兵器大廈營(yíng)銷策劃提案-文庫(kù)吧
2024-12-31 05:55 本頁(yè)面
【正文】 內(nèi)金融機(jī)構(gòu)銀根緊縮，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的管理，開發(fā)商迫切需要賣樓兌現(xiàn)，因此在銷售價(jià)格方面會(huì)做出一定讓步。216。另一方面外資機(jī)構(gòu)投資者一般整棟購(gòu)買，在價(jià)格談判方面比中小投資者有明顯優(yōu)勢(shì)。成交價(jià)格相對(duì)較優(yōu)惠，這無(wú)形中提高了投資寫字樓的回報(bào)率。216。外資機(jī)構(gòu)對(duì)人民幣升值的預(yù)測(cè)也對(duì)其投資寫字樓市場(chǎng)有推動(dòng)作用。9市場(chǎng)格局CBD中關(guān)村金融街CBD朝外東二環(huán)金融街中關(guān)村亞奧上地公主墳東二環(huán)朝外金融街中關(guān)村 CBD目前除 CBD、 中關(guān)村、金融街這三個(gè)北京市規(guī)劃的商務(wù) “核心 ”外，已經(jīng)在逐漸形成其他的商務(wù)分中心，如朝外商圈、 亞奧商圈、公主墳商圈等。主要是因?yàn)殡S著城市建設(shè)的發(fā)展，越來(lái)越多的專業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)，導(dǎo)致多元化商圈的形成。10區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際分析結(jié)果： XX公司北京甲級(jí)寫字樓 2023年上半年總存量為 。11區(qū)域市場(chǎng)分析如下 :CBD:CBD為最受客戶歡迎區(qū)域，幾個(gè)在建項(xiàng)目在完工前已獲不少大租客及買家吸納，雖然本年度北京財(cái)富中心和富爾大廈投入使用， 但該區(qū)的空置率還是處于較低水平。 CBD 自去年起空置面積出現(xiàn)多年來(lái)未有的低點(diǎn) .雖然該區(qū)是北京甲級(jí)寫字樓未來(lái)兩年供應(yīng)集中的區(qū)域，但 CBD 現(xiàn)有的面積較缺乏，預(yù)計(jì)該區(qū)于本年較后時(shí)段，中環(huán)世貿(mào)中心（ 17萬(wàn)平方米）入住后才會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)壓力。隨著明年更多寫字樓入市供應(yīng)， 區(qū)域供需壓力將會(huì)加劇。數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際分析結(jié)果： XX公司.....12燕莎商圈：燕莎商圈為北京的第三使館區(qū)的所在地，而且地鐵 10號(hào)線將于奧運(yùn)會(huì)前通車， 加上該區(qū)未來(lái)兩年的新供應(yīng)比其他區(qū)域相對(duì)較少等各種因素， 預(yù)計(jì)燕莎一帶的寫字樓會(huì)漸被市場(chǎng)吸納 。 東二環(huán)：預(yù)計(jì)今、明兩年新供應(yīng)逾 20萬(wàn)平方米，今明兩年總量增長(zhǎng)近一倍，故該區(qū)將來(lái)的供需壓力也比其他區(qū)域大。金融街：從今年年底開始，新項(xiàng)目逐步入伙，供需壓力于明年開始浮現(xiàn)， 但該區(qū)項(xiàng)目出售的居多，不少有實(shí)力的國(guó)內(nèi)企業(yè)在該處購(gòu)下辦公面積， 能放租于市場(chǎng)的有效供應(yīng)會(huì)比實(shí)際較少。 中關(guān)村：2023年上半年 , 該區(qū)的空置率為 27%，總量約 52萬(wàn)平方米，新供應(yīng)約 28萬(wàn)平方米，其中相當(dāng)數(shù)量于今年下半年完工，由于目前該區(qū)空置率較高，供需壓力相比其他區(qū)域?yàn)楦?。建?guó)門 /東長(zhǎng)安街一帶：由于北京東部的寫字樓需求還沒有得到釋放，預(yù)計(jì)本年完工的項(xiàng)目將迅速為投資客消化。由于東長(zhǎng)安街一帶明年及后年并無(wú)新完工項(xiàng)目，且地鐵 5號(hào)線預(yù)計(jì)于本年底明年初通車，東長(zhǎng)安街為兩條地鐵交會(huì)點(diǎn)，對(duì)客戶吸引大增，故該區(qū)將具相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。13本案自身情況及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析14項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 兵器大廈（北方地產(chǎn)大廈）兵器大廈（北方地產(chǎn)大廈）位置：紫竹橋西 800米總建面： 41000平米總層數(shù)： 17層商業(yè)： 1— 4層標(biāo)準(zhǔn)層面積： 2023平米5A智能化： 5A配套設(shè)施 ：開放式辦公區(qū)、高檔餐飲、銀行、商務(wù)中心、景觀會(huì)所、旅游票務(wù)、員工餐廳等。開發(fā)商： 南方兵器裝備產(chǎn)業(yè)有限公司物業(yè)管理 ：國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司15主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 .....16主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 以上項(xiàng)目與本案相比較，屬同類型、同地段、同檔次項(xiàng)目，與本案形成絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。牛頓辦公區(qū)牛頓辦公區(qū)優(yōu)勢(shì)：樓體造型有特點(diǎn)、易識(shí)別；內(nèi)部空間使用率高；車位充足；共享辦公模式為租戶提高 空間利用率劣勢(shì)：租金較高；距紫竹橋核心區(qū)較遠(yuǎn)，周邊商務(wù)氛圍不夠濃厚；公共交通不夠便利嘉豪國(guó)際中心嘉豪國(guó)際中心優(yōu)勢(shì)：車位充足；每戶獨(dú)立衛(wèi)生間；屬于租、售物業(yè)，小業(yè)主租金相對(duì)較低劣勢(shì)：距紫竹橋核心區(qū)較遠(yuǎn)，周邊商務(wù)氛圍不夠濃厚；公共交通不夠便利；樓宇外形生硬青東大廈青東大廈優(yōu)勢(shì)：地處紫竹橋核心位置，商務(wù)氛圍濃厚；租金較低，免費(fèi)車位；交通便利劣勢(shì)：智能化程度低（非 5A）； 容積率高；車位不足；凈高過(guò)低；開間較大17劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅優(yōu)勢(shì)? 位置優(yōu)越：中關(guān)村高科技園區(qū)，紫竹商圈政策傾斜：客戶滿足國(guó)家要求條件可享受稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策? 交通便利：三、四環(huán)近在咫尺；公交線路發(fā)達(dá)? 商業(yè)配套完善緊鄰昆玉河，環(huán)境優(yōu)越? 東兵器大廈市場(chǎng)形象確立良好，可借用? 中關(guān)村市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)放大、空置率居高不下、眾多項(xiàng)目改售為租，價(jià)格戰(zhàn)暗流涌動(dòng)? 周邊同類型項(xiàng)目本案共享目標(biāo)客群，且項(xiàng)目周邊招租廣告林立，使意象客戶比較心理增強(qiáng)? 周邊商住項(xiàng)目以其較低的價(jià)格對(duì)本案客戶形成分流? 中關(guān)村越來(lái)越得到國(guó)際科技型企業(yè)青睞，多家國(guó)外大型 IT公司的遷入，發(fā)展?jié)摿薮? 隨著北京經(jīng)濟(jì)逐步開放，入關(guān)保護(hù)期的結(jié)束，外資的大量進(jìn)入，甲級(jí)寫字樓的需求加大、增長(zhǎng)迅速SWO
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