【正文】 海市房地產(chǎn)交易中心 成交總價(jià)分析， 5000萬(wàn)以上為成交瓶頸 價(jià)格遞減，成交反向上升，成交總價(jià) =級(jí)別象征 從 01年世茂濱江到 09年豪宅元年 我們發(fā)現(xiàn)上海豪宅正在由單純的資源占有發(fā)生轉(zhuǎn)變 板塊透析 產(chǎn)品透析 成交透析 中心地段、優(yōu)厚資源品 轉(zhuǎn)變、添加 產(chǎn)品品牌稀缺元素 不分物業(yè)屬性的奢侈元素 保值化的級(jí)別象征元素 在透析了上海整體豪宅市場(chǎng)格局后 我們深入研究陸家嘴板塊 陸家嘴板塊 —— 金融 CBD商務(wù)集聚豪宅板塊 01年的世茂濱江；豪宅標(biāo)桿湯臣一品皆源于此 不可再生與復(fù)制的地段 :黃浦江江景 \陸家嘴 CBD\萬(wàn)國(guó)建筑群外灘景觀 以濱江小區(qū)域?yàn)槔?01年至今產(chǎn)品不斷升級(jí) 269104547137261613 135751725 5 67381031147166434015815665966907791555931141179983157769890961097845968281068267233581235543744056373570318558331210841095891117429402581166112618936071480802009年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月2010年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月2011年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月成交套數(shù) 成交均價(jià)( 元)2023至今板塊內(nèi)成交均價(jià)不斷上升 由 09年的 10萬(wàn)直到目前湯臣報(bào)價(jià) 20萬(wàn)；及新鴻基未開(kāi)盤的預(yù)計(jì) 20萬(wàn) 3497039973 39973 40684482574350076722278153190035212 3626240000160001800034000 3300036000 35000471123842360598652768500 900011000 100002023028000 27000 290007900 80001000013000202302500012622513446211183710695514935114420715000010000012023011000098 99 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023財(cái)富海景盛大金磐世茂濱江仁恒濱江匯豪天下湯臣一品中糧海景1 號(hào)區(qū)內(nèi)典型個(gè)案表現(xiàn) 溫州籍投資者 外地投資客 \港澳臺(tái)商人 (溫州人 \臺(tái)灣人居多 ) 投資客（江浙人 \外籍華人） \香港人 \企業(yè)高管 外地投資客 \港澳臺(tái)商人 (溫州人 \臺(tái)灣人居多 ) 香港 \臺(tái)灣 \上海 \江浙 \外籍華人（特別是福建人）\高層次外籍人士 (如巴西、南非等四國(guó)駐滬總領(lǐng)事） 臺(tái)灣 \新加坡\東南亞投資 江浙一帶的商人 \特別是溫州投資客 境外人士 \國(guó)內(nèi)的低調(diào)富豪階層 外籍華人 \上海本地人（高級(jí)政府官員） 海外基金，香港、臺(tái)灣和海外華人 香港，美國(guó)、新加坡等境外人士，海外基金 客戶構(gòu)成 外籍人士 \港澳臺(tái) \本地高官 江浙投資客 \港澳臺(tái) \華人 港澳臺(tái) \境外人士 \江浙投資客 投資＋自住 投資居多 自住為主＋長(zhǎng)線投資 客戶變化 成交價(jià)格 從 20232023年上半年區(qū)間內(nèi)看價(jià)格表現(xiàn)：一線江景或黃金地段明顯受到市場(chǎng)的追捧及認(rèn)可，反映了市場(chǎng)對(duì)江景對(duì)地段的稀缺性及產(chǎn)品品質(zhì)的認(rèn)同度較高， 09年由稀缺性開(kāi)始飆升 成交價(jià)格對(duì)比圖 內(nèi)地客源異軍突起 長(zhǎng)線投資＋收藏自用 10萬(wàn)以上高端公寓核心新增供應(yīng) /存量分析 新天地板塊 2023 2023 2023 2023 陸家嘴板塊 湖南 /華山路板塊 0 0 翠湖四期 翠湖四期 新鴻基項(xiàng)目 4萬(wàn) 新鴻基項(xiàng)目 3萬(wàn) 0 0 0 0 靜安區(qū) 0 0 0 南外灘 綠城黃埔灣 3萬(wàn) 中糧海景 1號(hào) 3萬(wàn) 新鴻基項(xiàng)目 4萬(wàn) 新鴻基項(xiàng)目 5萬(wàn) 綠城黃埔灣 3萬(wàn) 綠城黃埔灣 綠城黃埔灣 3萬(wàn) 總計(jì) 10萬(wàn) 7萬(wàn) 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為新鴻基凱旋門，預(yù)計(jì)未來(lái)推量為 16萬(wàn)平方米 目前存量 湯臣一品 世茂濱江 2萬(wàn) 國(guó)信世紀(jì)海景 新華路 1號(hào) 嘉里華庭 MANOR 遠(yuǎn)中風(fēng)華 協(xié)和城 御華山 3萬(wàn) 華潤(rùn)外灘九里 國(guó)信世紀(jì)海景 4萬(wàn) 板塊內(nèi)稀缺資源項(xiàng)目自 01年起至今變化不多 由于各樓層價(jià)差較大，區(qū)內(nèi)均價(jià) 715萬(wàn) /平米 07年至今二手月均成交 10套， 一手成交 09年呈井噴， 10年后月成交平穩(wěn)， 未來(lái)本區(qū)供應(yīng)預(yù)計(jì)較大 主要以世茂濱江成交為主 典型項(xiàng)目特點(diǎn)總結(jié) 財(cái)富海景 盛大金磐 世茂濱江 仁恒濱江 匯豪天下 湯臣一品 中糧海景 1號(hào) 【產(chǎn)品塑造】 【資源稀缺】 【軟件服務(wù)】 【營(yíng)銷特點(diǎn)】 塑造產(chǎn)品共同特性：酒店式大堂設(shè)計(jì)、高檔裝修、會(huì)所配備、高水準(zhǔn)園林與物業(yè) 不可再生與復(fù)制的地段 :黃浦江江景 \陸家嘴 CBD\萬(wàn)國(guó)建筑群外灘景觀 對(duì)不同的客群小眾傳播，舉辦各種主題公關(guān)推廣活動(dòng) 服務(wù)周到 \保證安全性與私密性 \國(guó)際化的物業(yè)服務(wù)、高品質(zhì)會(huì)所服務(wù) 盛大金磐 世茂濱江 匯豪天下 財(cái)富海景 仁恒濱江 占地面積 建筑面積 總套數(shù) 530 3000 913 520 1940 容積率 3 物業(yè)類型 高層 高層 高層 高層 小高層、高層 建筑風(fēng)格 歐式現(xiàn)代 歐式 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 歐式現(xiàn)代 現(xiàn)代 立面用材 石材 +復(fù)合鋁板 石材 +砂巖 涂料 石材 +復(fù)合鋁板 石材 +砂巖 大堂設(shè)計(jì) 挑高 8米酒店式大堂 挑高 6米酒店式大堂 挑高 挑高 8米酒店式大堂 挑高 48米酒店式大堂 大堂功能 訪客休息區(qū) 前接待 /訪客休息區(qū) 前接待 /訪客休息區(qū) 前接待 /訪客休息區(qū) 訪客休息區(qū) 主要個(gè)案產(chǎn)品比較 大多為歐式建筑風(fēng)格，高層物業(yè)類型為主，容積率在 ；酒店式大堂挑高設(shè)計(jì)；普遍注重外部江景，相對(duì)弱化內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)（除仁恒外） 主要個(gè)案戶型配比比較 主力戶型 盛大金磐 世茂濱江 匯豪天下 財(cái)富海景 仁恒濱江 ２房２廳 14% % 15% 18% 10% ３房２廳 83％ % 60% 82% 70% ４房２廳 － % 25% － 20% 仁恒濱江 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 320 340 360 盛大金磐 財(cái)富海景 匯豪天下 世茂濱江 ㎡ 3房 2廳 2房 2廳 4房 2廳 項(xiàng)目主力戶型面積區(qū)間分布圖 區(qū)內(nèi)主力戶型以 3房 2廳為主，約占 6080%， 3房主力面積段 140220平米 主要個(gè)案精裝及設(shè)計(jì)單位比較 盛大金磐 世茂濱江 匯豪天下 財(cái)富海景 仁恒濱江 裝修標(biāo)準(zhǔn) 6000元 /㎡ 3000元 /㎡ 3000元 /㎡ 5000元 /㎡ 1500元 /㎡ 廚具 德國(guó)米勒（ Miele）電器、德國(guó)西曼帝克（ SieMatic）櫥具 櫥柜：德國(guó)博德寶 (Poggenpohl)、 灶具：意大利 Smeg/歐洲、whirlpool Ariston阿里斯頓、冰箱： GE品牌 全套“西門子”品牌 惠爾浦櫥具 衛(wèi)具 德國(guó)科特威（ KALDEWEI）按摩浴缸、德國(guó)當(dāng)代（ Dornbracht）龍頭（ 2023系列和 Meta Pur系列）、德國(guó)高儀（ Grohe）龍頭 德國(guó)維寶（ VilleroyBoch）潔具 西班牙 ROCA潔具、美國(guó) KOHLER 衛(wèi)浴 衛(wèi)?。合碜u(yù)全球的德國(guó)科特威 Kaldewei浴缸、潔具： 德國(guó)杜拉維特 Duravit、龍頭： 德國(guó)高儀 CROHE、水槽：鉑浪高 BLANCO德國(guó)全進(jìn)口不銹鋼水槽 科勒潔具、德國(guó)威寶VILLEROYBOCH TOTO潔具、科勒潔具 地板 高級(jí)實(shí)木地板 高級(jí)大理石 實(shí)木地板 高級(jí)大理石 全實(shí)木地板 空調(diào) 大金 VRV變頻空調(diào) 美國(guó) TRANE 大金家庭獨(dú)立中央空調(diào) 大金空調(diào) 大金空調(diào) 其他用材 熱暖：德國(guó)菲斯曼熱水爐 瑞士森德（ Zehnder）散熱器 浴室配設(shè) SANYO 15純平彩電 SIEMENS電器 意大利默洛尼壁掛式燃?xì)獠膳?/熱水爐 衛(wèi)裕配優(yōu)派 VIEW SONIC嵌入式液晶電視 SIEMENS電器開(kāi)關(guān) 項(xiàng)目 建筑設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 物業(yè)管理 顧問(wèn) \合作設(shè)計(jì) 會(huì)所管理 室內(nèi)設(shè)計(jì) 盛大金磐 新加坡工程集團(tuán)、現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)華東院 美國(guó)泛亞易道 仲量聯(lián)行 世茂濱江 香港馬梁建筑師事務(wù)所 美國(guó)泛亞易道 第一太平戴維斯 上海建筑設(shè)計(jì)院 美洲會(huì) 匯豪天下 研究所新加坡駟馬國(guó)際私人有限公司 貝爾高林 中海物業(yè) 丹下健三 梁志天設(shè)計(jì)師有限公司 財(cái)富海景 加拿大泛太平洋建筑設(shè)計(jì) \上海建筑設(shè)計(jì)院 日本綜合計(jì)劃研究所（星野嘉郎） 仲量聯(lián)行 裝修標(biāo)準(zhǔn)基本在 3000元 /㎡或以上；合作單位均為國(guó)際或國(guó)內(nèi)著名建筑設(shè)計(jì)單位 主要個(gè)案會(huì)所配臵比較 盛大金磐 世茂濱江 匯豪天下 財(cái)富海景 仁恒濱江 會(huì)所數(shù)量 1 2 1 1 1 會(huì)所面積 5000 15000 900 6000 6000 與住宅面積比例 1： 26 1： 46 1： 146 1： 26 1： 67 戶均會(huì)所面積 5 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 對(duì)內(nèi) 對(duì)內(nèi) 對(duì)內(nèi) 對(duì)內(nèi)外 對(duì)內(nèi) 會(huì)所特點(diǎn) 功能齊全 主題會(huì)所 水景景觀會(huì)所 功能齊全 功能齊全 會(huì)所管理 開(kāi)發(fā)商 美洲會(huì) 凱德置地 開(kāi)發(fā)商 仁恒物業(yè) 會(huì)所功能配設(shè) 出現(xiàn)頻次 占比例 酒吧、咖啡吧 6 100% 健身房 5 83% 室內(nèi)泳池 4 67% 桑拿、 SPA 4 67% 韻律室 4 67% 兒童娛樂(lè)室 4 67% 棋牌室 3 50% 臺(tái)球室 3 50% 網(wǎng)球場(chǎng) 3 50% 餐廳 3 50% 會(huì)所功能配設(shè) 出現(xiàn)頻次 占比例 會(huì)議室 2 33% 高爾夫練習(xí)場(chǎng) 2 33% 壁球場(chǎng) 2 33% 乒乓球 2 33% 閱覽室 2 33% 多功能廳 1 17% 室內(nèi)攀巖 1 17% 多功能運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 1 17% 保齡球 1 17% 都配備高標(biāo)會(huì)所，成為豪宅生活的標(biāo)準(zhǔn)配臵；酒吧、SPA、健身房為會(huì)所標(biāo)配 陸家嘴區(qū)內(nèi)臨江豪宅產(chǎn)品共性 稀缺臨江資源 歐風(fēng)、酒店大堂挑高，重外江景，弱化內(nèi)部景觀 140220㎡ 3房 2廳戶型為主 天然稀缺江景資源 臨近 CBD商務(wù)區(qū) 高標(biāo)物業(yè)配臵 3000元 /㎡以上高標(biāo)精裝，與知名設(shè)計(jì)單位合作 高標(biāo)會(huì)所配臵 陸家嘴區(qū)域產(chǎn)品特征 上海豪宅演變 地段、資源掠奪 新元素注入 產(chǎn)品品牌稀缺元素 不分物業(yè)屬性的奢侈元素 個(gè)性化的級(jí)別象征元素 陸家嘴特色 天然稀缺江景資源 臨近 CBD商務(wù)區(qū) 高標(biāo)物業(yè)配臵 新元素結(jié)合區(qū)域特色 如何打造本項(xiàng)目獨(dú)有的稀缺性與唯一性 2 項(xiàng)目屬性研究及定位 ?項(xiàng)目 SWOT分析 ?競(jìng)品分析及啟示 ?目標(biāo)客群分析及認(rèn)定 ?項(xiàng)目整體定位 21 世紀(jì)中心大廈坐落于陸家嘴核心區(qū)域，地段優(yōu)勢(shì)顯著。大廈有三個(gè)部分組成， 本項(xiàng)目位于大廈高區(qū)，由全球頂級(jí)知名酒店品牌四季酒店冠名并提供酒店式服務(wù)，國(guó)際殿堂級(jí)室內(nèi)設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱室內(nèi)設(shè)計(jì)，配備全套家私、家電設(shè)施設(shè)備及家居用品。 21世紀(jì)中心大廈產(chǎn)品概述 四季酒店 4355層本案酒店式公寓房 寫字樓 四季酒店 項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值元素提煉 陸家嘴 CBD稀缺地段 陸 家 嘴 CBD核心區(qū) 陸 家 嘴 CBD 21世紀(jì)中心大廈 頂級(jí)酒店式服務(wù) 辦公里面空中公寓 全家私配臵拎包入住 陸家嘴豪宅區(qū) 陸家嘴 CBD區(qū) 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 威脅 機(jī)會(huì) ?CBD區(qū)域地段 ?二線江景、空中公寓 區(qū)內(nèi)一線江景豪宅較多，未來(lái)供應(yīng)較大 ?酒店公寓屬性 ?區(qū)內(nèi)無(wú)先例 ?全家私配臵拎包入住 ?四季 酒店式服務(wù) ?辦公外立面公寓 ?上海無(wú)先例 跳出傳統(tǒng)思維，打造獨(dú)特豪宅產(chǎn)品 經(jīng)過(guò)項(xiàng)目 SWOT分析我們思考我們的產(chǎn)品屬性 具備陸家嘴豪宅資源共性 ——緊鄰 CBD區(qū)、二線江景 具有其稀缺性資源區(qū)域板塊 特性 不可再