政策影響，人工上漲仍然是長期趨勢，中國建設工程造價信息網公布 2023年人工上漲 22%,預計未來上漲幅度與 2023年趨同。主體建安工程人工費約 350元/m2，占主體建安工程 1700元 /m2（不含內裝、外裝工程、燃氣、電梯等） 20%。若上漲 30%， 105元 /m2,則對主體建安影響為 %，經模型測算對項目建安單方成本影響為 3%。? 項目不同開發(fā)階段目標成本編制的誤差預留方案及擴初階段：可考慮 10%的編制誤差。施工圖階段：可考慮設計變更因素的影響，住宅為 5%，綜合體為 8%。施工階段：因人工材料上漲等因素建議考慮不可預見費 150元 /m2。? 不可預見費在目標成本編制中的處理方式工程量不可放大，綜合單價按目前市場價格水平測算，人工材料上漲預測和不同階段的編制誤差放入各成本科目下的 “ 其他 ” 中。 不可 預見費預測 及 預 留分享：限額設計任務書范例：華潤目標成本科目明細：培訓內容簡介12方案 設計階 段3擴 初或初步 設計階 段4施工 圖設計階 段設計細節(jié)6 精裝修 設計5 綜 合體 類設計 管理1 方案 設計階 段成本控制重點：規(guī)劃設計 / 方案評審 / 設計成果報批2 擴 初或初步 設計階 段成本控制重點：擴初設計任務書 / 產品配置表 / 擴初設計成果 / 建安成本概算書 / 基礎方案評審3 施工 圖設計階 段成本控制重點：施工圖設計任務書 / 施工圖設計成果報批 / 建安成本預算書3 施工 圖設計階 段成本控制重點：施工圖設計任務書 / 施工圖設計成果報批 / 建安成本預算書4 設計細節(jié)4 設計細節(jié) —— 地下4 設計細節(jié) —— 地上4 設計細節(jié) —— 地上5 綜 合體 類設計 管理6 精裝修 設計體現(xiàn)華潤高度執(zhí)行力的關鍵制度產品配置相關決策的事前成本控制工程變更制度 工程變更流程圖工程變更制度 工程變更制度中的要求收發(fā)文制度 規(guī)范所有
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