貸款調(diào)查技巧-文庫吧
2025-07-21 15:57 本頁面
【正文】 詳細清單。內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)人、抵押物名稱、用途、建造年份、成新率、房產(chǎn)證號、土地證號、購置價（指購買價或建造成本價）、賬面價（指在報表上反映的價值）、評估價（指評估公司評定價值或信用社初步評定價值）、抵押價（指信用社在評估價基礎(chǔ)上，最終核定確認的抵押作價或與產(chǎn)權(quán)人商定的抵押價，主要是防止評估公司估價虛高及通盤考慮變現(xiàn)能力）。 （三）抵押物價值依據(jù)?！渡虡I(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》第十三條規(guī)定“商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注政府有關(guān)部門及相關(guān)機構(gòu)對土地經(jīng)濟環(huán)境、土地市場發(fā)育狀況、土地的未來用途及有關(guān)規(guī)劃、計劃等方面的政策和研究，實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導致的貸款風險”。所以說，貸款調(diào)查中必須防止房地產(chǎn)評估價值虛增風險。 抵押物價值有自行認定和評估認定兩種： 自行認定。自行認定抵押物價值主要有三種方法：一是取得抵押物的對價支付依據(jù)。如：購買合同或轉(zhuǎn)讓協(xié)議，建筑承包合同、自建購買材料等付款憑據(jù)、交易收據(jù)，企業(yè)固定資產(chǎn)帳等。二是抵押物同地段近期已售房地產(chǎn)價格。三是當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門在報紙等媒體掛牌轉(zhuǎn)讓土地價格。以上有關(guān)資料要復印作證明。 評估認定。謹慎采用評估公司評估數(shù)據(jù)，必須以購置價為基礎(chǔ)，評估價為參考，合理核定抵押價，防范抵押物虛高風險。調(diào)查中對一貫缺乏職業(yè)道德，瞎評亂估的評估公司要予抵制，對其評估結(jié)果一律不予認可。（四）抵押物狀況及抵押限制。 除了《擔保法》規(guī)定的不能抵押的情形之外，調(diào)查抵押物時還應(yīng)關(guān)注以下情況：、設(shè)施；2．抵押物權(quán)屬是否有爭議；房主抵押意圖；考慮抵押物變現(xiàn)能力。3．以出讓方式取得土地使用權(quán)，滿二年未動工開發(fā)，可以無償收回的土地使用權(quán)。4．未按土地出讓合同約定支付全部土地出讓金或取得《國有土地使用證》的?！?．按照土地出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，未完成投資總額25％以上的，屬于成片開發(fā)土地的未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。6．以劃撥的土地使用權(quán)設(shè)定抵押，未取得有權(quán)人民政府批準同意的；以劃撥土地不得單獨抵押，以劃撥土地抵押的在計算抵押率時因剔減
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