【正文】 多層次客戶需求，但人工雕琢痕跡重，缺乏自然景觀 項目名稱 總建面 容積 率 產(chǎn)品類型／面積／均價 配套／附加值 建筑／園 林 客戶層 次 綠都城 38萬 純多層 /一房 44㎡ 左右；二房 75— 90㎡ ；三房 87—124㎡ ；復式 83— 120㎡ ；4500元 /㎡（均價） 幼兒園、小學、室內(nèi)游泳館、雙會所 新古典主義建筑 、現(xiàn)代街區(qū)景觀 普羅旺世 別墅、多層、高層 180㎡左右； 4800元 /㎡ 商業(yè)廣場、中學、會所 法式園林 遠大理想城 76萬 多層 、 小高層 、 高層 二房 80左右；三房 120—150㎡ ；復式 209㎡ ， 價格未定 商業(yè)街 新古典主義地中海風情 中高端 客戶分析：客戶區(qū)域特征明顯／區(qū)域客戶以政府公務員、私營業(yè)主、企業(yè)中高層為主／外地、地市 客戶以交通流線為特征分布／外地客戶以行政單位領導、私營業(yè)主為主 缺乏自然景觀 競爭格局 ——高端物業(yè)客戶綜合分析 ? 本地客戶以公務員、私營業(yè)主、企業(yè)中高層、白領為主 ? 外地、地市客戶以交通流線為特征分布 ? 外地客戶以行政單位領導、私營業(yè)主為主 ? 理性、穩(wěn)重、素質(zhì)較高，多二次臵業(yè)，注重產(chǎn)品舒適度 ? 高端物業(yè)客戶需要培養(yǎng)，隨產(chǎn)品變化而改變； 競爭格局 ——高端物業(yè)綜合特征分析 類別 物業(yè)類型 價格 優(yōu)勢 不足 客戶群 價格策略 近郊大盤 獨棟別墅，聯(lián)排、疊加等類別墅，花園洋房 700015000 ? 投放量小，產(chǎn)品稀缺 ? 群效應形成高尚居住 氣氛 ? 獨一無二的生態(tài)環(huán)境和景觀資源 ? 容積率低，產(chǎn)品舒適度高； ? 居住功能淡薄 ? 缺乏與市中心 的聯(lián)系 ?面積偏大，多在250平方以上，總價高 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新不足 面向省內(nèi)高端客戶，市內(nèi)中高端客戶群體 高形象入市，價格高開高走 環(huán)線大盤 多層為主，花園洋房、類別墅、小高層為輔 40006000 ? 形象鮮明，產(chǎn)品創(chuàng) 新、附加值高 ? 產(chǎn)品多樣化，滿足不 同層次客戶需求 ? 位臵不佳 ? 缺乏自然景觀 區(qū)域或輻射區(qū)域的中端、中高端客戶 高形象入市，價格低開高走 中心區(qū)樓盤 小高層、高層 50007000 ? 地位佳，通大性強 ? 居住條件成熟，生活 方便 ? 缺乏生態(tài)環(huán)境 及自然景觀 ? 生活舒適度不高 周邊區(qū)域中高端、高端客戶 高形象入市，價格平開高走，或高開高走 競爭格局 —— 競爭切入點 競爭分析 本區(qū)域競爭 其他區(qū)域競爭 生活條件成熟，但是缺乏生態(tài)環(huán)境及自然景觀 競爭區(qū)域 分論點 結論 市場缺少一個在 功能上集居住、 休閑度假于一 體，在產(chǎn)品上創(chuàng) 新領先、并擁有 高享受的自然環(huán) 境的全新樓盤 環(huán)境好，但是產(chǎn)品創(chuàng)新度低，缺乏居住氛圍和生活、交通配套 綜上所述，同致行發(fā)現(xiàn)， 鄭州樓市，高端物業(yè)三足鼎立，各有優(yōu)勢， 但缺乏一類集居住和休閑功能一體、 既擁有生態(tài)環(huán)境、又有能滿足生活需求、 能夠引領鄭州人居全新生活的全新樓盤！ 我項目，是否有承接市場大勢的力量？ 2023，鄭州樓市 強敵四起，逐鹿中原 因此，同致行認為： 沒有建立獨特的話語權，就沒有在硝煙彌漫的高端市場拉動大量需求的能量！ 小 結 思考二：我項目是否有承接市場大勢 的條件？怎么做？ PART TWO： 項目分析 ? 區(qū)域價值分析 ? 地塊價值分析 ? 綜合價值提煉 ? 2023年鄭州城市發(fā)展規(guī)劃中，城市北區(qū)被規(guī)劃為“ 未來核心居住區(qū) ， ” 惠濟區(qū)被定義為“ 人居生態(tài)示范區(qū) ”，把惠濟區(qū)建設成為 “人居生態(tài)建設區(qū) ” 、 “旅游休閑風情區(qū)、發(fā)展環(huán)境最優(yōu)區(qū)”。 ? 而在本區(qū)域內(nèi)，依黃河沿線而建的別墅群，也促就了區(qū)域“ 高尚居住區(qū) ” 的群效應。 區(qū)域前景 —— 城市核心居住區(qū)，人居示范區(qū)，高尚住宅區(qū) 中心城區(qū)板塊 北 區(qū) 板 塊 東 區(qū) 板 塊 西區(qū)板塊 西南板塊 東南板塊 惠濟區(qū)獨有的生態(tài)濕地環(huán)境被公認為市區(qū)最佳人居環(huán)境，同時良好的自然環(huán)境、濃厚的人文 氛圍、被譽為鄭州市的“綠肺”和省會“后花園”，已成為居民休閑、度假、居住的首選地 。 本案 區(qū)域價值 —— 鄭州后花園，生態(tài)資源和景觀價值獨一無二 地塊現(xiàn)狀 —— 容積率適中，擁有一定規(guī)模和景觀資源 地塊現(xiàn)狀：地上無建筑物，平坦規(guī)整，利于規(guī)劃 技術指標：容積率 可用資源：三面被綠化帶圍合，防噪音，防污染 正對 500畝古樹苑公園，休閑寶地 【 對面活水人工湖 】 【 地塊現(xiàn)狀 】 【 市政綠化帶 】 【 古樹苑公園 】 地塊位臵 —— 行政中心區(qū)，道路通達性強，交通展示性佳； 不足的是公交體系不完善 本案 鄭東新區(qū) 金水區(qū) 優(yōu)勢：天河路、開元路為區(qū)域交通主干道，道路寬闊平坦，到市區(qū)的交通極為便利，貫通南陽路、文化路、 花園路、經(jīng)三路、中州大道等，與市區(qū)的金融區(qū)、行政區(qū)、鄭東新區(qū)（ CBD）等主要區(qū)域聯(lián)系在一起，具有極強的道路通達性，和形象對外展示效果。 不足：只有游 1 91兩條線路通往該區(qū)域，公交體系不完善，對外聯(lián)系弱。 【 道路示意圖 】 【 公交路線示意圖 】 周邊配套 —— 正對區(qū)政府，市政配套齊全，但缺乏居住氛圍及生活配套 【 正對區(qū)政府 】 【 市政配套齊全 】 【 規(guī)劃起點高 】 【 村莊較多 】 【 居住氛圍不足 】 【 匱乏中檔生活配套 】 優(yōu)勢 不足 項目綜合價值分析 —— 1. 區(qū)域擁有獨一無二的生態(tài)環(huán)境和自然景觀 2. 項目緊鄰大型生態(tài)公園和活水湖 3. 地塊平坦，有一定規(guī)模和市中的容積率，利于開發(fā)，營造自身氣質(zhì) 4. 緊鄰天河路，直貫南陽路，道路通達性強，形象展示面佳。 優(yōu)勢 (S)： ? 生活氛圍缺乏； ? 市政配套處于規(guī)劃中，沒有形成直觀印象。 ? 缺乏成規(guī)模的商業(yè)及生活配套，缺乏公交體系 1. 同類樓盤分流客戶； 2. 區(qū)域建設速度。 3. 區(qū)域內(nèi)放量增加 ? 利用項目規(guī)模優(yōu)勢，作好產(chǎn)品創(chuàng)新、營造大社區(qū)生活氣氛； ? 充分發(fā)揮項目區(qū)位優(yōu)勢、地塊特征，注重社區(qū)內(nèi)環(huán)境營造，以高起點打造項目形象； ? 利用社區(qū)內(nèi)商業(yè)規(guī)劃，彌補生活配套不足； ? 加強發(fā)展商品牌建設，增強客戶信心； ? 豐富產(chǎn)品結構，做好分期開發(fā)規(guī)劃； ? 利用輿論影響政府，充分借