【正文】 院、巴黎麗都Lido、香榭麗舍劇院），還有許多著名的咖啡館和餐館。吸取時尚元素的同時，吻合政府倡導的和諧社會精神。 巴黎協(xié)和廣場，位于巴黎市中心、塞納河北岸，是法國最著名廣場和世界上最美麗的廣場之一。20世紀20年代，法國和英國幾乎包攬了北海港的運輸業(yè)務。 法國，歐洲 北海歐式歷史建筑法國領事館英國領事館北海德國領事館北海海關大樓德國森寶洋行德國信義會 雙孖樓女修道院主教府樓普仁醫(yī)院貞德女子學校潿洲天主堂 （法式老街風情）中法戰(zhàn)爭結束后，1876年中英《煙臺條約》辟北海為通商口岸。世界的北海商業(yè)定位概念（初步意向）: 廣西首家國際化體驗式城市綜合體 北海協(xié)和廣場 擬由 保利南方策劃，法國一流設計師擔綱設計，融匯歐陸新古典主義建筑精髓，保利南方提供物業(yè)管理，擬建成北海地標式建筑，是廣西首家國際化體驗式城市綜合體，是綜合性商業(yè)與人居生活的完美融合，~，~，是一個集體驗式購物中心、養(yǎng)生休閑娛樂中心、四星級歐式古典主題酒店、英式管家城市公寓為一體的大型建筑綜合體。營運建議：需花更多的精力和做更多的引導工作。開發(fā)、營運建議：運用整合營銷傳播，項目宣傳推廣與項目開發(fā)同步進行。或春去秋來，或經年居住，他們對人居、膳食、醫(yī)療、保健、休閑 有很高的要求。三大超千億產業(yè)提振北海經濟三大超千億產業(yè)投產以來，本地就業(yè)機會增加，人均收入增加，外來高收入技術、管理人員增加，推動了消費升級，對北海的商業(yè)層次提出了更高的要求。發(fā)展商建立專業(yè)經營管理公司，對商場進行統(tǒng)一管理，安排人氣演出活動，有助商場日后的持續(xù)經營，長旺不衰。開發(fā)建議：將市民生活廣場納入本項目統(tǒng)一規(guī)劃，有助與聚集大量的人氣、財氣，從而成勢，最大化提升本項目的商業(yè)價值。政府有意提振北海商業(yè)環(huán)境政府工作會議指出，北海老商圈過于集中，無法充分輻射全城，部分城區(qū)大商業(yè)項目缺位。開發(fā)建議：尋求實力開發(fā)商、投資商、地產基金合作開發(fā)。招商檔次應先從中端品牌入手，循序漸進引進高端品牌，并不斷測試市場反應，及時作好預微調。劣勢商圈劣勢云南路作為傳統(tǒng)安居置業(yè)區(qū)，目前只是形成了初級消費的商圈雛形。規(guī)模優(yōu)勢~，名副其實是北海第一商業(yè)廣場和北海商業(yè)旗艦店，足以覆蓋北海市城西全境。建成后將是一個可容納五萬人的超級巨盤。均價8600元/平。 周邊高尚小區(qū)云南路成熟社區(qū)成就了北海樓市高品質居住中心，周邊交通十分便捷，所處地理優(yōu)勢明顯，升值空間很大，吸引了大量本土異地購房客。云南路有成熟成片的特點，是北海高品質社區(qū)云集最多的區(qū)域。市場的推崇和認可再加上城市的規(guī)劃的逐步完善，更多的房地產開發(fā)企業(yè)看好云南路。引進外來開發(fā)商、投資商 協(xié)作或負責商業(yè)地產項目開發(fā)運營。前期稅金地塊①外圍商鋪業(yè)主將鋪面（建筑面積5500平方米、土地面積2740平方米）過戶到公司名下需交以下稅費：： 按稅務局評估價8000元/平方米計算：5500平方米8000元/平方米% = b. 土地增值稅： 以成本價1500元/平方米計算清算征收扣除項目金額=55001500（1+75%）++132+=增值額=5500平方米8000元/平方米－=應交土地增值稅=60%－35% = ：按規(guī)定免征：5500平方米8000元／平方米3% = 132萬e. 印花稅5500平方米8000元/平方米1‰ = 地塊①前期應交總稅金：。高層部分（50%建筑面積，）包括三棟樓宇，分別為兩棟住宅(，分為A、B、C、D四個單元)、酒店式公寓（），地上25~30層，地下兩層停車場。前期稅金地塊①外圍商鋪業(yè)主將鋪面（建筑面積5500平方米、土地面積2740平方米）過戶到公司名下需交以下稅費：： 按稅務局評估價8000元/平方米計算：5500平方米8000元/平方米% = b. 土地增值稅： 以成本價1500元/平方米計算清算征收扣除項目金額=55001500（1+75%）++132+=增值額=5500平方米8000元/平方米－=應交土地增值稅=60%－35% = ：按規(guī)定免征：5500平方米8000元／平方米3% = 132萬e. 印花稅5500平方米8000元/平方米1‰ = 地塊①前期應交總稅金：。高層部分（50%建筑面積，）包括兩棟樓宇，分別為住宅(,分為A、B兩個單元)、酒店式公寓（），地上25~30層，地下兩層停車場。因開發(fā)后綜合市場外圍的商鋪（5500平、2層）已出售給業(yè)主，所以需要進行整合。本地塊已成為一線黃金商業(yè)口岸用作比較初級的綜合商業(yè)市場與云南路商圈、城西板塊的整體市場定位不符，也不能滿足消費者日益時尚、多元化的購物需求，沒有充分發(fā)揮其土地的最大效益。行政機構：北海市藥監(jiān)局、市衛(wèi)生監(jiān)督所、中心血站、市工商局執(zhí)法局、廣西紅樹林生態(tài)自然保護區(qū)管理處、市流浪兒童保護中心、北海市海城區(qū)銀灣社區(qū)居民委員會 等學校：北海職業(yè)學院學生教職工6000人北海第七中學學生教職工3000人北海逸夫小學學生教職工1000人幼兒園15家兒童教職工1000多人企事業(yè)單位小區(qū)：市規(guī)劃局、市中國銀行、市工商銀行 等員工小區(qū)其他小區(qū)60多個銀行支行3家4星級酒店1家、三星級2家、快捷酒店5家區(qū)級醫(yī)院1家，社區(qū)診所5家綜合農貿市場1座35平方米以下小超市、商店98家餐館、小吃店150家小區(qū)網球場5家，游泳池5個乒乓球、桌球俱樂部各2家，婚紗影樓1家主要經停公共汽車9路、11路 等周邊3公里的范圍內常住人口約35萬。對自住型購房者而言，特別青睞云南路的生活配套，紛紛安家在云南路板塊上。云南路板塊是北海市傳統(tǒng)的置業(yè)區(qū)，交通生活配套最為完善，擁有傳統(tǒng)的居住氛圍，同時集購物、餐飲、休閑、娛樂設施一應俱全，初步形成了云南路商圈。南寧223。未來商圈發(fā)展方向 前述商圈主要集中于城市北面 市政府周圍，但隨著人口涌入、城市擴大、產業(yè)精耕、旅游升級，原有的商圈已不能滿足北海經濟發(fā)展的需求。同時，北海商場正向大型、綜合、專業(yè)方向發(fā)展；對品牌、服務等要求越來越高。4沒有將市場營銷作為商場的戰(zhàn)略，而僅僅是種手段很多商場在做活動時，都是一個品牌，一場促銷一場活動，隨意性很大。2公司的形象營銷急功近利北海企業(yè)公司對于形象的宣傳給人一種急功近利的感覺?？傮w上北海商業(yè)的模式與運營與區(qū)外發(fā)達地區(qū)相比，還是存在很大的差距。北海大道商圈 大潤發(fā)超市是一家臺灣的大型連鎖量販店，為附近樓盤的業(yè)主提供便利的生活需要，為成熟社區(qū)的成型提供條件。 代表項目：和安商港、和安商都、新新力、新力購物廣場、寶宜商廈、啟東電腦城、大潤發(fā)、東都百匯。但近年來，隨著房地產向市區(qū)四面擴展，人口開始向商圈外圍遷移，商業(yè)布局正從中心商圈向外面擴張，形成了一個中心輻射四面的發(fā)展趨勢。 2010年中國東盟自由貿易區(qū)建成，北海站到了新的歷史起點?？傮w來說，外地人約占60%，本地人約占40%。高速公路：廣東以及中國西南地區(qū)到廣西沿海地區(qū)高速公路的相繼建成通車。224。中石化、中海油、中國電子信息集團、富士康科技集團、冠捷科技集團、景光科技、建興光電、誠德新材料等能源、電子、新材料行業(yè)領軍企業(yè)紛紛進駐北海，逐步形成產業(yè)集聚效應。屬熱帶海洋性季風氣候，℃。北海市與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置，地理位置優(yōu)越。其中，不斷推陳出新的促銷形式是商場競爭的策略與過程。外來游客、“候鳥”消費趨勢：隨著北海旅游熱升溫，游客、“候鳥”日益增加，旅游零售業(yè)、旅游服務業(yè)作為旅游產業(yè)的配套，整體商業(yè)環(huán)境的消費檔次、總量會同步提高。（三）北海市居民消費水平、消費結構及趨勢消費水平：北海居民恩格爾系數在40%49%為小康，說明北海市居民生活水平為中等小康，中檔消費為主，高檔消費層次不斷擴大是北海近期居民消費的主流。未來五年，人均GDP實現(xiàn)6萬元、力爭達到7萬元，將達到珠三角十一五末的水平，把與發(fā)達地區(qū)的距離從15年縮小到5年。 北海協(xié)和廣場 可行性研究報告——廣西首家國際化體驗式城市綜合體（注：此為相似意向效果圖）錯過青島，錯過廈門，錯過三亞，北海——國際濱海度假之都，融會古典與時尚，匯聚東西方文化，厚積薄發(fā)，再次揚帆啟航！這次不容您錯過！北海協(xié)和廣場 —— 讓您真正把握這片 價值藍海！綱目一、北海市城市發(fā)展及經濟運行概況… … … … … … 5（一）北海區(qū)域經濟環(huán)境（二）北海市經濟運行狀況（三）北海市居民消費水平、消費結構及趨勢（四）北海市居民消費行為分析（五）地理、氣候（六）旅游、產業(yè)（七）海陸空立體交通網絡（八）候鳥經濟（九）政策、文化二、北海市商業(yè)概況… … … … … … … … … … 9（一）北海市商業(yè)面積、商圈構成及商圈輻射狀況… … … … 9（二）北海商圈及商業(yè)項目簡介… … … … … … … … … 11北部灣廣場商圈北海大道商圈其他商圈（三）北海市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結… … … … … … … … … 20北海商業(yè)項目經營模式陳舊北海市商業(yè)營銷特點分析北海商業(yè)地產項目的發(fā)展趨勢（四）北海市商圈發(fā)展方向… … … … … … … … … … 22《北海市城市總體規(guī)劃（2008——2025）》1中心城建設用地規(guī)劃2城市發(fā)展方向3銀灘西區(qū)規(guī)劃（本案緊鄰銀灘西區(qū)）未來商圈發(fā)展方向1北海高鐵商圈2云南路商圈 亟待興建的“北海協(xié)和廣場”三、項目簡介… … … … … … … … … … … … 24（一）商業(yè)環(huán)境簡介… … … … … … … … … … … … 24項目區(qū)位 云南路板塊簡介項目1公里內商業(yè)環(huán)境簡介項目現(xiàn)狀地塊簡介項目初步規(guī)劃、成本、收益估算 … … … … … … … … … … … … 281方案一：32畝（地塊①②整合）… … … … … … … … … … … … 282方案二：（地塊①②③整合）… … … … … … … … … … … 30合作方式實際資金需求土地升值周邊配套周邊高尚小區(qū)1項目SWOT分析 及 相應的開發(fā)、營運建議 … … … … … … … … 38（二）項目核心概念：中國的北海?世界的北?！?… … … … 41商業(yè)定位概念：廣西首家國際化體驗式城市綜合體項目命名概念：喚醒古典的記憶，追循時尚的腳步招商意向四、附錄：北海市旅游、產業(yè)、政策概況… … … … … 49（一）濱海旅游城市 國家歷史文化名城… … … … … … … 49北海銀灘：天下第一灘潿洲島旅游區(qū)：世界海島旅游新地標國家歷史文化名城（二）產業(yè)經濟支撐 三大千億產業(yè)… … … … … … … … 52電子信息產業(yè)石油化工產業(yè)臨港新材料產業(yè)（三）政策導向… … … … … … … … … … … … … … 54《廣西北部灣經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》“北海三年跨越發(fā)展工程”奮斗目標 城市建設管理年一、 北海市城市發(fā)展及經濟運行概況（一）北海區(qū)域經濟環(huán)境北海市位于中國廣西的南部、北部灣東北岸，總面積3337平方公里,，其中市區(qū)人口60萬。（二）北海市經濟運行狀況 2011年，北海的主要經濟指標不僅是在人均上、而且在總量上大部分都已進入廣西前列。但業(yè)內人士分析，物價攀高，通貨膨脹也是當前存在的經濟狀況，要謹慎警惕這一經濟波動。但從產業(yè)結構來講，各種零售、服務行業(yè)發(fā)展迅速且空間巨大。因此，商場在打好價格戰(zhàn)的同時，注重商場的品牌形象也至關重要，不斷完善服務形式，增加商場的美譽度。市區(qū)南北西三面環(huán)海，有潿洲（）、斜陽（）二個海島。北海市地處亞熱帶，氣候溫暖濕潤，空氣清新，每立方厘米空氣中的負氧離子含量高達25005000個，比內陸城市高出50100倍，可稱得上是天然氧吧。同期，社會經濟取得了長足發(fā)展，構建了較為完善的海陸空立體交通網絡，民眾收入水平穩(wěn)步攀升，生活水平蒸蒸日上，人居生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢突出，擁有電子信息、石油化工、臨港新材料3個超千億元產業(yè)。南寧223。北海港：面向東盟的主要外貿港口之一，另開通了?？?、潿洲島及下龍灣等國際國內客運航線。外地人為北海房地產市場購置主力，主要來自黑龍江、吉林、廣東、河南、山東、浙江、福建、內蒙古、遼寧、北京等地，其中來自黑龍江的購房者所占比例最高，占外地人購買商品住房面積的15~25%。（九）政策、文化自2008年《廣西北部灣經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》獲國務院批準實施后，北海積極推進實施，發(fā)揮作為大西南地區(qū)出海通道和中國與東盟“橋頭堡”的作用，主動融入區(qū)域一體化，增強與周邊城市的合作共贏意識，共筑增長一極，成為北部灣畔的富裕、文明、和諧的宜居之城，活力之城，恒常發(fā)展之城。二、北海市商業(yè)概況（一）北海市商業(yè)面積、商圈構成及商圈輻射狀況 目前，北海大商業(yè)地產項目面積大約有30萬平方米，北海市中心商業(yè)地段位于環(huán)北部灣廣場這一帶，形成了環(huán)型的商圈，周圍商場密集，人流量大，占北海市商場