【正文】 點(diǎn) :在設(shè)計(jì) —— 施工分離式管理模式中，設(shè)計(jì)和施工是兩個(gè)完全獨(dú)立的階段，容易造成設(shè)計(jì)方案與施工的實(shí)際條件脫節(jié)，忽視施工的可能性與經(jīng)濟(jì)性；承包商按圖施工，當(dāng)業(yè)主有新的要求或?qū)υ瓐D紙做出變更，承包商就有理由提出索賠；項(xiàng)目實(shí)施按部就班，整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)周期長(zhǎng)；由于設(shè)計(jì)、施工雙方都是分別與業(yè)主簽訂合同，他們之間無(wú)合同約束，常常出現(xiàn)不協(xié)調(diào)，業(yè)主須委托咨詢工程師加強(qiáng)管理，業(yè)主管理費(fèi)用較高。1. 設(shè)計(jì) —— 建造模式。其組織形式見(jiàn)下圖 業(yè) 主代表業(yè) 主設(shè)計(jì) — 建造 總 承包商設(shè)計(jì)公司分包商 分包商 供應(yīng)商 設(shè)計(jì) — 建造模式示意圖二、設(shè)計(jì) — 施工連貫式包括兩種：設(shè)計(jì) —— 建造模式和交鑰匙模式。 設(shè)計(jì) —— 建造模式是業(yè)主將工程項(xiàng)目的全部設(shè)計(jì)和施工任務(wù)發(fā)包給一家具有工程項(xiàng)目總承包資格的承包商。設(shè)計(jì)建造總承包商可能是具備很強(qiáng)設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)、科研等綜合服務(wù)能力的綜合建筑企業(yè)，也可能是由設(shè)計(jì)單位和施工單位共同組織的工程承包聯(lián)合體。 選擇設(shè)計(jì) — 建造總承包商時(shí)，如果是政府的公共項(xiàng)目，則必須采用資格預(yù)審，公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)性招投標(biāo)方式；如果是私營(yíng)項(xiàng)目，業(yè)主可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式。2. 交鑰匙模式交鑰匙模式是一種具有特殊含義的設(shè)計(jì) — 建造模式。指承包商在建造工廠或其他工程項(xiàng)目時(shí)為業(yè)主提供一攬子服務(wù)，包括項(xiàng)目融資、土地購(gòu)買(mǎi)、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備采購(gòu)、安裝調(diào)試及順利運(yùn)轉(zhuǎn)后，將該工廠或項(xiàng)目所有權(quán)和管理權(quán)（ “鑰匙 ”）依合同完整地 “交 ”給對(duì)方，由對(duì)方開(kāi)始經(jīng)營(yíng)。 按交鑰匙模式實(shí)施時(shí)，業(yè)主一般不再聘請(qǐng)工程咨詢公司，而是由業(yè)主自己進(jìn)行業(yè)主方的項(xiàng)目管理，也可聘請(qǐng) 1—2 名管理專家作顧問(wèn)。3. 設(shè)計(jì) — 建造模式和交鑰匙模式的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) : 設(shè)計(jì) — 建造模式和交鑰匙模式都屬于項(xiàng)目總承包模式，都須業(yè)主和總承包商密切合作，完成項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、成本控制、進(jìn)度安排等工作，甚至負(fù)責(zé)土地購(gòu)買(mǎi)和項(xiàng)目融資。業(yè)主委托一個(gè)承包商對(duì)整個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)，預(yù)先考慮了施工因素影響，避免了設(shè)計(jì)和施工的矛盾，可以顯著降低項(xiàng)目的成本和縮短工期，大大減少業(yè)主的組織協(xié)調(diào)工作量。同時(shí)，在選定承包商時(shí)，把設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣作為主要的評(píng)標(biāo)因素，可保證業(yè)主得到高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。缺點(diǎn) : 業(yè)主對(duì)最終設(shè)計(jì)和細(xì)節(jié)的控制能力降低，工程設(shè)計(jì)可能會(huì)受到施工者利益影響。三、 CM模式（一） CM模式的概念及特點(diǎn)如果業(yè)主從建設(shè)項(xiàng)目一開(kāi)始就確定施工承包商參與到項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中來(lái)，以便施工承包商在前期工作中提出合理化的建議，尤其是為設(shè)計(jì)師提供施工建議，其后并負(fù)責(zé)施工管理和施工工作，業(yè)主就可以選擇建筑工程管理發(fā)包模式（Construction Management， CM）。建筑工程管理模式模式又稱階段發(fā)包模式或快速軌道模式，這是近年在國(guó)外廣泛流行的一種工程管理模式。在 CM模式中，由于建筑師 /咨詢工程師、施工承包商是在平行工作，其關(guān)系復(fù)雜。為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，妥善處理各方關(guān)系，因此，業(yè)主就選定一家 CM公司以承包商的身份參與工程項(xiàng)目的建設(shè)，令其協(xié)調(diào)關(guān)系。 CM公司可以直接組織分包商施工，并在一定程度上影響或參與設(shè)計(jì)。CM模式的特點(diǎn)1. 由業(yè)主和 CM公司組成一個(gè)聯(lián)合小組共同負(fù)責(zé)組織和管理工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工。在主體設(shè)計(jì)方案確定后，隨著設(shè)計(jì)工作的進(jìn)展，采取設(shè)計(jì)與施工搭接的方式進(jìn)行管理，改變了傳統(tǒng)模式中設(shè)計(jì)與施工相互脫節(jié)的弊病。2. CM公司受業(yè)主委托主要從事工程項(xiàng)目管理工作，基本屬性是承包商，但它既區(qū)別于施工總承包，也不同于項(xiàng)目總承包，既不從事設(shè)計(jì)，也不進(jìn)行施工生產(chǎn)活動(dòng)，因而被稱為CM承包商。3. 由于設(shè)計(jì)與施工早期結(jié)合，使設(shè)計(jì)在施工上的可行性在設(shè)計(jì)尚未結(jié)束時(shí)便逐步明朗，因此可在很大程度上對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行有效的控制。CM模式與傳統(tǒng)模式的比較傳統(tǒng)模式與 CM模式比較設(shè)計(jì)招投 標(biāo) 1 2 … n1 1 2 … n施 工2 … n工期 縮 短 時(shí)間提前開(kāi)工 時(shí)間施工招投 標(biāo)設(shè)計(jì)傳統(tǒng)模式CM模式（二） CM模式的類型1． “Agency” CM模式 —— 代理型工程管理模式。采用 “Agency” CM模式時(shí)， CM公司僅以業(yè)主的咨詢和代理的身份進(jìn)行工作。業(yè)主和 CM公司的服務(wù)合同是采用固定酬金加管理費(fèi)（即成本補(bǔ)償合同）的辦法。業(yè)主在各施工階段和承包商簽訂工程施工合同， CM經(jīng)理不負(fù)責(zé)分包和發(fā)包。優(yōu)點(diǎn)： 業(yè)主可以自由選擇設(shè)計(jì)咨詢單位。在招標(biāo)前就可以確定完整的工作范圍和項(xiàng)目原則；可以有完善的管理與技術(shù)支持。缺點(diǎn)： 在明確整個(gè)項(xiàng)目的成本之前，投入較大； CM經(jīng)理不對(duì)進(jìn)度和成本作出保證；可能索賠和變更的費(fèi)用較高，即業(yè)主方風(fēng)險(xiǎn)較大，任務(wù)較重?！癆gency” CM模式施工承包商業(yè)主設(shè)計(jì)公司 代理型CM分包商分包商 分包商其他承包商2． “At—Risk”CM 模式： —— 風(fēng)險(xiǎn)型工程管理模式 采用這種模式時(shí)， CM公司以承包商的身份直接進(jìn)行分包和發(fā)包，并與分包商簽訂合同。一般業(yè)主要求 CM公司提出 保證最大工程費(fèi)用 ，即 CM合同的最高價(jià)（ Guaranteed Maximum Price, 簡(jiǎn)稱 GMP），以保證業(yè)主的投資控制。GMP的范圍就是工程施工階段的預(yù)算費(fèi)加酬金的總和。如最后結(jié)算超過(guò) GMP費(fèi)用應(yīng)由 CM公司支付，業(yè)主不予承擔(dān)；如低于GMP，節(jié)約的投資歸業(yè)主。業(yè)主向 CM公司支付傭金及向?qū)I(yè)承包商支付所完成工程的直接成本。這種模式在英國(guó)稱為管理承包。優(yōu)點(diǎn)：有完善的管理與技術(shù)支持；在項(xiàng)目初期選定項(xiàng)目組成員；可提前開(kāi)工提前竣工；業(yè)主任務(wù)較輕，風(fēng)險(xiǎn)較小。缺點(diǎn)：保證的成本中包含設(shè)計(jì)和投標(biāo)的不確定因素，可選擇的高水平的風(fēng)險(xiǎn)型 CM公司較少。“At—Risk”CM 模式風(fēng)險(xiǎn)型 CM業(yè)主設(shè)計(jì)公司分包商分包商 分包商其他承包商(三 ) CM承包商的主要工作， CM承包商要合理地確定分包合同結(jié)構(gòu)和招標(biāo)方案，制定周密的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)與施工合理搭接，使各分包工程的施工招標(biāo)和施工準(zhǔn)備能滿足總進(jìn)度的要求，并使材料設(shè)備、預(yù)制件等的生產(chǎn)和供貨等各項(xiàng)工作得到妥善安排。2. 為控制項(xiàng)目總投資， CM承包商要在項(xiàng)目各個(gè)階段即時(shí)編制項(xiàng)目估算，進(jìn)行不斷的調(diào)整， CM承包商要與設(shè)計(jì)單位協(xié)調(diào)，向其提供降低施工成本的合理化建議。3. 在整個(gè)招標(biāo)過(guò)程中， CM承包商要負(fù)責(zé)招標(biāo)工作的組織、招標(biāo)文件和合同文件的編制，主持標(biāo)書(shū)評(píng)定和合同談判，并直接與分包商簽約。4. 在施工階段， CM承包商負(fù)責(zé)直接管理和協(xié)調(diào)各分包商，進(jìn)行施工進(jìn)度、費(fèi)用、質(zhì)量控制和分包合同及工程信息管理，并承擔(dān)未分包工程和零星工程的施工，以及業(yè)主指定的其他工作。四、 BOT模式 （一） BOT模式的概念BOT（ BuildOperateTransfer）：即建造 運(yùn)營(yíng) 移交模式。BOT模式一般是由投資人作為發(fā)起人，從某個(gè)國(guó)家或地方的政府獲得某基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)特許權(quán)，然后由其組建項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、設(shè)計(jì)、建造和運(yùn)營(yíng)。整個(gè)特許期內(nèi)項(xiàng)目公司通過(guò)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)獲得利潤(rùn)。特許期滿后項(xiàng)目公司將整個(gè)項(xiàng)目無(wú)償或以象征性的價(jià)格移交給東道國(guó)政府。還有許多由 BOT模式演變出來(lái)的類似模式，如： BOOT（ BuildOwnOperateTransfer）建造 擁有 運(yùn)營(yíng) 移交；BOO（ BuildOwnOperate）建造 擁有 運(yùn)營(yíng)； BOS（ BuildOperateSell）建造 運(yùn)營(yíng) 出售； ROT（ RehabilitateOperateTransfer）修復(fù) 運(yùn)營(yíng) 移交等。（二） BOT模式的結(jié)構(gòu)框架 特許協(xié)議還貸貸款股息紅利股本金移交總承包商（建造）項(xiàng)目公司保險(xiǎn)公司 監(jiān)理公司材設(shè)供應(yīng)商設(shè)計(jì)咨詢公司 施工分包商經(jīng)營(yíng)公司債權(quán)人銀行及債券基金持有人項(xiàng)目股東金融機(jī)構(gòu)及投資人政府（業(yè)主）(三 ) BOT模式的運(yùn)作程序1. 項(xiàng)目的提出與招標(biāo)。 擬采用 BOT模式建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，一般由政府主管部門(mén)提出并審批，政府往往委托一家咨詢公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步可行性研究后，頒布特許意向，準(zhǔn)備招標(biāo)文件，公開(kāi)招標(biāo)。2.項(xiàng)目發(fā)起人組織投標(biāo)。 發(fā)起人申請(qǐng)并通過(guò)資格預(yù)審后進(jìn)行投標(biāo)。 BOT項(xiàng)目的投標(biāo)比一般項(xiàng)目的投標(biāo)復(fù)雜的多，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的技術(shù)和財(cái)務(wù)的可行性分析，才可向政府提出實(shí)施方案。3.成立項(xiàng)目公司， 簽署各種合同與協(xié)議。中標(biāo)的項(xiàng)目發(fā)起人往往就是項(xiàng)目公司的組織者。項(xiàng)目發(fā)起人提供項(xiàng)目公司的組建方案，經(jīng)股東討論，簽訂股東協(xié)議和公司章程，同時(shí)向當(dāng)?shù)卣ど坦芾聿块T(mén)和稅務(wù)部門(mén)注冊(cè)。項(xiàng)目發(fā)起人首先和政府談判，草簽特許協(xié)議，然后組建項(xiàng)目公司，完成融資交割，與政府正式簽訂特許協(xié)議。最后項(xiàng)目公司與參與各方簽訂總承包合同、運(yùn)營(yíng)養(yǎng)護(hù)合同、保險(xiǎn)合同、工程監(jiān)理合同和各類專業(yè)咨詢合同，(三 ) BOT模式的運(yùn)作程序4.項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。 這一階段項(xiàng)目公司的主要任務(wù)是委托工程監(jiān)理公司對(duì)總承包商的工作進(jìn)行監(jiān)理，保證項(xiàng)目建設(shè)順利實(shí)施和資金交付。有的工程（如發(fā)電廠、高速公路等），在完成一部分之后，即可交由經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，以早日回收資金。同時(shí)還要組建綜合性的開(kāi)發(fā)公司，進(jìn)行綜合項(xiàng)目服務(wù)，以便從多方面贏利。在項(xiàng)目部分或全部投入運(yùn)營(yíng)后，