【正文】 A類： 人氣是否旺；未來發(fā)展前景；招商條件是否優(yōu)越；與自己品牌優(yōu)勢是否符合和沖突； B類： 市場是否能成功運作；市場潛力是否優(yōu)勢； C類： 投資風險性；升值、超值期望； D類： 綜合性價比是否最優(yōu)； 客戶群總體關(guān)注要素 客戶環(huán)境綜述 推廣主題的高度：即不同時期的推廣主題要符合幾類客戶群的總體關(guān)注度； 推廣主題的分層次：專業(yè)的宣傳工具和內(nèi)容應對不同的客戶群體； 相關(guān)的營銷策略方案應對不同的客戶群體； 針對不同群體組建不同的工作團隊負責相關(guān)銷售運營工作； 探究客戶環(huán)境可借鑒的意義 客戶環(huán)境綜述 產(chǎn)品特質(zhì)自我定位 統(tǒng)領(lǐng)廣饒第一城市印象 特質(zhì)點描述： 時尚現(xiàn)代感、活力動感； 創(chuàng)新式體驗，引領(lǐng)消費趨勢和潮流； 細節(jié)人文建設(shè)，以人為本； 功能齊全，業(yè)態(tài)排序自然有序； 運營管理服務親切感與成長感； 專業(yè)性、唯一性的商圈經(jīng)濟體； 產(chǎn)品特質(zhì)綜述 統(tǒng)領(lǐng)廣饒第一城市印象 品牌 4S店 品牌優(yōu)勢要突出；形象門面工程，布局大氣，建筑外觀現(xiàn)代感立體感要突出；服務功能的完善性建設(shè)； 商務配套服務區(qū) 一站式功能性業(yè)態(tài)；業(yè)態(tài)分布要合理有序；門面規(guī)劃品牌化；運營管理要統(tǒng)一規(guī)范化；多功能娛樂、餐飲、購物專業(yè)市場業(yè)態(tài)；特色一條街建設(shè)； 展示活動中心 整合資源，舉行廣饒乃至東營市有影響力的展會、論壇、企事業(yè)活動、政府活動等；內(nèi)部空間藝術(shù)性、人文性、現(xiàn)代性裝飾；內(nèi)部設(shè)施科技化、現(xiàn)代化、網(wǎng)絡(luò)化； 青少年活動基地 基于少年群體的各種展會、培訓、展演、協(xié)會等商業(yè)化運作；聯(lián)誼政府、學校、企事業(yè)單位開展針對少年群體的創(chuàng)新性活動； 快捷酒店 星級標準定位建設(shè)：品牌化自營，借鑒特色酒店的運營管理經(jīng)驗，引進高級酒店管理人才；引入連鎖性快捷酒店商家； 車管所 除基本的年檢服務外，聯(lián)誼車管所建立體驗式真情化服務工程，為汽車城廣饒汽車城品牌加印象分； 自用寫字樓 項目各團隊的現(xiàn)代化運營管理用房；引入其它基于汽車服務的公司、團體；出租式商務樓專業(yè)開發(fā) 職工公寓 現(xiàn)代時尚感年輕化公寓特色的定位； 外觀環(huán)境打造 開放式特色入口建筑特質(zhì)；高效快捷的道路系統(tǒng)建設(shè)；園林景觀與商業(yè)氛圍的融合；園藝裝飾內(nèi)街休閑式消費； 架構(gòu)一覽 PART1 市場研究篇 PART2 項目定位篇 PART3 進程控制篇 PART4 招商運營篇 PART5 媒介整合篇 項目 SWOT分析 品牌形象定位 功能定位 建筑定位 業(yè)態(tài)定位 項目定位篇 地塊區(qū)位緊接匯通機車市場，有一定的配套優(yōu)勢； 地塊自然屬性優(yōu)勢明顯，易于開發(fā)； 項目北接濰高路，交通便捷； 結(jié)合其它房產(chǎn)項目的開發(fā)，城南區(qū)域所處板塊發(fā)展優(yōu)勢明顯； 開發(fā)商有良好的資源整合，專業(yè)市場管理運營優(yōu)勢； 項目體量大，未來資金要求壓力大； 開發(fā)商為新型房開公司，房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗有限； 目前相關(guān)項目建設(shè)、管理人才配備有限； 項目地周圍總體印象偏低； 市場輻射能力不夠強，對于未來運營管理能力要求較大； 中高檔買車傳統(tǒng)渠道傾向于市區(qū)； 縣區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)周圍類似相關(guān)汽車服務業(yè)態(tài)分流部分客戶； 廣饒大量商業(yè)地產(chǎn)的上市將分流部分投資客戶； 某些投資客戶對汽車專業(yè)市場認識度不高 義務商貿(mào)城、億豐時代廣場相關(guān)汽車服務業(yè)態(tài)對本項目有一定沖擊； 順應政府商貿(mào)興縣的產(chǎn)業(yè)既定政策； 縣區(qū)內(nèi)未有類似項目，唯一性專業(yè)性突 出； 符合未來消費者對汽車專業(yè)市場的發(fā)展需求 產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境利于本項目的發(fā)展建設(shè)； S W O T 項目 SWOT分析 ◆發(fā)揮開發(fā)商活動營銷優(yōu)勢，嫁接本項目進行推介展示； ◆以板塊龍頭自我定位準備相關(guān)的營銷推廣工作； ◆發(fā)展商房開公司盡快組建定員；團隊優(yōu)化組合，成立項目運作小組，針對項目啟動做準備性的細化工作，彌補項目推進過程中人才不足的問題； ◆制定強有效的回款營銷計劃，為分期建設(shè)爭取資金，預算及招標制定與融資方案的討論設(shè)計； ◆充分發(fā)掘符合城市形象和政府工作目標的共同點，嫁接資源，爭取獲得各項扶持和優(yōu)惠措施； ◆爭取優(yōu)秀的品牌商家成為本項目的業(yè)主； ◆加強對本縣區(qū)投資客戶的針對性營銷策略制定與汽車消費文化教育； ◆高舉高打的體現(xiàn)本項目的專業(yè)性與唯一性； 項目 SWOT應對策略 項目 SWOT分析 品牌的基礎(chǔ) 基于項目特質(zhì)的提煉和抬高市場預期的形象提升 。 ◆形象 1：賺錢 —— 針對汽車城入住商家及商戶 本項目是 專業(yè)的人做專一的事情； ◆形象 2：人人值得去、愛去。 —— 針對終端消費者，本項目是 現(xiàn)代唯一專業(yè)的 綜合服務性價比突出的一站式 MALL。 形象的具體高度 關(guān)于 MALL的注釋：銷售的商品和服務未必是最貴或最新潮的，而往往象征著進入主流社會，但主流卻不失其多樣性。青少年覺得 mall很酷，流連忘返；成年人有事沒事也愛逛 mall，使之成為一種習慣和嗜好 。 品牌形象定位 形象 1是構(gòu)建形象 2的內(nèi)在硬件， 形象 2是實現(xiàn)形象 1的基礎(chǔ)。 兩個形象是統(tǒng)一化的不可分割要素。 問題：要 MALL還是專業(yè)性？ 針對汽車城入住商家及商戶： 看得到專業(yè)性，看得見 MALL 針對終端消費群：看見的是 MALL。 品牌形象定位 結(jié)論 立體現(xiàn)代感的建筑特色；（ mall） 統(tǒng)領(lǐng)廣饒汽車消費一站式綜合性服務的商業(yè)旗艦；（專業(yè)性） 具有以人文本的內(nèi)部空間（ mall） 休閑體驗式購物環(huán)境。（ mall） 品牌形象定位 硬性形象 軟性形象 時尚、動感、引領(lǐng)城市印象；（ mall） 業(yè)態(tài)功能齊全，專業(yè)性的商業(yè)服務環(huán)境。（專業(yè)性） 360度全景汽車商業(yè)旗艦 中國 廣饒 總體：感性品牌特征。 品牌形象定位 提煉： 廣饒汽車城 注釋： 360度全景 = 一站式 MALL 汽車商業(yè) = 專業(yè) 旗艦 =廣饒縣域相對較小 +時尚速度 +引領(lǐng)角色 旗艦優(yōu)勢大于航母，旗艦具有風向標， 統(tǒng)領(lǐng)角色形象； 航母只是重量級，沒有專業(yè)性體現(xiàn)。 品牌形象定位 360度全景汽車商業(yè)旗艦 2023，城南讓城市動起來。 —— 360度全景汽車商業(yè)旗艦盛世起航。 全景汽車商業(yè)，一站即到家。 —— 360度全景汽車商業(yè)旗艦盛世起航。 太精彩，大未來。 —— 360度全景汽車商業(yè)旗艦盛世起航。 注：推廣語只針對形象導入期建設(shè)提出。 品牌推廣語 品牌形象定位 五項功能 多樣化功能 專業(yè)化功能 休閑式功能 生態(tài)化功能 統(tǒng)一化功能 功能定位 全景商業(yè)功能劃分 功能融合解釋 專業(yè)也休閑：商業(yè)地產(chǎn)與休閑地產(chǎn)相融合點 各功能內(nèi)容及衡量指標 類別 具體內(nèi)容 衡量指標 多樣化功能 形式多樣的汽車消費主題功能性 品牌商家，實力商家。主力門店林立 專業(yè)化功能 基于汽車服務的專業(yè)商品及服務內(nèi)容；專業(yè)運營； 汽車專業(yè)式的一站式消費 休閑式功能 娛樂、餐飲、購物特色氛圍商業(yè)的打造 有內(nèi)街式的情景商業(yè)mall作補充、主題游樂園、娛樂街市等 生態(tài)化功能 藝術(shù)性園林及園藝特色的建設(shè) 有吸引力特色景點、拍照、旅游定點功能 統(tǒng)一性功能 汽車城統(tǒng)一管理、運營式、推廣式、活動式功能 各種物業(yè)管理、活動管理、商家管理的統(tǒng)一性建設(shè) 功能定位 現(xiàn)代時尚感外墻涂飾： 主題式運動涂鴉墻： 動感藝術(shù)性小品點綴： 綠化生態(tài)公園化：組團式綠化帶集中在邊角區(qū)