房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與制度-文庫(kù)吧
2024-12-25 03:45 本頁(yè)面
【正文】 學(xué)中所謂 “ 公地的悲劇 ” 的一種典型 。 公共物品是一種特殊的與外部性相關(guān)的物品 ， 公共資源都面臨著過度使用的結(jié)局 。 明晰產(chǎn)權(quán)對(duì)外部效應(yīng)及公地悲劇是一重要解決途徑 。 ? 小結(jié)： ， ，競(jìng)爭(zhēng)促使產(chǎn)權(quán)配置優(yōu)化 。 產(chǎn)權(quán)的演變 演變的性質(zhì) ， 公共產(chǎn)權(quán)向私有產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)變 ， 私有產(chǎn)權(quán)向混合產(chǎn)權(quán) ， 社會(huì)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)變 。 如土地產(chǎn)權(quán) 、 知識(shí)產(chǎn)權(quán)等 ， 基本上遵循以上規(guī)律 。 演變的趨勢(shì) ：明晰化 、 社會(huì)化 、 流轉(zhuǎn)性 ， 個(gè)別化與社會(huì)化都越來越突出 演變的原因 ：利益的變化 、 權(quán)力的變化 、 意識(shí)的變化 現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的基本特征 ? 歸屬清晰 ： 所有權(quán)界定明確 ? 權(quán)責(zé)明確 ： 使用權(quán)利和責(zé)任屬于誰(shuí) 、 多大責(zé)任 、 權(quán)利與責(zé)任的對(duì)稱 。 ? 保護(hù)嚴(yán)格 ： 不受侵犯 。 法律 、 道德保護(hù) ? 流轉(zhuǎn)順暢 ： 市場(chǎng)和非市場(chǎng)方式轉(zhuǎn)讓 土地產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 土地產(chǎn)權(quán)制度與土地產(chǎn)權(quán)的概念 土地產(chǎn)權(quán)的特點(diǎn) 土地產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成 土地 產(chǎn)權(quán) 指存在于土地之中的排他性完全權(quán)利 ,是有關(guān) 土地 財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利的總和 。 權(quán)利束 包括 土地 所有 權(quán) 、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán) 、繼承權(quán)、地役權(quán)等 必須法律確認(rèn) 指一個(gè)國(guó)家土地產(chǎn)權(quán)體系構(gòu)成及其實(shí)施方式的制度規(guī)定，是土地制度的重要組成部分。 土地產(chǎn)權(quán)制度 土地 產(chǎn)權(quán)的基本特性 （ 1）具有排他性； （ 2）土地產(chǎn)權(quán)客體必須具備可占用性和價(jià)值性； （ 3）合法性 ； （ 4）土地產(chǎn)權(quán)的相對(duì)性 。 土地所有權(quán) 地上權(quán) 永佃權(quán) 地役權(quán) 土地發(fā)展權(quán) 土地使用權(quán)（廣義） 土地抵押權(quán) 土地使用權(quán)（俠義） 土地租賃權(quán) 土地產(chǎn)權(quán)體系構(gòu)成 土地產(chǎn)權(quán) 用益物權(quán) 擔(dān)保物權(quán) 他物權(quán) 自物權(quán) 物權(quán) （一）土地所有權(quán) 定義：土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處理其土地的權(quán)利 。 兩方面： 法律意義上 的土地所有權(quán)和 經(jīng)濟(jì)意義上 的土地所有權(quán) 。 土地所有權(quán)四項(xiàng)基本權(quán)能 ? 土地 占有權(quán) ： 指對(duì)土地的實(shí)際 占有 、 控制的權(quán)利 ； ? 土地使用權(quán) ：按土地性能和用途進(jìn)行事實(shí)上的利用和使用； ? 土地收益權(quán) ： 指從土地上獲得收益的權(quán)利 ， 土地收益權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)能 ； ? 土地處置權(quán) ： 指在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行處置的權(quán)利 。 它決定土地的歸屬 ， 是土地所有權(quán)的核心 土地所有權(quán) 土地占有權(quán) 土地使用權(quán) 土地收益權(quán) 土地處分權(quán) 前提 核心 標(biāo)志 土地使用權(quán) ： 指依法對(duì)土地使用的 權(quán)利 不及地下 土地所有者 非所有權(quán)人 從所有權(quán)中分離出來的使用權(quán) 地下文物發(fā)掘權(quán)、礦山開采權(quán) （二）土地使用權(quán) 概念 行使 ? 取得方式：無償 、 有償 （ 出讓 、 轉(zhuǎn)讓 ） ? 土地使用權(quán)的設(shè)定期限：依據(jù)用途不同而有不同的年限 。 （二）土地使用權(quán) （三）土地租賃權(quán) ? 通過契約從土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人處獲得的土地占有權(quán) 、 狹義的土地使用權(quán)和部分收益權(quán) 。 與土地使用權(quán)相比少了一項(xiàng)處分權(quán) 。 ? 土地轉(zhuǎn)租 、 農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包 （四）永佃權(quán) ? 永佃權(quán)是由永佃權(quán)人向土地所有者支付租金 ， 為耕作和放牧的需要長(zhǎng)期或永久使用土地 ， 并獲得相應(yīng)收益的權(quán)利 。 ? 永佃權(quán)實(shí)質(zhì)上是土地用益權(quán) ， 是他物權(quán)的一種 。 （五）地上權(quán) ? 地上權(quán)是指以支付租金為代價(jià) ， 在他人土地上設(shè)定建筑房屋 、種植竹木等項(xiàng)權(quán)利 。 地上權(quán)是一種用益物權(quán) 。 ? 地上權(quán)人的權(quán)利一般包括：對(duì)其建筑物及竹木有占有 、 使用 、收益和部分處分權(quán)能 ， 可以設(shè)定地役權(quán) ， 還可以讓與他人或作為抵押權(quán)的標(biāo)的物 。 ? 地上權(quán)人的義務(wù)是：享受土地的便利須盡善良管理人的責(zé)任；向土地所有人支付租金；負(fù)擔(dān)地上建筑物的修繕 、 管理費(fèi)用及繳納賦稅等 。 （六）土地抵押權(quán) ? 概念 ：土地受押人對(duì)于土地抵押人不轉(zhuǎn)移占有并繼續(xù)使用收益而提供擔(dān)保的土地 ， 在債務(wù)不能履行時(shí)可將土地的拍賣價(jià)款作為受清償?shù)膿?dān)保物權(quán) 。 ? 性質(zhì) ： 優(yōu)先清償性；附屬性；不可分性 ? 土地使用權(quán)抵押在實(shí)際工作中存在的問題 ? （ 1） 、 抵押人的問題 房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分離抵押 同一宗土地使用權(quán)或同一宗土地使用權(quán)及其地上建筑物所有權(quán)重復(fù)抵押 、 多頭抵押 欺騙抵押 。 （ 2） 、 抵押權(quán)人的問題 － 無意識(shí)申辦擔(dān)保物權(quán) 。 －抵押權(quán)人不申請(qǐng)地價(jià)評(píng)估及其確認(rèn) ， 或者要求不予評(píng)估 、 確認(rèn) ， 或者不按地價(jià)評(píng)估 、 確認(rèn)的結(jié)果控制抵押貸
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