房地產(chǎn)投資可行性分析-文庫(kù)吧
2024-12-19 05:02 本頁(yè)面
【正文】 用 根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算 （ 3）房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算 建筑安裝 工程費(fèi) 建筑工程費(fèi)、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)和安裝工程費(fèi)，依據(jù)資料的可獲得性，采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法、類似工程經(jīng)驗(yàn)法等進(jìn)行估算 公建設(shè)施建設(shè)費(fèi) 非營(yíng)利性的居民服務(wù)設(shè)施，按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算 基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)費(fèi) 項(xiàng)目紅線內(nèi)與建筑物 2米以外的管線和道路工程建設(shè)和接口費(fèi)，按實(shí)際工程量估算 （ 4）開(kāi)發(fā)費(fèi)用的估算 管理費(fèi)用 管理人員工資、職工福利、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育費(fèi)、社保費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、開(kāi)辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失及其他 按照項(xiàng)目總投資（合同中規(guī)定的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)和公建配套工程費(fèi)）的 3～ 5％ 估算， 說(shuō)明： 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位所發(fā)生的費(fèi)用，如工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)等。當(dāng)不設(shè)現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)時(shí)，該費(fèi)用可計(jì)入管理費(fèi)用。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 資金使用成本，如借款或債券利息； 資金籌集成本，如手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他 —— 參照市場(chǎng)利率和資金分期投入情況，按復(fù)利計(jì)算利息； 利息以外的籌資費(fèi)用，按利息的 10％估算 銷售費(fèi)用 銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi) —— 按照銷售額的一定百分比 3～ 5％計(jì) （ 5）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)及其他費(fèi)用的估算 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi) —— 按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算 其他 費(fèi)用 臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等 —— 按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算 不可 預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按照上述費(fèi)用之 和的 3～ 7％估 算 （ 6）可能需要估算的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 人工費(fèi)，公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠地管理費(fèi)，衛(wèi)生清潔與保安費(fèi)，維修與保養(yǎng)費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，租賃代理費(fèi)，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。 時(shí)間 費(fèi)用項(xiàng)目 合計(jì) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 … n 1 土地費(fèi)用 2 前期工程費(fèi) 3 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 4 開(kāi)發(fā)期費(fèi)用 5 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 6 其他費(fèi)用 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 合計(jì) 資金使用計(jì)劃 提示：充分考慮各款項(xiàng)的支付特點(diǎn)，預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按照工程進(jìn)度付款的情況，按期（年、半年、季、月）編制。 土地 房地產(chǎn) 購(gòu)買 擁有權(quán)益 自住出租轉(zhuǎn)售 自營(yíng) 使用權(quán) 所有權(quán) 轉(zhuǎn)租包租 收回資金 投入資金 投入資金 購(gòu)買支出 買方稅費(fèi) 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 出租收入營(yíng)業(yè)收入轉(zhuǎn)售收入賣方稅費(fèi) 2. 房地產(chǎn)置業(yè)投資成本估算 （ 1）購(gòu)買支出的估算 成本法 重置成本 成新率 市場(chǎng)法 選取若干可比實(shí)例進(jìn)行調(diào)整 收益法 未來(lái)某一年收益的資本化 （ 2）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 按照租金收入或經(jīng)營(yíng)收入的一定比率估算 1. 租售計(jì)劃 ：估算的基礎(chǔ) 租售方案 租售物業(yè)用途、類型、面積、時(shí)間及其與建筑物的對(duì)應(yīng)關(guān)系 租售價(jià)格 依照定價(jià)策略和方法制定租售價(jià)格 租售收入 依據(jù)經(jīng)營(yíng)情況、類別和時(shí)間計(jì)算租售收入，形成租售收入計(jì)劃 收款方式 考慮當(dāng)?shù)馗犊盍?xí)慣，確定分期付款的期數(shù)及各期付款的比例 三、房地產(chǎn)投資收入估算 2. 投資收入的估算 租售收入（經(jīng)營(yíng)收入）＝銷售收入＋出租收入＋自營(yíng)收入 其中，銷售收入＝銷售房屋面積房屋銷售單價(jià) （含土地、商品房和配套設(shè)施） 出租收入＝出租房屋建筑面積房屋租金單價(jià) （含土地和商品房） 自營(yíng)收入＝營(yíng)業(yè)額－營(yíng)業(yè)成本－自營(yíng)中商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào) 兩個(gè)關(guān)鍵因素：有效經(jīng)營(yíng)面積和價(jià)格的制定。 開(kāi)發(fā)出售型： 銷售凈收入＝銷售收入－項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本－租售稅金 開(kāi)發(fā)出租型： 出租凈收入＝出租收入－運(yùn)營(yíng)成本－經(jīng)營(yíng)稅金－項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)自營(yíng)型： 經(jīng)營(yíng)凈收入＝商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入－商業(yè)經(jīng)營(yíng)成本和利潤(rùn)－項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 總開(kāi)發(fā)價(jià)值＝項(xiàng)目總銷售收入－銷售稅費(fèi) 銷售凈收入＝總開(kāi)發(fā)價(jià)值－項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 3. 房地產(chǎn)投資中的稅金 （ 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的稅金 稅種 稅率 經(jīng)營(yíng)稅金 營(yíng)業(yè)稅 5％、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的 10％） 印花稅 按售房金額的 ‰ 計(jì) 交易服務(wù)費(fèi) 每平方米 3元，經(jīng)濟(jì)適用房減半計(jì)收 城鎮(zhèn)土地 使用稅 按城市大小、土地類別和級(jí)別分成四級(jí)，按每年每平方
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