某地產(chǎn)公司成本管理思維講義(文件)
【正文】 . 全員管理成本的理念誰都懂，真正的成本管理高手正是能調動所有人共同管理的高手！ 項目成本管理的要求 成本管理工作的思考 項目成本管理的目標 ...... ? 數(shù)據(jù)中心 ? 綜 合能力 ? 管理方法 項目成本管理的目標 成本管理工作的思考 成本管理部工作方向的思考 ...... 成為數(shù)據(jù)中心 數(shù)據(jù)事關決策，成為數(shù)據(jù)中心將是成本工作的主要方向： 成為數(shù)據(jù)中心意味著： ? 成本部擁有準確的、完善的、實時更新的數(shù)據(jù)庫； ? 成本部能清楚的分析與判斷各種內、外部變化的成本影響； ? 成本部能對各種方案做出精確分析； ? 數(shù)據(jù)的信息反饋及時 ...... 主題詞：準確、及時 項目成本管理的目標 成本管理工作的思考 成本管理部工作方向的思考 ...... 綜合的專業(yè)能力 綜合的專業(yè)能力是指：成本管理人員應迅速從預結算人員轉變成為綜 合管理人員，其必須擁有的專業(yè)技能應包括： ? 客戶需求分析能力 ? 設計方案優(yōu)化能力 ? 施工管理理解能力 ? 營銷方案判斷能力 ? ...... 項目成本管理的目標 成本管理工作的思考 綜合的專業(yè)能力 1）成為資源管理者與整合者是綜合能力形成的基礎條件。 成本管理工作的思考－成本管理工作重心 成本管理工作重心 管理思維 作業(yè)過程的管理方法 重點 指標控制 結構指標 砼含量 鋼筋含量 地下室方案 地下室層高 鋼筋含量 停車效率 窗地比 景觀軟硬景比例 喬木、灌木、草皮比例 石材、磚材、木材、水景比例 地上住宅指標，無地下室時，補充基礎指標 25％ 30％ 成本配置 外立面 外墻：石材、磚材、涂料的選擇及比例 門窗：型材、玻璃、五金 欄桿：型材、式樣 大堂、電梯廳的裝修標準 景觀 電梯配置 精裝修 單元門、入戶門 賣場、樣板房：套數(shù)、標準 示范區(qū)：數(shù)量、范圍、檔次 管理思維 作業(yè)過程的管理方法 規(guī)劃設計 采購執(zhí)行 采購策劃 方案優(yōu)化 目標成本可控優(yōu)化 創(chuàng)利優(yōu)化 采購計劃（事前可控）： 季度、月度、周度采購計劃清晰、可行 估算、概算： 供方資源 管理思維 作業(yè)過程的管理方法 采購策劃 管理方法 基礎工作 預結算 基礎工作 招標 進度控制 合理性 進度控制 準確性 總結分析 付款 額度控制 進度控制 簽證變更 真實性 管理思維 作業(yè)過程的管理方法 基礎工作 “ 成本管理部 ” 的定位 ? 全員成本意識的推動者 ? 公司經(jīng)營計劃的保證者 ? 貫穿項目始終，規(guī)范所有部門工作的隱形管理者 ? 項目成本總體控制的組織者和最終成效的責任者 成本管理部是綜合管理部門，不是業(yè)務部門。 工作重心后置 費率招標； 變更、簽證事后補簽； 工程結算； 管理思維 管理模式－無效成本 管理思維 作業(yè)過程的管理方法 成本效果曲線 設計 招標 施工 SPEND曲線 項目周期 成本 發(fā)生的 成本 形成的成本 新項目發(fā)展 成本控制重點放在那兒？ 70%～ 80% 20% 銷售及物管 目標成本 動態(tài)成本 結算成本 成本數(shù)據(jù)分析、無效成本分析 萬科成本管理的最重要部分 管理思維 作業(yè)過程的管理方法 重點 工作的重心 新項目發(fā)展 規(guī)劃設計 采購策劃 施工管理 合同結算 動態(tài)反饋 及時結算 事前定價 目標測算 可研測算 數(shù)據(jù)分析與儲存 動態(tài)控制 管理思維 作業(yè)過程的管理方法 重點 工作重心前移 客戶分析； 設計方案優(yōu)化； 結構指標控制； 事前定價與清單招標； 設計效果把握不準 拆除與重建 某項目一期別墅外墻涂料更改顏色，費用增加。 開發(fā)間接費 3, 1, 1, 2, 萬科成本管理模式－動態(tài)成本 園建 動態(tài)成本：480萬 其中瀝青路合同金額為 100萬；硬質鋪裝路面合同 380萬 以上總價包干 此時動態(tài)成本為 501萬 舉例： 此時動態(tài)成本等于目標成本 施工過程中，由于趕工期支付非合同性成本（趕工獎，成本未考慮） 3萬 由于地質情況，產(chǎn)生變更簽證，發(fā)生的成
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