【正文】 時間、地點、形式和內(nèi)容； （二）確認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)； （三）確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公示征詢意見； （四）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案，提出臨時管理規(guī)約的修訂意見； （五）確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數(shù)，組織推選業(yè)主代表； （六）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 前款規(guī)定的各項內(nèi)容，應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 籌備組履行職責(zé)的期限，應(yīng)當?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。 第十六條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當討論決定下列事項： （一）業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會； （四）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準； （五）涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 第十七條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 業(yè)主可以書面委托代理人行使業(yè)主權(quán)利。 第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主大會定期會議的時間和形式、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和任期等事項作出規(guī)定。 第十九條 管理規(guī)約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權(quán)利和履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任等事項，依法作出約定。 管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。 第二十條 業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第二十一條 業(yè)主大會會議，由業(yè)主委員會組織召集。經(jīng)全體業(yè)主五分之一以上提議，業(yè)主委員會應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會應(yīng)當召開業(yè)主大會會議或者業(yè)主大會臨時會議而不組織召集的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，其他任何單位和個人不得組織召集。 物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安派出所、居民委員會和使用人的代表可以列席業(yè)主大會會議。 第二十二條 業(yè)主大會應(yīng)當按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。 業(yè)主大會作出的決定，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，對全體業(yè)主具有約束力。 第二十三條 業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，由五至十五人組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推舉產(chǎn)生。 業(yè)主委員會成員應(yīng)當符合下列條件： （一）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)； （二）具有完全民事行為能力； （三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時交納物業(yè)管理服務(wù)費； （四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力； （五）具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力； （六）身體健康，能保證必要的工作時間。 業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。 第二十四條 業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的日常工作機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)： （一）召集業(yè)主大會會議； （二）定期報告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議； （三）在業(yè)主大會作出決定后三十日內(nèi)，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同； （四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （五）督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費的業(yè)主限期交納； （六）組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進行書面確認，并監(jiān)督實施； （七）監(jiān)督管理規(guī)約的實施； （八）組織籌集專項維修資金； （九）組織業(yè)主委員會換屆和補選工作； （十）完成業(yè)主大會交辦的其他事項。 業(yè)主委員會不履行上述第（三）項、第（九）項職責(zé)的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會。 第二十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)： （一）業(yè)主委員會選舉情況和業(yè)主委員會成員的基本情況； （二）業(yè)主大會議事規(guī)則； （三）管理規(guī)約。 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當將備案情況，及時書面告知區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門。 備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起三十日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。 第二十六條 業(yè)主委員會召開會議應(yīng)當有超過半數(shù)成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。 第二十七條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會成員職務(wù)自行終止： （一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主或者連續(xù)一年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的； （二）以書面形式提出辭職的； （三）因身體健康原因喪失工作能力的； （四）在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的。 業(yè)主委員會成員有上述情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 第二十八條 業(yè)主委員會換屆的，原業(yè)主委員會應(yīng)當在二十日內(nèi)將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。 業(yè)主委員會成員職務(wù)終止的，應(yīng)當在五日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章和財物移交業(yè)主委員會。 第二十九條 物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和履行業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)使用人不履行約定的，由業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內(nèi)容，不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當將雙方的約定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實際合法使用