【正文】 海市房地產(chǎn)交易中心 成交總價分析， 5000萬以上為成交瓶頸 價格遞減，成交反向上升，成交總價 =級別象征 從 01年世茂濱江到 09年豪宅元年 我們發(fā)現(xiàn)上海豪宅正在由單純的資源占有發(fā)生轉(zhuǎn)變 板塊透析 產(chǎn)品透析 成交透析 中心地段、優(yōu)厚資源品 轉(zhuǎn)變、添加 產(chǎn)品品牌稀缺元素 不分物業(yè)屬性的奢侈元素 保值化的級別象征元素 在透析了上海整體豪宅市場格局后 我們深入研究陸家嘴板塊 陸家嘴板塊 —— 金融 CBD商務(wù)集聚豪宅板塊 01年的世茂濱江；豪宅標(biāo)桿湯臣一品皆源于此 不可再生與復(fù)制的地段 :黃浦江江景 \陸家嘴 CBD\萬國建筑群外灘景觀 以濱江小區(qū)域為例， 01年至今產(chǎn)品不斷升級 269104547137261613 135751725 5 67381031147166434015815665966907791555931141179983157769890961097845968281068267233581235543744056373570318558331210841095891117429402581166112618936071480802009年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月2010年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月2011年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月成交套數(shù) 成交均價( 元)2023至今板塊內(nèi)成交均價不斷上升 由 09年的 10萬直到目前湯臣報價 20萬；及新鴻基未開盤的預(yù)計 20萬 3497039973 39973 40684482574350076722278153190035212 3626240000160001800034000 3300036000 35000471123842360598652768500 900011000 100002023028000 27000 290007900 80001000013000202302500012622513446211183710695514935114420715000010000012023011000098 99 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023財富海景盛大金磐世茂濱江仁恒濱江匯豪天下湯臣一品中糧海景1 號區(qū)內(nèi)典型個案表現(xiàn) 溫州籍投資者 外地投資客 \港澳臺商人 (溫州人 \臺灣人居多 ) 投資客（江浙人 \外籍華人） \香港人 \企業(yè)高管 外地投資客 \港澳臺商人 (溫州人 \臺灣人居多 ) 香港 \臺灣 \上海 \江浙 \外籍華人（特別是福建人）\高層次外籍人士 (如巴西、南非等四國駐滬總領(lǐng)事） 臺灣 \新加坡\東南亞投資 江浙一帶的商人 \特別是溫州投資客 境外人士 \國內(nèi)的低調(diào)富豪階層 外籍華人 \上海本地人（高級政府官員） 海外基金，香港、臺灣和海外華人 香港，美國、新加坡等境外人士，海外基金 客戶構(gòu)成 外籍人士 \港澳臺 \本地高官 江浙投資客 \港澳臺 \華人 港澳臺 \境外人士 \江浙投資客 投資＋自住 投資居多 自住為主＋長線投資 客戶變化 成交價格 從 20232023年上半年區(qū)間內(nèi)看價格表現(xiàn)：一線江景或黃金地段明顯受到市場的追捧及認(rèn)可，反映了市場對江景對地段的稀缺性及產(chǎn)品品質(zhì)的認(rèn)同度較高， 09年由稀缺性開始飆升 成交價格對比圖 內(nèi)地客源異軍突起 長線投資＋收藏自用 10萬以上高端公寓核心新增供應(yīng) /存量分析 新天地板塊 2023 2023 2023 2023 陸家嘴板塊 湖南 /華山路板塊 0 0 翠湖四期 翠湖四期 新鴻基項目 4萬 新鴻基項目 3萬 0 0 0 0 靜安區(qū) 0 0 0 南外灘 綠城黃埔灣 3萬 中糧海景 1號 3萬 新鴻基項目 4萬 新鴻基項目 5萬 綠城黃埔灣 3萬 綠城黃埔灣 綠城黃埔灣 3萬 總計 10萬 7萬 主要競爭對手為新鴻基凱旋門，預(yù)計未來推量為 16萬平方米 目前存量 湯臣一品 世茂濱江 2萬 國信世紀(jì)海景 新華路 1號 嘉里華庭 MANOR 遠(yuǎn)中風(fēng)華 協(xié)和城 御華山 3萬 華潤外灘九里 國信世紀(jì)海景 4萬 板塊內(nèi)稀缺資源項目自 01年起至今變化不多 由于各樓層價差較大，區(qū)內(nèi)均價 715萬 /平米 07年至今二手月均成交 10套， 一手成交 09年呈井噴， 10年后月成交平穩(wěn)， 未來本區(qū)供應(yīng)預(yù)計較大 主要以世茂濱江成交為主 典型項目特點總結(jié) 財富海景 盛大金磐 世茂濱江 仁恒濱江 匯豪天下 湯臣一品 中糧海景 1號 【產(chǎn)品塑造】 【資源稀缺】 【軟件服務(wù)】 【營銷特點】 塑造產(chǎn)品共同特性：酒店式大堂設(shè)計、高檔裝修、會所配備、高水準(zhǔn)園林與物業(yè) 不可再生與復(fù)制的地段 :黃浦江江景 \陸家嘴 CBD\萬國建筑群外灘景觀 對不同的客群小眾傳播，舉辦各種主題公關(guān)推廣活動 服務(wù)周到 \保證安全性與私密性 \國際化的物業(yè)服務(wù)、高品質(zhì)會所服務(wù) 盛大金磐 世茂濱江 匯豪天下 財富海景 仁恒濱江 占地面積 建筑面積 總套數(shù) 530 3000 913 520 1940 容積率 3 物業(yè)類型 高層 高層 高層 高層 小高層、高層 建筑風(fēng)格 歐式現(xiàn)代 歐式 現(xiàn)代簡約 歐式現(xiàn)代 現(xiàn)代 立面用材 石材 +復(fù)合鋁板 石材 +砂巖 涂料 石材 +復(fù)合鋁板 石材 +砂巖 大堂設(shè)計 挑高 8米酒店式大堂 挑高 6米酒店式大堂 挑高 挑高 8米酒店式大堂 挑高 48米酒店式大堂 大堂功能 訪客休息區(qū) 前接待 /訪客休息區(qū) 前接待 /訪客休息區(qū) 前接待 /訪客休息區(qū) 訪客休息區(qū) 主要個案產(chǎn)品比較 大多為歐式建筑風(fēng)格，高層物業(yè)類型為主，容積率在 ；酒店式大堂挑高設(shè)計；普遍注重外部江景，相對弱化內(nèi)部景觀設(shè)計（除仁恒外） 主要個案戶型配比比較 主力戶型 盛大金磐 世茂濱江 匯豪天下 財富海景 仁恒濱江 ２房２廳 14% % 15% 18% 10% ３房２廳 83％ % 60% 82% 70% ４房２廳 － % 25% － 20% 仁恒濱江 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 320 340 360 盛大金磐 財富海景 匯豪天下 世茂濱江 ㎡ 3房 2廳 2房 2廳 4房 2廳 項目主力戶型面積區(qū)間分布圖 區(qū)內(nèi)主力戶型以 3房 2廳為主，約占 6080%， 3房主力面積段 140220平米 主要個案精裝及設(shè)計單位比較 盛大金磐 世茂濱江 匯豪天下 財富海景 仁恒濱江 裝修標(biāo)準(zhǔn) 6000元 /㎡ 3000元 /㎡ 3000元 /㎡ 5000元 /㎡ 1500元 /㎡ 廚具 德國米勒（ Miele）電器、德國西曼帝克（ SieMatic）櫥具 櫥柜：德國博德寶 (Poggenpohl)、 灶具：意大利 Smeg/歐洲、whirlpool Ariston阿里斯頓、冰箱： GE品牌 全套“西門子”品牌 惠爾浦櫥具 衛(wèi)具 德國科特威（ KALDEWEI）按摩浴缸、德國當(dāng)代（ Dornbracht）龍頭（ 2023系列和 Meta Pur系列）、德國高儀（ Grohe）龍頭 德國維寶（ VilleroyBoch）潔具 西班牙 ROCA潔具、美國 KOHLER 衛(wèi)浴 衛(wèi)浴：享譽(yù)全球的德國科特威 Kaldewei浴缸、潔具： 德國杜拉維特 Duravit、龍頭： 德國高儀 CROHE、水槽：鉑浪高 BLANCO德國全進(jìn)口不銹鋼水槽 科勒潔具、德國威寶VILLEROYBOCH TOTO潔具、科勒潔具 地板 高級實木地板 高級大理石 實木地板 高級大理石 全實木地板 空調(diào) 大金 VRV變頻空調(diào) 美國 TRANE 大金家庭獨立中央空調(diào) 大金空調(diào) 大金空調(diào) 其他用材 熱暖：德國菲斯曼熱水爐 瑞士森德（ Zehnder）散熱器 浴室配設(shè) SANYO 15純平彩電 SIEMENS電器 意大利默洛尼壁掛式燃?xì)獠膳?/熱水爐 衛(wèi)裕配優(yōu)派 VIEW SONIC嵌入式液晶電視 SIEMENS電器開關(guān) 項目 建筑設(shè)計 景觀設(shè)計 物業(yè)管理 顧問 \合作設(shè)計 會所管理 室內(nèi)設(shè)計 盛大金磐 新加坡工程集團(tuán)、現(xiàn)代建筑設(shè)計集團(tuán)華東院 美國泛亞易道 仲量聯(lián)行 世茂濱江 香港馬梁建筑師事務(wù)所 美國泛亞易道 第一太平戴維斯 上海建筑設(shè)計院 美洲會 匯豪天下 研究所新加坡駟馬國際私人有限公司 貝爾高林 中海物業(yè) 丹下健三 梁志天設(shè)計師有限公司 財富海景 加拿大泛太平洋建筑設(shè)計 \上海建筑設(shè)計院 日本綜合計劃研究所（星野嘉郎） 仲量聯(lián)行 裝修標(biāo)準(zhǔn)基本在 3000元 /㎡或以上；合作單位均為國際或國內(nèi)著名建筑設(shè)計單位 主要個案會所配臵比較 盛大金磐 世茂濱江 匯豪天下 財富海景 仁恒濱江 會所數(shù)量 1 2 1 1 1 會所面積 5000 15000 900 6000 6000 與住宅面積比例 1： 26 1： 46 1： 146 1： 26 1： 67 戶均會所面積 5 經(jīng)營特點 對內(nèi) 對內(nèi) 對內(nèi) 對內(nèi)外 對內(nèi) 會所特點 功能齊全 主題會所 水景景觀會所 功能齊全 功能齊全 會所管理 開發(fā)商 美洲會 凱德置地 開發(fā)商 仁恒物業(yè) 會所功能配設(shè) 出現(xiàn)頻次 占比例 酒吧、咖啡吧 6 100% 健身房 5 83% 室內(nèi)泳池 4 67% 桑拿、 SPA 4 67% 韻律室 4 67% 兒童娛樂室 4 67% 棋牌室 3 50% 臺球室 3 50% 網(wǎng)球場 3 50% 餐廳 3 50% 會所功能配設(shè) 出現(xiàn)頻次 占比例 會議室 2 33% 高爾夫練習(xí)場 2 33% 壁球場 2 33% 乒乓球 2 33% 閱覽室 2 33% 多功能廳 1 17% 室內(nèi)攀巖 1 17% 多功能運動場 1 17% 保齡球 1 17% 都配備高標(biāo)會所，成為豪宅生活的標(biāo)準(zhǔn)配臵；酒吧、SPA、健身房為會所標(biāo)配 陸家嘴區(qū)內(nèi)臨江豪宅產(chǎn)品共性 稀缺臨江資源 歐風(fēng)、酒店大堂挑高，重外江景，弱化內(nèi)部景觀 140220㎡ 3房 2廳戶型為主 天然稀缺江景資源 臨近 CBD商務(wù)區(qū) 高標(biāo)物業(yè)配臵 3000元 /㎡以上高標(biāo)精裝，與知名設(shè)計單位合作 高標(biāo)會所配臵 陸家嘴區(qū)域產(chǎn)品特征 上海豪宅演變 地段、資源掠奪 新元素注入 產(chǎn)品品牌稀缺元素 不分物業(yè)屬性的奢侈元素 個性化的級別象征元素 陸家嘴特色 天然稀缺江景資源 臨近 CBD商務(wù)區(qū) 高標(biāo)物業(yè)配臵 新元素結(jié)合區(qū)域特色 如何打造本項目獨有的稀缺性與唯一性 2 項目屬性研究及定位 ?項目 SWOT分析 ?競品分析及啟示 ?目標(biāo)客群分析及認(rèn)定 ?項目整體定位 21 世紀(jì)中心大廈坐落于陸家嘴核心區(qū)域，地段優(yōu)勢顯著。大廈有三個部分組成， 本項目位于大廈高區(qū)，由全球頂級知名酒店品牌四季酒店冠名并提供酒店式服務(wù)，國際殿堂級室內(nèi)設(shè)計公司擔(dān)綱室內(nèi)設(shè)計，配備全套家私、家電設(shè)施設(shè)備及家居用品。 21世紀(jì)中心大廈產(chǎn)品概述 四季酒店 4355層本案酒店式公寓房 寫字樓 四季酒店 項目產(chǎn)品核心價值元素提煉 陸家嘴 CBD稀缺地段 陸 家 嘴 CBD核心區(qū) 陸 家 嘴 CBD 21世紀(jì)中心大廈 頂級酒店式服務(wù) 辦公里面空中公寓 全家私配臵拎包入住 陸家嘴豪宅區(qū) 陸家嘴 CBD區(qū) 項目 SWOT分析 優(yōu)勢 劣勢 威脅 機(jī)會 ?CBD區(qū)域地段 ?二線江景、空中公寓 區(qū)內(nèi)一線江景豪宅較多，未來供應(yīng)較大 ?酒店公寓屬性 ?區(qū)內(nèi)無先例 ?全家私配臵拎包入住 ?四季 酒店式服務(wù) ?辦公外立面公寓 ?上海無先例 跳出傳統(tǒng)思維，打造獨特豪宅產(chǎn)品 經(jīng)過項目 SWOT分析我們思考我們的產(chǎn)品屬性 具備陸家嘴豪宅資源共性 ——緊鄰 CBD區(qū)、二線江景 具有其稀缺性資源區(qū)域板塊 特性 不可再