【正文】 國際地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)住宅板塊劃分萬通新城國際萬科金域藍灣濱海新城萬通華府弘澤制造華納三期清谷濱海國際本案天保金海岸地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項目分布項目名稱 地址 總建筑面積 (m178。) 建筑形式 容積率 綠化率 開發(fā)商萬通國際新城二期 泰達時尚廣場 17萬小高層高層 52% 萬通時尚置業(yè)萬科金域藍灣 泰達時尚廣場 高層 4 35% 萬科萬通華府 第一大街與新城東路交口 高層 65% 萬通時尚置業(yè)弘澤制造 第二大街與北海西路交口 16萬 別墅、小高 40% 弘澤建設集團天保金海岸二期 第三大街太湖路 50萬別墅、多層小高、高層 1 40% 天保集團清谷 開發(fā)區(qū)洞庭路與十三大街交口 14萬多層、小高層、高層、別墅42%52%天津泰達建設集團濱海分公司華納豪園三期 開發(fā)區(qū)第二大街 高層 45% 漢周房地產(chǎn)濱海國際 第一大街與太湖路交口 24萬 多層、高層 津濱地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項目分析20232023年開發(fā)區(qū)新建商品住宅價格走勢圖2023年以來，開發(fā)區(qū)新建商品住宅價格快速攀升，年均增長率為 25%，2023年一季度，開發(fā)區(qū)新建商品住宅成交均價為 9000元 /平米，2023年 4月初，開發(fā)區(qū)新建商品住宅在售項目市場價格為 1萬元 /平米。地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項目分析20232023年開發(fā)區(qū)項目供需情況地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)項地產(chǎn)目分析 2023年開發(fā)區(qū)項目供需情況已知項目總體量07年余量 08年續(xù)盤 08年新增 2023年一季度開發(fā)區(qū)新建商品住宅消化量近 3萬平米，消化套數(shù)為 226套。根據(jù)各項目的預計推售計劃， 2023年開發(fā)區(qū)整體消化量將在 50萬平米左右。備注：數(shù)據(jù)分析不包含本項目數(shù)據(jù)來源：合富數(shù)據(jù)庫地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項目分析2023年開發(fā)區(qū)項目總體上市情況已知項目總體量 備注：數(shù)據(jù)分析不包含本項目數(shù)據(jù)來源：合富數(shù)據(jù)庫08年總上市量08年消化量 08年余量 08年余量 09年新上市量 18萬2023年2023年上市量為 未來趨勢延展 2023年 1月至 2023年 3月底，開發(fā)區(qū)在售新建商品住宅銷售量共計 2700套，其中二室所占比例較大，占整體銷售量的 %，其次是三室，占整體銷售量的 31%。市場研究 —07 年消化量研究20232023年，開發(fā)區(qū)已知新建商品住宅項目總體供給量為 。其中包括萬通華府、弘澤制造在內(nèi)的高端項目供給量占到總供給量的 56%！豪宅市場將是 2023年開發(fā)區(qū)主力市場！地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項目分析2023年開發(fā)區(qū)項目供給量分析2023年開發(fā)區(qū)項目建筑類型解析20232023年，高層住宅引領開發(fā)區(qū)新建商品住宅市場！洋房和別墅產(chǎn)品日益稀缺！地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項目分析重點板塊產(chǎn)品 — 供應狀況核心板塊 土地基本出讓完畢，只有洞庭路沿線可通過拆遷獲得少量的土地資源，但拆遷成本高，難度大，未開發(fā)宗地逐漸減少。宜居板塊 未來 2年內(nèi)一直成為開發(fā)區(qū)最主要的房源供應地， 2023年年末至 2023年 11月，共有 13宗土地出讓，出讓總面積為 ㎡。住宅類（包括純住宅用地和住宅 +商服形式的綜合類用地）用地供給規(guī)模為21萬㎡，占開發(fā)區(qū)各類用地出讓面積總量的近 8成。商服類用地中以酒店及配套設施類用地供給為主。08年該板塊的已知項目的總體量達到 新港板塊 現(xiàn)有地塊基本出讓完畢。后期土地供應應該來自于兩個區(qū)域，第一是 1號地塊，天堿的搬遷將會給這里帶來大量的土地供給；第二是 2號地附近的舊區(qū)改造，這里少量商品住宅建成時間相對較長，已經(jīng)不能和周邊的居住環(huán)境相融洽，后期一定會有部分老商品房的拆遷會給市場帶來一定量的土地供應，但這部分土地供應量不會太大。地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項目分析市場研究 — 重點板塊產(chǎn)品形態(tài)核心板塊 小高層和高層為主，也有部分別墅、多層、躍層產(chǎn)品宜居板塊 產(chǎn)品形式豐富，小高層和高層、別墅、多層、躍層新港板塊 高層為主，小高層產(chǎn)品為輔，后期上市項目基本為高層產(chǎn)品?高端項目供給量占到總供給量的 56%，豪宅市場將是 2023年開發(fā)區(qū)主力市場?20232023年，高層住宅引領開發(fā)區(qū)新建商品住宅市場，洋房和別墅產(chǎn)品日益稀缺?在建筑風格上均為現(xiàn)代簡約風格，充分體現(xiàn)區(qū)域的時代風貌和整體特點核心板塊 110140平米的產(chǎn)品居多，隨著開發(fā)區(qū)房價的一路高開，以及國家宏觀政策的限制大三室的比例在未來開發(fā)中的比重將會大大減少宜居板塊 由于產(chǎn)品類型豐富，形成了產(chǎn)品面積區(qū)間的差異，主力面積區(qū)間為：洋房 150200平米，小高、高層 100150平米，開發(fā)區(qū) 150平米以上的戶型基本集中在本板塊新港板塊 戶型面積開始由起初的舒適型向經(jīng)濟節(jié)約型轉(zhuǎn)變， 2023年新上市的項目多以緊湊小戶型為主，如貽澤園（ 74115㎡）；續(xù)盤項目多以大戶型為主，如紫云綠洲二期項目，主力戶型為 130150㎡備注：數(shù)據(jù)選擇 07年開發(fā)區(qū)高層產(chǎn)品作為采集樣本市場研究 — 重點板塊戶型面積開發(fā)區(qū)宜居板塊別墅產(chǎn)品面積開發(fā)區(qū)宜居板塊洋房產(chǎn)品面積開發(fā)區(qū)宜居板塊小高、高層產(chǎn)品面積洋房： 150200平米小高層、高層： 150200平米市場研究 — 開發(fā)區(qū)宜居板塊各類型產(chǎn)品主力面積核心板塊 開發(fā)時期較早，華納豪園項目是開發(fā)區(qū)最具特色的項目之一，其一期、二期入住業(yè)主主要以外籍人士租用為主。三期計劃精裝修標準，裝標為3500元 /平米，售價在 15000—20230 元 /平米宜居板塊 ?弘澤制造和萬通華府將成為天津樓市矚目的焦點，前者的科技舒適主題、后者的超豪華設計成為天津市矚目亮點?金域藍灣在二期推出 U6精裝 “ 萬科全面家居解決方案 ” 強調(diào)產(chǎn)品在 “ 玄關(guān)、廚房、衛(wèi)浴、收納、家政、家居智能化 ” 六大空間的人性化設計與細節(jié)考慮新港板塊 區(qū)域項目整體規(guī)劃設計的亮點不多，可圈可點的僅有祥和家園首層架空花園的設計、紫云綠洲二期 105㎡的二室小躍層市場研究 — 產(chǎn)品特點? 開發(fā)區(qū)宜居板塊目前仍有較大量未開發(fā)建設的土地，未來 23年內(nèi)，開發(fā)區(qū)新建商品住宅供給主要集中在此板塊。? 區(qū)域產(chǎn)品形式豐富，小高層和高層、別墅、多層、躍層都有，但洋房、別墅產(chǎn)品處于稀缺狀態(tài)。? 豪宅是 2023年開發(fā)區(qū)樓市的代言詞，大量豪宅的集中上市必將加劇區(qū)域高端市場競爭。? 新出現(xiàn)的弘澤制造和萬通華府將成為天津樓市矚目的焦點，隨著這兩個樓盤的出現(xiàn)，開發(fā)區(qū)樓市價格將再次得到突破。? 高檔項目的戶型面積相對較大， 150200平米左右的戶型是開發(fā)區(qū)主流供給面積區(qū)間。開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項目小結(jié)未來五年競爭情況2311開發(fā)區(qū) 181萬平米430平方公里起步區(qū) 3平方公里首招地塊居住 155公頃2023年人口達 5萬人2023年人口達 20萬人規(guī)劃居住建筑面積 66萬平米規(guī)劃居住建筑面積 50萬平米5總占地 26平方公里A地塊占地 3平方公里1開發(fā)區(qū)： 181萬平米2保稅區(qū)： 50萬平米3東疆港： 66萬平米4生態(tài)城： 240萬平米5濱海湖： A地塊居住用地占地 66萬平米項目開發(fā)目標項目開發(fā)目標 市場現(xiàn)狀及趨勢市場現(xiàn)狀及趨勢宏觀經(jīng)濟形勢宏觀經(jīng)濟形勢目標客群定位目標客群定位項目定位項目定位各種物業(yè)市場定位各種物業(yè)市場定位項目定位項目定位項目定位緣起 對 “ 人文 ” 歸屬的呼喚對生態(tài)宜居 “ 家 ” 感覺的追求對社區(qū) “ 復合 ” 功能的整合?濱海新區(qū)人居環(huán)境有待提升，在冷峻剛毅的建筑森林中，需要居家式的 “ 桃花源 ” 感受；?社區(qū)規(guī)模多在 1030萬㎡之間，對住區(qū)從環(huán)境 規(guī)劃 設計 居住的各個方面有待優(yōu)化與提升，住宅與城市、與公建的關(guān)系有待從另一方向進行思考；?人性化的生態(tài)健康居住文化，得到更多客戶的認同，開發(fā)區(qū)需要一個與以往定位相區(qū)別的項目，來收納人們心底的這種呼喚。?濱海新區(qū)開發(fā)開放納入國家 “ 十一五 ” 規(guī)劃的整體發(fā)展戰(zhàn)略，被賦予帶動環(huán)渤海地區(qū)發(fā)展的龍頭地位，這是空前的歷史性機遇。?開發(fā)區(qū)作為濱海新區(qū)的戰(zhàn)略支撐點、先進生產(chǎn)力的代表和最大的經(jīng)濟引擎，承擔著濱海新區(qū)保持高速持續(xù)發(fā)展并有所作為的重任。?項目位于開發(fā)區(qū)核心綜合居住區(qū)，具有 “ 區(qū)域定位、建設起點高 ” 、 “ 區(qū)域整體配套較完善 ” 、 “ 高端人群密集程度高 ” 等特征， 在 “ 現(xiàn)代化的宜居生態(tài)城區(qū) ” 的板塊功能中。項目低容積率、大體量的規(guī)劃條件獨具優(yōu)勢，具備建設 “ 宜居生態(tài)新城 ” 的條件項目開發(fā)理念思考58北方經(jīng)濟中心濱海新區(qū)納入國家戰(zhàn)略城市 品牌 區(qū)域 產(chǎn)品復合價值鏈打造城市線生態(tài)宜居的規(guī)模大盤產(chǎn)品線 健康人性化產(chǎn)品品牌線產(chǎn)業(yè)格局優(yōu)化促進經(jīng)濟騰飛城市運營商的引領者 具有戰(zhàn)略資源性的地產(chǎn)品牌稀缺土地價值與重點區(qū)域 區(qū)域線 開發(fā)區(qū)核心價值板塊項目開發(fā)理念思考借力區(qū)域魅力濱海核心板塊根植城市價值中國經(jīng)濟新中心突現(xiàn)項目特點百萬宜居大盤親切和諧尺度健康人文環(huán)境梳理項目區(qū)位價值與城市發(fā)展的關(guān)系挖掘項目規(guī)劃設計與人文屬性的關(guān)系內(nèi)外交融 遠近結(jié)合項目開發(fā)理念思考本項目的市場定位將立足于探索 項目與開發(fā)區(qū)的城市功能關(guān)系 ，成為 “ 北方經(jīng)濟中心 濱海新區(qū)核心區(qū) 開發(fā)區(qū)綜合居住價值核心板塊 ” 這一關(guān)系鏈上的 標志性城市級大盤 。?本項目立足優(yōu)越的地理位置，由具有戰(zhàn)略資源性的地產(chǎn)品牌整合先進人居理念，進行可持續(xù)性開發(fā)，梳理項目區(qū)位價值與城市發(fā)展的關(guān)系，挖掘項目規(guī)劃設計與人文屬性的關(guān)系，力爭能夠完美體現(xiàn)開發(fā)區(qū)核心綜合居住區(qū)的高尚品質(zhì)。?項目擬包含住宅、街區(qū)型商業(yè)、酒店式公寓三種物業(yè)類型。擬著力滿足社會中產(chǎn)中堅階層的高層次的居住需求，從而建成為 “開發(fā)區(qū)核心居住區(qū) ”的典范國際社區(qū)，結(jié)合濱海未來發(fā)展，以遠瞻城市未來的高度和廣度， 營造舒適、人性的現(xiàn)代生態(tài)生活城區(qū)。本項目的價值核心在于：著眼 “ 中國經(jīng)濟發(fā)展第三級 ” － “ 濱海新區(qū)經(jīng)濟引擎開發(fā)區(qū) ” － “ 開發(fā)區(qū)核心價值集約區(qū)域 ” 的綜合角度 ，強調(diào)項目開發(fā)與城市功能再造的關(guān)系，打造：現(xiàn)代宜居而引領未來的 大型國際高尚居住示范區(qū)具備綜合城市功能、面向未來、可持續(xù)性發(fā)展的項目開發(fā)目標項目開發(fā)目標 市場現(xiàn)狀及趨勢市場現(xiàn)狀及趨勢宏觀經(jīng)濟形勢宏觀經(jīng)濟形勢目標客群定位目標客群定位項目定位項目定位各種物業(yè)市場定位各種物業(yè)市場定位目標客群定位目標客群定位開發(fā)區(qū)所有購房客戶是誰？STEP1客群的研究模式STEP2 開發(fā)區(qū)所有購房客戶中我項目的主力及輔助客群是誰？STEP3 以上客群從區(qū)域、職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)角度細分的比例STEP4 以上客群的產(chǎn)品需求和配套需求研究開發(fā)區(qū)所有購房客戶是誰？STEP1（ 1）從區(qū)域分天津開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)塘沽、漢沽、大港市區(qū)及郊區(qū)外地北京山西河北及其它省份外籍歐美韓、臺開發(fā)區(qū)購房客戶匯總（ 2）從家庭結(jié)構(gòu)分1口 青年之家 單身貴族2口 青年持家 小兩口3口小太陽后小太陽孩子 10歲前孩子 17歲前4口及以上 老人 2代 小兩口 +老兩口老人 3代 三代同堂（ 3）從職業(yè)分 政府公務員私營業(yè)主企事業(yè)中層管理企事業(yè)高層管理 其他自由職業(yè) 企事業(yè)員工結(jié)論：合富認為：通過對開發(fā)區(qū)購房客戶群從區(qū)域、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)三方面的細分，基本涵蓋了開發(fā)區(qū)全部的購房客戶群體。STEP2 開發(fā)區(qū)所有購房客戶中我項目的主力及輔助客群是誰？項目本體條件初判（ 1）項目為大盤規(guī)模，開發(fā)周期較長；（ 2）項目位于開發(fā)區(qū)東南角，不處于開發(fā)區(qū)的核心居住板塊，位置較偏；（ 3）項目東側(cè)、南側(cè)臨兩條快速路，東側(cè)更有一條高壓走廊和一座大型變電站， 西側(cè)距離輕軌較近；（ 4）項目北側(cè)和開發(fā)區(qū)另一大盤天保金海岸交錯接壤且部分地塊權(quán)屬存在協(xié)調(diào)問題；支撐點：（ 1）由于本項目不處于開發(fā)區(qū)核心居住板塊，從地段來看不適宜做頂級豪宅大盤；結(jié)論性思考（ 1）本項目 不適宜 做頂級豪宅大盤開發(fā)區(qū)核心板塊輕軌線的物理阻隔和心理阻隔支撐點：（ 2）由于本項目周邊交通環(huán)境局限以及景觀資源缺乏，特別是高壓走廊和變電站也限制了本項目不適宜做頂級豪宅大盤。結(jié)論性思考結(jié)論性思考支撐點：（ 3）本項目周邊豪宅產(chǎn)品競爭激烈，區(qū)內(nèi)區(qū)外均有強勁競爭對手，豪宅市場容量不夠 橫向 5豪盤總供應量： 9+5+20+16+12=62萬平米，平均售價預計不低于 2萬元 /平米華納 3期津濱國際結(jié)論性思考支撐點：（ 4）房地產(chǎn)市場疲軟，各項目銷售遇到較大阻力， 尤其是高端豪宅樓盤銷售業(yè)績不佳結(jié)論性思考支撐點：（ 5） 項目的開發(fā)策略要服從企業(yè)需要，本項目是大盤開發(fā)，盡快實現(xiàn)自身造血功能，盡早達到資金盈虧平衡點是本項目前期操作的關(guān)鍵。因此本項目首期產(chǎn)品需要 滿足較高的銷售速度要求 ，以市場主流產(chǎn)品入市。支撐點：（ 1）本項目北側(cè)已有占地 1平方公里的天保金海岸項目，總建筑面積超出本項目，且位置優(yōu)于本項目，該項目定位于中端產(chǎn)品，本項目不可能和其看齊，而在一個水平上競爭；（ 2）開發(fā)商追求不同，天保金海岸已經(jīng)被客戶定義為開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟適用房，而其走性價比的路線將不會提升其后期項目品質(zhì)。而本項目開發(fā)商追求一種全新的生活模式并致力于打造舒適性高而更具有