兵器大廈營銷策劃提案-文庫吧
2024-12-31 05:55 本頁面
【正文】 內(nèi)金融機構(gòu)銀根緊縮，加強對房地產(chǎn)貸款的管理，開發(fā)商迫切需要賣樓兌現(xiàn)，因此在銷售價格方面會做出一定讓步。216。另一方面外資機構(gòu)投資者一般整棟購買，在價格談判方面比中小投資者有明顯優(yōu)勢。成交價格相對較優(yōu)惠，這無形中提高了投資寫字樓的回報率。216。外資機構(gòu)對人民幣升值的預(yù)測也對其投資寫字樓市場有推動作用。9市場格局CBD中關(guān)村金融街CBD朝外東二環(huán)金融街中關(guān)村亞奧上地公主墳東二環(huán)朝外金融街中關(guān)村 CBD目前除 CBD、 中關(guān)村、金融街這三個北京市規(guī)劃的商務(wù) “核心 ”外，已經(jīng)在逐漸形成其他的商務(wù)分中心，如朝外商圈、 亞奧商圈、公主墳商圈等。主要是因為隨著城市建設(shè)的發(fā)展，越來越多的專業(yè)市場出現(xiàn)，導(dǎo)致多元化商圈的形成。10區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析 數(shù)據(jù)來源：高力國際分析結(jié)果： XX公司北京甲級寫字樓 2023年上半年總存量為 。11區(qū)域市場分析如下 :CBD:CBD為最受客戶歡迎區(qū)域，幾個在建項目在完工前已獲不少大租客及買家吸納，雖然本年度北京財富中心和富爾大廈投入使用， 但該區(qū)的空置率還是處于較低水平。 CBD 自去年起空置面積出現(xiàn)多年來未有的低點 .雖然該區(qū)是北京甲級寫字樓未來兩年供應(yīng)集中的區(qū)域，但 CBD 現(xiàn)有的面積較缺乏，預(yù)計該區(qū)于本年較后時段，中環(huán)世貿(mào)中心（ 17萬平方米）入住后才會出現(xiàn)市場壓力。隨著明年更多寫字樓入市供應(yīng)， 區(qū)域供需壓力將會加劇。數(shù)據(jù)來源：高力國際分析結(jié)果： XX公司.....12燕莎商圈：燕莎商圈為北京的第三使館區(qū)的所在地，而且地鐵 10號線將于奧運會前通車， 加上該區(qū)未來兩年的新供應(yīng)比其他區(qū)域相對較少等各種因素， 預(yù)計燕莎一帶的寫字樓會漸被市場吸納 。 東二環(huán)：預(yù)計今、明兩年新供應(yīng)逾 20萬平方米，今明兩年總量增長近一倍，故該區(qū)將來的供需壓力也比其他區(qū)域大。金融街：從今年年底開始，新項目逐步入伙，供需壓力于明年開始浮現(xiàn)， 但該區(qū)項目出售的居多，不少有實力的國內(nèi)企業(yè)在該處購下辦公面積， 能放租于市場的有效供應(yīng)會比實際較少。 中關(guān)村：2023年上半年 , 該區(qū)的空置率為 27%，總量約 52萬平方米，新供應(yīng)約 28萬平方米，其中相當(dāng)數(shù)量于今年下半年完工，由于目前該區(qū)空置率較高，供需壓力相比其他區(qū)域為更大。建國門 /東長安街一帶：由于北京東部的寫字樓需求還沒有得到釋放，預(yù)計本年完工的項目將迅速為投資客消化。由于東長安街一帶明年及后年并無新完工項目，且地鐵 5號線預(yù)計于本年底明年初通車，東長安街為兩條地鐵交會點，對客戶吸引大增，故該區(qū)將具相當(dāng)競爭優(yōu)勢。13本案自身情況及競爭對手分析14項目概況項目概況 兵器大廈（北方地產(chǎn)大廈）兵器大廈（北方地產(chǎn)大廈）位置：紫竹橋西 800米總建面： 41000平米總層數(shù)： 17層商業(yè)： 1— 4層標(biāo)準(zhǔn)層面積： 2023平米5A智能化： 5A配套設(shè)施 ：開放式辦公區(qū)、高檔餐飲、銀行、商務(wù)中心、景觀會所、旅游票務(wù)、員工餐廳等。開發(fā)商： 南方兵器裝備產(chǎn)業(yè)有限公司物業(yè)管理 ：國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司15主要競爭對手主要競爭對手 .....16主要競爭對手分析 以上項目與本案相比較，屬同類型、同地段、同檔次項目，與本案形成絕對競爭關(guān)系。牛頓辦公區(qū)牛頓辦公區(qū)優(yōu)勢：樓體造型有特點、易識別；內(nèi)部空間使用率高；車位充足；共享辦公模式為租戶提高 空間利用率劣勢：租金較高；距紫竹橋核心區(qū)較遠，周邊商務(wù)氛圍不夠濃厚；公共交通不夠便利嘉豪國際中心嘉豪國際中心優(yōu)勢：車位充足；每戶獨立衛(wèi)生間；屬于租、售物業(yè)，小業(yè)主租金相對較低劣勢：距紫竹橋核心區(qū)較遠，周邊商務(wù)氛圍不夠濃厚；公共交通不夠便利；樓宇外形生硬青東大廈青東大廈優(yōu)勢：地處紫竹橋核心位置，商務(wù)氛圍濃厚；租金較低，免費車位；交通便利劣勢：智能化程度低（非 5A）； 容積率高；車位不足；凈高過低；開間較大17劣勢機會威脅優(yōu)勢? 位置優(yōu)越：中關(guān)村高科技園區(qū)，紫竹商圈政策傾斜：客戶滿足國家要求條件可享受稅費減免等優(yōu)惠政策? 交通便利：三、四環(huán)近在咫尺；公交線路發(fā)達? 商業(yè)配套完善緊鄰昆玉河，環(huán)境優(yōu)越? 東兵器大廈市場形象確立良好，可借用? 中關(guān)村市場供應(yīng)量持續(xù)放大、空置率居高不下、眾多項目改售為租，價格戰(zhàn)暗流涌動? 周邊同類型項目本案共享目標(biāo)客群，且項目周邊招租廣告林立，使意象客戶比較心理增強? 周邊商住項目以其較低的價格對本案客戶形成分流? 中關(guān)村越來越得到國際科技型企業(yè)青睞，多家國外大型 IT公司的遷入，發(fā)展?jié)摿薮? 隨著北京經(jīng)濟逐步開放，入關(guān)保護期的結(jié)束，外資的大量進入，甲級寫字樓的需求加大、增長迅速SWO
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