【正文】 點 :在設計 —— 施工分離式管理模式中，設計和施工是兩個完全獨立的階段，容易造成設計方案與施工的實際條件脫節(jié)，忽視施工的可能性與經(jīng)濟性；承包商按圖施工，當業(yè)主有新的要求或?qū)υ瓐D紙做出變更，承包商就有理由提出索賠；項目實施按部就班，整個項目的建設周期長；由于設計、施工雙方都是分別與業(yè)主簽訂合同，他們之間無合同約束，常常出現(xiàn)不協(xié)調(diào)，業(yè)主須委托咨詢工程師加強管理，業(yè)主管理費用較高。1. 設計 —— 建造模式。其組織形式見下圖 業(yè) 主代表業(yè) 主設計 — 建造 總 承包商設計公司分包商 分包商 供應商 設計 — 建造模式示意圖二、設計 — 施工連貫式包括兩種：設計 —— 建造模式和交鑰匙模式。 設計 —— 建造模式是業(yè)主將工程項目的全部設計和施工任務發(fā)包給一家具有工程項目總承包資格的承包商。設計建造總承包商可能是具備很強設計、施工、采購、科研等綜合服務能力的綜合建筑企業(yè)，也可能是由設計單位和施工單位共同組織的工程承包聯(lián)合體。 選擇設計 — 建造總承包商時，如果是政府的公共項目，則必須采用資格預審，公開競爭性招投標方式；如果是私營項目，業(yè)主可以采用邀請招標方式。2. 交鑰匙模式交鑰匙模式是一種具有特殊含義的設計 — 建造模式。指承包商在建造工廠或其他工程項目時為業(yè)主提供一攬子服務，包括項目融資、土地購買、設計、施工、設備采購、安裝調(diào)試及順利運轉(zhuǎn)后，將該工廠或項目所有權(quán)和管理權(quán)（ “鑰匙 ”）依合同完整地 “交 ”給對方，由對方開始經(jīng)營。 按交鑰匙模式實施時，業(yè)主一般不再聘請工程咨詢公司，而是由業(yè)主自己進行業(yè)主方的項目管理，也可聘請 1—2 名管理專家作顧問。3. 設計 — 建造模式和交鑰匙模式的優(yōu)缺點優(yōu)點 : 設計 — 建造模式和交鑰匙模式都屬于項目總承包模式，都須業(yè)主和總承包商密切合作，完成項目的規(guī)劃、設計、成本控制、進度安排等工作，甚至負責土地購買和項目融資。業(yè)主委托一個承包商對整個項目負責，預先考慮了施工因素影響，避免了設計和施工的矛盾，可以顯著降低項目的成本和縮短工期，大大減少業(yè)主的組織協(xié)調(diào)工作量。同時，在選定承包商時，把設計方案的優(yōu)劣作為主要的評標因素，可保證業(yè)主得到高質(zhì)量的工程項目。缺點 : 業(yè)主對最終設計和細節(jié)的控制能力降低，工程設計可能會受到施工者利益影響。三、 CM模式（一） CM模式的概念及特點如果業(yè)主從建設項目一開始就確定施工承包商參與到項目實施過程中來，以便施工承包商在前期工作中提出合理化的建議，尤其是為設計師提供施工建議，其后并負責施工管理和施工工作，業(yè)主就可以選擇建筑工程管理發(fā)包模式（Construction Management， CM）。建筑工程管理模式模式又稱階段發(fā)包模式或快速軌道模式，這是近年在國外廣泛流行的一種工程管理模式。在 CM模式中，由于建筑師 /咨詢工程師、施工承包商是在平行工作，其關(guān)系復雜。為了降低投資風險，妥善處理各方關(guān)系，因此，業(yè)主就選定一家 CM公司以承包商的身份參與工程項目的建設，令其協(xié)調(diào)關(guān)系。 CM公司可以直接組織分包商施工，并在一定程度上影響或參與設計。CM模式的特點1. 由業(yè)主和 CM公司組成一個聯(lián)合小組共同負責組織和管理工程規(guī)劃、設計和施工。在主體設計方案確定后，隨著設計工作的進展，采取設計與施工搭接的方式進行管理，改變了傳統(tǒng)模式中設計與施工相互脫節(jié)的弊病。2. CM公司受業(yè)主委托主要從事工程項目管理工作，基本屬性是承包商，但它既區(qū)別于施工總承包，也不同于項目總承包，既不從事設計，也不進行施工生產(chǎn)活動，因而被稱為CM承包商。3. 由于設計與施工早期結(jié)合，使設計在施工上的可行性在設計尚未結(jié)束時便逐步明朗，因此可在很大程度上對設計進行有效的控制。CM模式與傳統(tǒng)模式的比較傳統(tǒng)模式與 CM模式比較設計招投 標 1 2 … n1 1 2 … n施 工2 … n工期 縮 短 時間提前開工 時間施工招投 標設計傳統(tǒng)模式CM模式（二） CM模式的類型1． “Agency” CM模式 —— 代理型工程管理模式。采用 “Agency” CM模式時， CM公司僅以業(yè)主的咨詢和代理的身份進行工作。業(yè)主和 CM公司的服務合同是采用固定酬金加管理費（即成本補償合同）的辦法。業(yè)主在各施工階段和承包商簽訂工程施工合同， CM經(jīng)理不負責分包和發(fā)包。優(yōu)點： 業(yè)主可以自由選擇設計咨詢單位。在招標前就可以確定完整的工作范圍和項目原則；可以有完善的管理與技術(shù)支持。缺點： 在明確整個項目的成本之前，投入較大； CM經(jīng)理不對進度和成本作出保證；可能索賠和變更的費用較高，即業(yè)主方風險較大，任務較重。“Agency” CM模式施工承包商業(yè)主設計公司 代理型CM分包商分包商 分包商其他承包商2． “At—Risk”CM 模式： —— 風險型工程管理模式 采用這種模式時， CM公司以承包商的身份直接進行分包和發(fā)包，并與分包商簽訂合同。一般業(yè)主要求 CM公司提出 保證最大工程費用 ，即 CM合同的最高價（ Guaranteed Maximum Price, 簡稱 GMP），以保證業(yè)主的投資控制。GMP的范圍就是工程施工階段的預算費加酬金的總和。如最后結(jié)算超過 GMP費用應由 CM公司支付，業(yè)主不予承擔；如低于GMP，節(jié)約的投資歸業(yè)主。業(yè)主向 CM公司支付傭金及向?qū)I(yè)承包商支付所完成工程的直接成本。這種模式在英國稱為管理承包。優(yōu)點：有完善的管理與技術(shù)支持；在項目初期選定項目組成員；可提前開工提前竣工；業(yè)主任務較輕，風險較小。缺點：保證的成本中包含設計和投標的不確定因素，可選擇的高水平的風險型 CM公司較少?！癆t—Risk”CM 模式風險型 CM業(yè)主設計公司分包商分包商 分包商其他承包商(三 ) CM承包商的主要工作， CM承包商要合理地確定分包合同結(jié)構(gòu)和招標方案，制定周密的項目進度計劃，實現(xiàn)設計與施工合理搭接，使各分包工程的施工招標和施工準備能滿足總進度的要求，并使材料設備、預制件等的生產(chǎn)和供貨等各項工作得到妥善安排。2. 為控制項目總投資， CM承包商要在項目各個階段即時編制項目估算，進行不斷的調(diào)整， CM承包商要與設計單位協(xié)調(diào)，向其提供降低施工成本的合理化建議。3. 在整個招標過程中， CM承包商要負責招標工作的組織、招標文件和合同文件的編制，主持標書評定和合同談判，并直接與分包商簽約。4. 在施工階段， CM承包商負責直接管理和協(xié)調(diào)各分包商，進行施工進度、費用、質(zhì)量控制和分包合同及工程信息管理，并承擔未分包工程和零星工程的施工，以及業(yè)主指定的其他工作。四、 BOT模式 （一） BOT模式的概念BOT（ BuildOperateTransfer）：即建造 運營 移交模式。BOT模式一般是由投資人作為發(fā)起人，從某個國家或地方的政府獲得某基礎設施項目的建設和運營特許權(quán)，然后由其組建項目公司負責項目的融資、設計、建造和運營。整個特許期內(nèi)項目公司通過項目的運營獲得利潤。特許期滿后項目公司將整個項目無償或以象征性的價格移交給東道國政府。還有許多由 BOT模式演變出來的類似模式，如： BOOT（ BuildOwnOperateTransfer）建造 擁有 運營 移交；BOO（ BuildOwnOperate）建造 擁有 運營； BOS（ BuildOperateSell）建造 運營 出售； ROT（ RehabilitateOperateTransfer）修復 運營 移交等。（二） BOT模式的結(jié)構(gòu)框架 特許協(xié)議還貸貸款股息紅利股本金移交總承包商（建造）項目公司保險公司 監(jiān)理公司材設供應商設計咨詢公司 施工分包商經(jīng)營公司債權(quán)人銀行及債券基金持有人項目股東金融機構(gòu)及投資人政府（業(yè)主）(三 ) BOT模式的運作程序1. 項目的提出與招標。 擬采用 BOT模式建設的基礎設施項目，一般由政府主管部門提出并審批，政府往往委托一家咨詢公司對項目進行初步可行性研究后，頒布特許意向，準備招標文件，公開招標。2.項目發(fā)起人組織投標。 發(fā)起人申請并通過資格預審后進行投標。 BOT項目的投標比一般項目的投標復雜的多，需要對項目進行深入的技術(shù)和財務的可行性分析，才可向政府提出實施方案。3.成立項目公司， 簽署各種合同與協(xié)議。中標的項目發(fā)起人往往就是項目公司的組織者。項目發(fā)起人提供項目公司的組建方案，經(jīng)股東討論，簽訂股東協(xié)議和公司章程，同時向當?shù)卣ど坦芾聿块T和稅務部門注冊。項目發(fā)起人首先和政府談判，草簽特許協(xié)議，然后組建項目公司，完成融資交割，與政府正式簽訂特許協(xié)議。最后項目公司與參與各方簽訂總承包合同、運營養(yǎng)護合同、保險合同、工程監(jiān)理合同和各類專業(yè)咨詢合同，(三 ) BOT模式的運作程序4.項目建設和運營。 這一階段項目公司的主要任務是委托工程監(jiān)理公司對總承包商的工作進行監(jiān)理，保證項目建設順利實施和資金交付。有的工程（如發(fā)電廠、高速公路等），在完成一部分之后，即可交由經(jīng)營公司開始運營，以早日回收資金。同時還要組建綜合性的開發(fā)公司，進行綜合項目服務，以便從多方面贏利。在項目部分或全部投入運營后，