【正文】 操作過程是程序性很強(qiáng)的專業(yè)合作過程，各個專業(yè)過程所確定、形成的經(jīng)濟(jì)支出的迭加構(gòu)成了房地產(chǎn)成本。 房地產(chǎn)成本管理效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運(yùn)作,房地產(chǎn)成本管理依賴于各環(huán)節(jié)之間有機(jī)協(xié)調(diào)與配合。 責(zé)任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、評價其職責(zé)履行情況。 責(zé)任成本體系旨在加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系。2 責(zé)任成本體系組成要素 責(zé)任主體：以公司設(shè)計部、工程部、預(yù)審部、總工辦、客服中心等職能部門為責(zé)任主體，在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門和配合部門。主導(dǎo)部門為責(zé)任項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)部門、牽頭部門。 責(zé)任范圍：供應(yīng)環(huán)節(jié)成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門。 責(zé)任目標(biāo)：以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。各個責(zé)任范圍內(nèi)成本管理目標(biāo)應(yīng)以經(jīng)濟(jì)合理性、產(chǎn)品競爭力、行業(yè)成本優(yōu)勢為追求目標(biāo)。 反饋指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項(xiàng)目成本特性。 評價部門：及時計算并提供反饋指標(biāo)。在各部門自我評價的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評價意見，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析報告。 責(zé)任成本體系表 責(zé)任成本體系表主要控制項(xiàng)目主導(dǎo)部門配合部門反饋指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計時間設(shè)計部規(guī)劃設(shè)計周期（天）施工圖質(zhì)量設(shè)計部工程部、總工辦設(shè)計變更造價比率圖紙內(nèi)審設(shè)計部工程部、總工辦結(jié)構(gòu)指標(biāo)合理化設(shè)計部鋼筋、砼等主材含量三通一平總工辦設(shè)計部平米造價（元）通過招標(biāo)獲取競爭性的合理低價預(yù)審部設(shè)計部、工程部、總工辦工程成本平米單價（元/㎡）設(shè)計變更設(shè)計部工程部、總工辦變更造價比率（%）工程簽證（包括竣工前的零星工程）工程部、總工辦設(shè)計部、預(yù)審部簽證造價比率（%）材料采購預(yù)審部設(shè)計部、工程部竣工驗(yàn)收后的零星工程客服中心設(shè)計部、預(yù)審部造價比率（%）1工程結(jié)算預(yù)審部設(shè)計部、工程部、總工辦結(jié)算審減率（%）4 責(zé)任成本體系建立程序 根據(jù)主要的控制項(xiàng)目和責(zé)任成本范圍，確定主導(dǎo)部門和配合部門，并進(jìn)一步細(xì)分職責(zé)，并在部門目標(biāo)控制責(zé)任書中進(jìn)行說明。 各相關(guān)職能部門選擇、調(diào)整具體反饋指標(biāo)，可自行協(xié)商確定反饋指標(biāo)的合理區(qū)間。 根據(jù)各部門的情況，經(jīng)公司總經(jīng)理同意，確定主要項(xiàng)目的控制目標(biāo),在部門目標(biāo)成本控制書中明確控制目標(biāo)。項(xiàng)目名稱控制目標(biāo)主控部門設(shè)計變更占工程造價的比例6%以下設(shè)計部工程簽證（包括竣工前的零星工程）占工程造價的比例3%以下工程部、總工辦竣工驗(yàn)收后的零星工程占工程造價的比例%以下客服中心 備注：政策性的變更和因產(chǎn)品配套標(biāo)準(zhǔn)變化由公司決策的變更不含在內(nèi)。第三章 動態(tài)成本管理指引動態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過程中的預(yù)期成本，通過實(shí)時反應(yīng)目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，實(shí)現(xiàn)對成本的控制。 動態(tài)成本的核心是實(shí)時性，動態(tài)指的是在項(xiàng)目整個生命周期的任一時間點(diǎn)，都能實(shí)時掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)。1. 在整個成本進(jìn)行過程中進(jìn)行有效的動態(tài)管理，一方面通過把全程所有節(jié)點(diǎn)上的影響成本的要素，進(jìn)入透明和統(tǒng)計的狀態(tài)，另一方面在可控制的線路上，把每個節(jié)點(diǎn)的變化，控制在當(dāng)時預(yù)想的范圍之內(nèi) 各成本管理職能部門建立動態(tài)成本臺帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時反映出來，每個季度對動態(tài)成本進(jìn)行分析、總結(jié)和反饋控制。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計變更、工程簽證管理和零星工程管理制度，確保所有的變更、簽證能夠得到及時的管理，變更與簽證的過程控制是動態(tài)成本控制的基本手段。 在合同執(zhí)行過程中，各成本管理職能部門對合同管理過程中出現(xiàn)的爭議問題及時進(jìn)行統(tǒng)計，列入臺帳管理，每月報至合同承辦部門，不斷地完善合同條款的約定。 在項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)及時反映項(xiàng)目成本的動態(tài)情況，由預(yù)審部每季度出一份《工程動態(tài)成本表》，后附設(shè)計變更和簽證統(tǒng)計表，包括成本項(xiàng)目的變化情況表，提出成本控制的建議2建立成本分析預(yù)警機(jī)制，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)及時反映項(xiàng)目成本的動態(tài)情況，預(yù)審部應(yīng)根據(jù)合同簽訂情況、預(yù)算核對情況、結(jié)算編制情況、及變更簽證金額，由預(yù)審部每季度出一份《項(xiàng)目動態(tài)成本季度評估》，對項(xiàng)目的成本進(jìn)行全面分析、評估，對成本異常變動情況及時預(yù)警并提出解決措施和成本控制的建議。 3. 成本管理職能部門把過程發(fā)生的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、零星工程按一定的分部分項(xiàng)工程順序定期進(jìn)行匯總、分析，用于反饋控制和針對性控制。通過執(zhí)行過程的反饋，了解執(zhí)行過程中存在的問題及原因，進(jìn)行過程控制。 ，應(yīng)采取有效措施進(jìn)行設(shè)計變更控制。，設(shè)計過程中提供設(shè)計概算，與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，便于成本控制。、審查和優(yōu)化程序，解決設(shè)計過于保守、各專業(yè)不配套、圖紙不校對等現(xiàn)象，特別是由施工單位進(jìn)行深化設(shè)計的工程項(xiàng)目，應(yīng)進(jìn)行圖紙的審查和評價設(shè)計方案。，不斷對設(shè)計方案進(jìn)行優(yōu)化，選擇合理的戶型方案、單元組成方式及層高，通過合理的平面布置，減少承重墻體數(shù)量和隔墻數(shù)量，合理控制成本。，在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，通過采取一定的技術(shù)措施（如限額設(shè)計），盡量滿足目標(biāo)成本的要求。，設(shè)計任務(wù)書根據(jù)產(chǎn)品定位、功能要求、交房標(biāo)準(zhǔn)、總結(jié)以往的成熟設(shè)計做法進(jìn)行編制，設(shè)計任務(wù)書中應(yīng)對主要材料的標(biāo)準(zhǔn)、材質(zhì)、規(guī)格、型號要求明確，根據(jù)公司相關(guān)部門討論確定的承包方式（總承包、專業(yè)分包），設(shè)計部確定設(shè)計圖紙的深度和設(shè)計單位劃分。設(shè)計任務(wù)書編制完成后，由公司相關(guān) 部門進(jìn)行評審，最終由公司總經(jīng)理簽批。，根據(jù)整個項(xiàng)目的規(guī)劃和進(jìn)程，合理安排設(shè)計時間和進(jìn)度，保證設(shè)計圖紙的質(zhì)量，充分考慮圖紙設(shè)計和圖紙審查的時間。施工圖完成后，由設(shè)計部牽頭、組織總工辦、工程部對擬用于招標(biāo)的圖紙進(jìn)行會審，結(jié)合前期發(fā)生的變更，將可能影響竣工驗(yàn)收和使用的不合理之處于施工之前予以修正，減少因圖紙問題造成的返工和施工單位的索賠。設(shè)計院根據(jù)會審意見進(jìn)行修改，修改后的圖紙經(jīng)設(shè)計部確認(rèn)后，由設(shè)計部下發(fā)至各相關(guān)部門，發(fā)圖的時間不遲于招標(biāo)計劃確定的時間，嚴(yán)禁不經(jīng)審核直接下發(fā)，在招標(biāo)期間和施工過程中出現(xiàn)過多的變更圖紙及變更資料。、智能化、鋁合金幕墻等需要深化設(shè)計的工程招標(biāo)時，由設(shè)計部牽頭組織工程部出具詳細(xì)的技術(shù)要求，嚴(yán)禁定標(biāo)后更改配置，造成成本的增加。5.工程施工階段的成本控制　工程施工階段成本控制的重點(diǎn)在于工程承包商選擇管理、材料設(shè)備供應(yīng)商管理、工程進(jìn)度款管 理、設(shè)計變更管理、現(xiàn)場簽證管理和工程結(jié)算管理。　　　　　　　 工程承包商選擇管理、材料設(shè)備供應(yīng)商管理： 在項(xiàng)目前期目標(biāo)成本已經(jīng)建立的情況下，預(yù)審部根據(jù)成本預(yù)算值作進(jìn)一步拆分，將具體化的成本控制指標(biāo)用于對工程承包商和材料設(shè)備供應(yīng)商選用控制。，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、評估考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實(shí)現(xiàn)充分的市場競爭，最終實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo) ，合理地選擇材料和檔次。根據(jù)需要確需指定品牌或廠家時，同一檔次的材料不少于三家，由設(shè)計部匯總有關(guān)資料并提出書面申請，工程部、預(yù)審部綜合評價認(rèn)可后，報公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。 ，通過招標(biāo)獲得競爭性的合理低價。在時間允許的情況下，盡量采取固定總價合同的方式進(jìn)行招標(biāo)。： 嚴(yán)格按照合同文件執(zhí)行工程款支付，工程款的支付與進(jìn)度、質(zhì)量掛鉤，出現(xiàn)施工單位違約情形，主管工程師可以暫扣部分款項(xiàng)。、工程部配合，對驗(yàn)收階段出現(xiàn)的問題進(jìn)行總結(jié)，解決同類問題的重復(fù)出現(xiàn)，有機(jī)的將設(shè)計規(guī)范、施工規(guī)范及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合。在施工過程中或竣工驗(yàn)收時，避免為了滿足施工規(guī)范和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)大量整改或返工，由此帶來的不僅是成本的增加，還有工期的延長及所造成的損失。、工程部配合，對主要分項(xiàng)工程的做法進(jìn)行討論，結(jié)合前期比較成熟的做法，制定一些內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)做法， 應(yīng)用到圖紙設(shè)計中，避免同類問題的重復(fù)變更。 、原因進(jìn)行總結(jié)匯總，抄報總工程師、總經(jīng)理、董事長，同時在工程系統(tǒng)進(jìn)行內(nèi)部交流，審核圖紙時有重點(diǎn)的把關(guān)控制。 確因特定原因無法或未實(shí)施的設(shè)計變更，工程部應(yīng)及時反饋給設(shè)計部及預(yù)審部。： 工程部、總工辦是現(xiàn)場簽證費(fèi)用控制的責(zé)任部門，應(yīng)采取有效措施進(jìn)行工程簽證控制。，簽訂合同時，應(yīng)將現(xiàn)場簽證費(fèi)用審核控制的條款寫入合同中，并明確獎懲辦法。，會簽人員應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)、準(zhǔn)確地對簽證發(fā)生的項(xiàng)目內(nèi)容和工程量進(jìn)行審核和按要求簽署意見。 .4工程部、總工辦對施工單位申報的施工方案的必要性、可行性、合理性進(jìn)行審核，施工單位申報的施工方案應(yīng)對部位、內(nèi)容、做法進(jìn)行描述，可以用圖示表示的應(yīng)附圖，并應(yīng)有詳細(xì)的工程造價明細(xì)。經(jīng)審核認(rèn)可后的施工方案方可作為辦理簽證或結(jié)算的依據(jù)。 《甲供設(shè)備/材料質(zhì)量管理暫行辦法》和《工程材料管理及核算辦法 》，設(shè)計部、工程部（總工辦）、預(yù)審部根據(jù)工程的實(shí)際情況確定甲供、甲指乙供的材料種類，并在工程施工承包合同中加以明確。，設(shè)計部出具詳細(xì)的技術(shù)要求，嚴(yán)禁定標(biāo)后更改技術(shù)要求，造成成本增加。招標(biāo)由預(yù)審部牽頭，設(shè)計部、工程部（總工辦）、財務(wù)部配合。，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象?！恫少徍贤分袘?yīng)約定：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商應(yīng)承擔(dān)索賠責(zé)任。： 《竣工結(jié)算審核管理辦法》。 ，找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見。 成本評價：每個季度結(jié)束后的15日內(nèi)，預(yù)審部計算并提供成本反饋指標(biāo)，各成本管理職能部門總結(jié)季度成本管理結(jié)果，提交成本管理分析報告，財務(wù)總監(jiān)、總工程師根據(jù)部門提交的報告和預(yù)審部提供的反饋指標(biāo)進(jìn)行評價，并報總經(jīng)理、董事長閱知。 附件 附件1《工程動態(tài)成本統(tǒng)計表》第 41 頁 共 41 頁附件1工程動態(tài)成本統(tǒng)計表項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）目標(biāo)成本動態(tài)成本成本小計：工程造價（元）平米單價(元/㎡)變更造價（元）變更平米單價(元/㎡)變更比率簽證造價（元）簽證平米單價(元/㎡)簽證比率工程造價（元）平米單價(元/㎡)偏離比率一基礎(chǔ)費(fèi)用三通一平費(fèi)　　　　　　　　　　　　土石方　　　　　　　　　　　　基坑支護(hù)　　　　　　　　　　　　樁基工程　　　　　　　　　　　?。ㄒ唬┬∮嫛　　　　　　　　　　　《黧w建安費(fèi)總承包建筑安裝工程　　　　　　　　　　　　鋁合金門窗及幕墻工程　　　　　　　　　　　　內(nèi)精裝修工程（分包工程）　　　　　　　　　　　　外精裝修工程（分包工程）　　　　　　　　　　　　消防工程