房地產(chǎn)投資可行性分析-文庫吧
2024-12-19 05:02 本頁面
【正文】 用 根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標準估算 （ 3）房屋開發(fā)費的估算 建筑安裝 工程費 建筑工程費、設(shè)備采購費和安裝工程費，依據(jù)資料的可獲得性，采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法、概預(yù)算定額法、類似工程經(jīng)驗法等進行估算 公建設(shè)施建設(shè)費 非營利性的居民服務(wù)設(shè)施，按規(guī)劃指標和實際工程量估算 基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)費 項目紅線內(nèi)與建筑物 2米以外的管線和道路工程建設(shè)和接口費，按實際工程量估算 （ 4）開發(fā)費用的估算 管理費用 管理人員工資、職工福利、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育費、社保費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失及其他 按照項目總投資（合同中規(guī)定的土地開發(fā)費、房屋開發(fā)費和公建配套工程費）的 3～ 5％ 估算， 說明： 開發(fā)間接費用是指在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位所發(fā)生的費用，如工資、福利費、辦公費等。當(dāng)不設(shè)現(xiàn)場機構(gòu)時，該費用可計入管理費用。 財務(wù)費用 資金使用成本，如借款或債券利息； 資金籌集成本，如手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及其他 —— 參照市場利率和資金分期投入情況，按復(fù)利計算利息； 利息以外的籌資費用，按利息的 10％估算 銷售費用 銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務(wù)費及銷售許可證申領(lǐng)費 —— 按照銷售額的一定百分比 3～ 5％計 （ 5）開發(fā)期稅費及其他費用的估算 開發(fā)期稅費 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權(quán)費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費 —— 按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算 其他 費用 臨時用地費、臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等 —— 按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算 不可 預(yù)見費 按照上述費用之 和的 3～ 7％估 算 （ 6）可能需要估算的運營費用 人工費，公共設(shè)施設(shè)備運行費、維修及保養(yǎng)費，綠地管理費，衛(wèi)生清潔與保安費，維修與保養(yǎng)費，辦公費，保險，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場推廣費，租賃代理費，不可預(yù)見費。 時間 費用項目 合計 開發(fā)經(jīng)營期 1 2 3 … n 1 土地費用 2 前期工程費 3 房屋開發(fā)費 4 開發(fā)期費用 5 開發(fā)期稅費 6 其他費用 7 不可預(yù)見費 合計 資金使用計劃 提示：充分考慮各款項的支付特點，預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按照工程進度付款的情況，按期（年、半年、季、月）編制。 土地 房地產(chǎn) 購買 擁有權(quán)益 自住出租轉(zhuǎn)售 自營 使用權(quán) 所有權(quán) 轉(zhuǎn)租包租 收回資金 投入資金 投入資金 購買支出 買方稅費 經(jīng)營費用 出租收入營業(yè)收入轉(zhuǎn)售收入賣方稅費 2. 房地產(chǎn)置業(yè)投資成本估算 （ 1）購買支出的估算 成本法 重置成本 成新率 市場法 選取若干可比實例進行調(diào)整 收益法 未來某一年收益的資本化 （ 2）經(jīng)營費用 按照租金收入或經(jīng)營收入的一定比率估算 1. 租售計劃 ：估算的基礎(chǔ) 租售方案 租售物業(yè)用途、類型、面積、時間及其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系 租售價格 依照定價策略和方法制定租售價格 租售收入 依據(jù)經(jīng)營情況、類別和時間計算租售收入，形成租售收入計劃 收款方式 考慮當(dāng)?shù)馗犊盍?xí)慣，確定分期付款的期數(shù)及各期付款的比例 三、房地產(chǎn)投資收入估算 2. 投資收入的估算 租售收入（經(jīng)營收入）＝銷售收入＋出租收入＋自營收入 其中，銷售收入＝銷售房屋面積房屋銷售單價 （含土地、商品房和配套設(shè)施） 出租收入＝出租房屋建筑面積房屋租金單價 （含土地和商品房） 自營收入＝營業(yè)額－營業(yè)成本－自營中商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險回報 兩個關(guān)鍵因素：有效經(jīng)營面積和價格的制定。 開發(fā)出售型： 銷售凈收入＝銷售收入－項目總開發(fā)成本－租售稅金 開發(fā)出租型： 出租凈收入＝出租收入－運營成本－經(jīng)營稅金－項目總開發(fā)成本 開發(fā)自營型： 經(jīng)營凈收入＝商業(yè)經(jīng)營收入－商業(yè)經(jīng)營成本和利潤－項目總開發(fā)成本 總開發(fā)價值＝項目總銷售收入－銷售稅費 銷售凈收入＝總開發(fā)價值－項目總開發(fā)成本 3. 房地產(chǎn)投資中的稅金 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資中的稅金 稅種 稅率 經(jīng)營稅金 營業(yè)稅 5％、城市維護建設(shè)稅和教育費附加（營業(yè)稅的 10％） 印花稅 按售房金額的 ‰ 計 交易服務(wù)費 每平方米 3元，經(jīng)濟適用房減半計收 城鎮(zhèn)土地 使用稅 按城市大小、土地類別和級別分成四級，按每年每平方
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