【正文】 ，在近期將銀灘西區(qū)建設(shè)成為依山擁海、風(fēng)景獨特的國際休閑度假中心。未來商圈發(fā)展方向 前述商圈主要集中于城市北面 市政府周圍，但隨著人口涌入、城市擴大、產(chǎn)業(yè)精耕、旅游升級，原有的商圈已不能滿足北海經(jīng)濟發(fā)展的需求。在《北海市城市總體規(guī)劃（2008——2025）》的指引下，北海的新商圈有向南發(fā)展的新趨勢。1北海高鐵商圈 （北海223。224。南寧223。224。廣州 高鐵年內(nèi)通車）已報建的 “北海萬匯廣場” (開發(fā)商:北海市萬達房地產(chǎn)有限責(zé)任公司) 2云南路商圈 亟待新建的“北海協(xié)和廣場” （本案）三、項目簡介（一）商業(yè)環(huán)境簡介項目區(qū)位 云南路板塊簡介 云南路是北海市主干道之一，成熟路區(qū)，南北縱穿北部灣西路、北海大道和西南大道三條橫向城市主干道交匯地帶。北接城市北岸海角路，南抵僑港海邊、西臨大墩海和冠頭嶺等優(yōu)美生態(tài)海岸線，交通條件十分便利，是繁華與寧靜的績優(yōu)地段。云南路板塊是北海市傳統(tǒng)的置業(yè)區(qū)，交通生活配套最為完善，擁有傳統(tǒng)的居住氛圍，同時集購物、餐飲、休閑、娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全，初步形成了云南路商圈。目前,緊鄰的銀灘西區(qū)已建成海景別墅片區(qū)（恒大北海銀灘、“為地球留下痕跡的作品：天隆三千海” 等）、五星級酒店（香格里拉）、國際會展中心、海洋主題公園、國家森林公園、冠嶺山莊國賓館等眾多項目，市政配套和生活機能也將逐漸完善，生活越來越方便，云南路板塊無疑已成為北海最高端的度假休閑居家置業(yè)區(qū)域，升值潛力巨大。 云南路板塊是中高檔社區(qū)聚集區(qū)域，配套設(shè)施最為完善，為北海目前少有的中高檔社區(qū)聚集區(qū)域，各個高品質(zhì)樓盤不僅受外地養(yǎng)老渡假的外地客戶追捧也受本地客戶及高新區(qū)企業(yè)職員的偏愛。對自住型購房者而言，特別青睞云南路的生活配套，紛紛安家在云南路板塊上。據(jù)了解，居住在云南路板塊的人員大多數(shù)是養(yǎng)老度假的外地客戶、企業(yè)白領(lǐng)、高層管理人員和個體商戶等素質(zhì)高、經(jīng)濟收入較好的群體，這成為北海社區(qū)人群分布的鮮明特征。項目1公里內(nèi)商業(yè)環(huán)境簡介亟待興建的北海協(xié)和廣場 地處城西板塊 云南路與西南大道交匯處。周邊1公里的范圍內(nèi)常住人口12萬。行政機構(gòu)：北海市藥監(jiān)局、市衛(wèi)生監(jiān)督所、中心血站、市工商局執(zhí)法局、廣西紅樹林生態(tài)自然保護區(qū)管理處、市流浪兒童保護中心、北海市海城區(qū)銀灣社區(qū)居民委員會 等學(xué)校：北海職業(yè)學(xué)院學(xué)生教職工6000人北海第七中學(xué)學(xué)生教職工3000人北海逸夫小學(xué)學(xué)生教職工1000人幼兒園15家兒童教職工1000多人企事業(yè)單位小區(qū)：市規(guī)劃局、市中國銀行、市工商銀行 等員工小區(qū)其他小區(qū)60多個銀行支行3家4星級酒店1家、三星級2家、快捷酒店5家區(qū)級醫(yī)院1家，社區(qū)診所5家綜合農(nóng)貿(mào)市場1座35平方米以下小超市、商店98家餐館、小吃店150家小區(qū)網(wǎng)球場5家，游泳池5個乒乓球、桌球俱樂部各2家，婚紗影樓1家主要經(jīng)停公共汽車9路、11路 等周邊3公里的范圍內(nèi)常住人口約35萬。周邊3公里內(nèi)，大商業(yè)項目：0！ 目前，周邊3公里內(nèi)的居民消費中高檔（衣、食、用）商品、服務(wù)，往往需要到4公里以外的北部灣廣場商圈。整個城西板塊的城市商業(yè)綜合體項目缺位，中高檔小區(qū)林立的云南路板塊已現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)真空，亟待填補空白。 棋無對手，建議在科學(xué)論證規(guī)劃后，盡快 落子天元，以求先聲奪人，勇當市場 領(lǐng)先者！ 項目現(xiàn)狀：（經(jīng)營十載，已形成商圈核心的雛形） 項目為商業(yè)用地，北海市景盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于2003年將其部分開發(fā)為 云南路綜合商業(yè)市場，面朝市民活動廣場，隨著周邊成片成熟高尚社區(qū)的興起，富裕消費群體日益壯大,綜合市場經(jīng)營火爆，人流熙攘，生意興旺，已形成商圈核心的雛形。本地塊已成為一線黃金商業(yè)口岸用作比較初級的綜合商業(yè)市場與云南路商圈、城西板塊的整體市場定位不符，也不能滿足消費者日益時尚、多元化的購物需求，沒有充分發(fā)揮其土地的最大效益。為此開發(fā)商針對此地塊具有的優(yōu)勢，擬重新開發(fā)成大中型城市商住綜合體項目，進一步提升商圈的品位。可以預(yù)見，升級后的北海城市購物商貿(mào)廣場集天時、地利、人和為一身，必將引領(lǐng)云南路商圈走向新的高度。地塊簡介注：地塊①為北海景盛房地產(chǎn)公司開發(fā)的云南路綜合市場，（15868平），商業(yè)用地（可變更容積率及土地屬性）。因開發(fā)后綜合市場外圍的商鋪（5500平、2層）已出售給業(yè)主，所以需要進行整合。已與業(yè)主談成《土地過戶協(xié)議》《商鋪回購協(xié)議》（換房補償協(xié)議）。地塊②③均為同一家合作伙伴公司所有，空地，~6，地塊可分可合，（5487平）、（6513平），商住用地，產(chǎn)證齊備，合作事宜已談妥。三個地塊均為商業(yè)用地（可重新規(guī)劃變更屬性），位于云南路中段，面朝市民活動廣場,呈氣沖斗牛之勢，具吞吐日月之相！新項目用地面積為32畝（地塊①②整合）（地塊①②③整合），（可進一步申報提高），建筑密度50%左右，可建成建筑面積96000~125400平米的大中型商業(yè)廣場或城市綜合體，規(guī)模足以引領(lǐng)全城！項目初步規(guī)劃、成本、收益估算1 方案一：32畝（地塊①②整合）項目規(guī)劃建筑面積（）整體規(guī)劃裙樓部分（50%建筑面積，）是購物、餐飲、娛樂中心，地上三層，地下三層，負三層為地下停車場。高層部分（50%建筑面積，）包括兩棟樓宇，分別為住宅(,分為A、B兩個單元)、酒店式公寓（），地上25~30層，地下兩層停車場?？傮w功能購物、餐飲、娛樂、旅業(yè)、住宅項目定位北海市 城西板塊 規(guī)模最大的城市商住綜合體開發(fā)前期費用土地使用權(quán)出讓金地塊①現(xiàn)為商業(yè)用地，如申請變?yōu)樯套。韪臑橛玫匦再|(zhì)和補交增容費：70萬/畝 = 1666萬。地塊②無此項費用。拆除、報建、設(shè)計費用北海市場價為：120元/平方米96000平方米120元/平方米 = 1152萬前期拆遷安置補償費第一年補償?shù)貕K①,按每年遞增10%計，一年一付。前期稅金地塊①外圍商鋪業(yè)主將鋪面（建筑面積5500平方米、土地面積2740平方米）過戶到公司名下需交以下稅費：： 按稅務(wù)局評估價8000元/平方米計算：5500平方米8000元/平方米% = b. 土地增值稅： 以成本價1500元/平方米計算清算征收扣除項目金額=55001500（1+75%）++132+=增值額=5500平方米8000元/平方米－=應(yīng)交土地增值稅=60%－35% = ：按規(guī)定免征：5500平方米8000元／平方米3% = 132萬e. 印花稅5500平方米8000元/平方米1‰ = 地塊①前期應(yīng)交總稅金：。地塊②無此類稅收。開發(fā)前期所需支付總費用為： 建安費裙樓部分北海商業(yè)地產(chǎn)建安成本2500元/平，48000平2500元/平 = 12000萬高層部分北海高層綜合樓建安成本1900元/平，48000平1900元/平 = 9120萬建安費總計：21120萬元基礎(chǔ)配套、開發(fā)間接費用及不可預(yù)見費用96000平80元/平 = 768萬元中后期拆遷安置補償費第二年補償?shù)貕K①外圍商鋪業(yè)主租金為130．68萬元，第三年為143．75萬元，合計：274．4萬元銷售期稅收營業(yè)稅、增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅約為500元/平，96000平500元/平 = 4800萬元 （交易完成才發(fā)生此項稅收，所以不用現(xiàn)金支出）項目總費用地塊估值地塊①23．8畝700萬/畝 = 16660萬元地塊②8．2畝600萬/畝 = 4920萬元土地總價21580萬元項目總投資成本預(yù)售住宅24000平6000元/平 = 14400萬元酒店式公寓24000平7000元/平 = 16800萬元總計31200萬元 （收回除土地投資以外的成本）經(jīng)營裙樓商業(yè)地產(chǎn)48000平商業(yè)地產(chǎn)價值48000平20000元/平 = 96000萬元租金1樓10元，2樓5元，3樓3元，1樓5元，2樓3元，假定每層樓面積相等。年租金收入48000平365天 = 商業(yè)凈利潤（145%）= （45%包含商業(yè)綜合運營成本、稅收、折舊）租金回報率5010．72萬元/96000萬元 = % （達到北上廣深的中上水平！）項目總價值31200萬元 + 96000萬元 = 127200萬元資產(chǎn)回報127200萬元 = 總投資回報率 / = % (3年)年化投資回報率46．55% （單利）； %（復(fù)利）2方案二：（地塊①②③整合）項目規(guī)劃建筑面積（）整體規(guī)劃裙樓部分（50%建筑面積，）是購物、餐飲、娛樂中心，地上三層，地下三層，負三層為地下停車場。高層部分（50%建筑面積，）包括三棟樓宇，分別為兩棟住宅(，分為A、B、C、D四個單元)、酒店式公寓（），地上25~30層，地下兩層停車場?？傮w功能購物、餐飲、娛樂、旅業(yè)、住宅項目定位北海市 城西板塊 規(guī)模最大的城市商住綜合體開發(fā)前期費用土地使用權(quán)出讓金地塊①現(xiàn)為商業(yè)用地，如申請變?yōu)樯套。韪臑橛玫匦再|(zhì)和補交增容費：70萬/畝 = 1666萬。地塊②③無此項費用。拆除、報建、設(shè)計費用北海市場價為：120元/平方米125400平方米120元/平方米 = 前期拆遷安置補償費第一年補償?shù)貕K①,按每年遞增10%計，一年一付。前期稅金地塊①外圍商鋪業(yè)主將鋪面（建筑面積5500平方米、土地面積2740平方米）過戶到公司名下需交以下稅費：： 按稅務(wù)局評估價8000元/平方米計算：5500平方米8000元/平方米% = b. 土地增值稅： 以成本價1500元/平方米計算清算征收扣除項目金額=55001500（1+75%）++132+=增值額=5500平方米8000元/平方米－=應(yīng)交土地增值稅=60%－35% = ：按規(guī)定免征：5500平方米8000元／平方米3% = 132萬e. 印花稅5500平方米8000元/平方米1‰ = 地塊①前期應(yīng)交總稅金：。地塊②③無此類稅收。開發(fā)前期所需支付總費用為： 建安費裙樓部分北海商業(yè)地產(chǎn)建安成本2500元/平，62700平2500元/平 = 15675萬高層部分北海高層綜合樓建安成本1900元/平，62700平1900元/平 = 11913萬建安費總計：27588萬元基礎(chǔ)配套、開發(fā)間接費用及不可預(yù)見費用125400平80元/平 = 中后期拆遷安置補償費第二年補償?shù)貕K①外圍商鋪業(yè)主租金為130．68萬元，第三年為143．75萬元，合計：274．4萬元銷售期稅收營業(yè)稅、增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅約為500元/平，125400平500元/平 = 6270萬元 （交易完成才發(fā)生此項稅收，所以不用現(xiàn)金支出）項目總費用地塊估值地塊①23．8畝700萬/畝 = 16660萬元地塊②8．2畝600萬/畝 = 4920萬元地塊③9．8畝500萬/畝 = 4900萬元土地總價26480萬元項目總投資成本預(yù)售住宅41800平6000元/平 = 25080萬元酒店式公寓20900平7000元/平 = 14630萬元總計39710萬元 （收回除土地投資以外的成本）經(jīng)營裙樓商業(yè)地產(chǎn)62700平商業(yè)地產(chǎn)價值62700平20000元/平 = 125400萬元租金1樓10元，2樓5元，3樓3元，1樓5元，2樓3元，假定每層樓面積相等。年租金收入62700平365天 = 商業(yè)凈利潤（145%）= （45%包含商業(yè)綜合運營成本、稅收、折舊）租金回報率（達到北上廣深的中上水平?。╉椖靠們r值39710萬元 + 125400萬元 = 165110萬元資產(chǎn)回報165110萬元 – = 總投資回報率 / = % (3年)年化投資回報率% （單利）； %（復(fù)利）合作方式我方（北海市景盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）提供商業(yè)用地，負責(zé)拆遷整合地塊，以及協(xié)調(diào)當?shù)卣块T關(guān)系（規(guī)劃、報批、報建等）。引進外來開發(fā)商、投資商 協(xié)作或負責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)運營。項目各個周期的出資額、股份比例、收益分配等細節(jié)可另行具體協(xié)商。實際資金需求經(jīng)初步估算，本項目由于土地自有，開發(fā)成本低，啟動資金僅需4538萬~4891萬，~（項目總費用 銷售期間稅收，銷售環(huán)節(jié)的稅收用已收房款抵扣，不計入）。土地升值近幾年來，一度出現(xiàn)云南路板塊一地難求土地消費緊張局面，中高檔次的樓盤更使云南路房地產(chǎn)競爭日趨激烈，但也更進一步表明云南路作為北海樓市高品質(zhì)居住中心的地位日益加強。市場的推崇和認可再加上城市的規(guī)劃的逐步完善，更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看好云南路。同時，預(yù)期北海潿洲島旅游區(qū) 年內(nèi)將被國務(wù)院通報審批為“世界海島旅游新地標”（類似海南國際旅游島），以及三個超千億元的產(chǎn)業(yè)項目業(yè)已形成，旅游升級和產(chǎn)業(yè)升級必然驅(qū)動北海土地的升值。周邊配套 本項目位于海城區(qū)云南路與西南大道交匯處，城區(qū)一線黃金商業(yè)用地。周邊城市資源設(shè)施齊全，1公里范圍內(nèi)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、商業(yè)市場等城市生活和金融商業(yè)配套一應(yīng)俱全。云南路有成熟成片的特點，是北海高品質(zhì)社區(qū)云集最多的區(qū)域。近幾年來，銷售告罄的樓盤有20多個，占北海樓盤銷售總額的大多數(shù)。本項目距離機場路程25公里，距離火車站（高鐵）3公里，距離北海港4公里，距離最近的高速公路（三北高速）入口處17公里。往北1公里是北海嘉萊度假酒店（4星），；向西3公里為打造中的北海高尚海景房片區(qū)和六星級國賓館；往南2公里是銀灘西區(qū)，盡享大海風(fēng)光資源。