【正文】 宅物業(yè)的業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議所需費用由市、縣（市）人民政府從城市維護費中列支?！　〉谑鶙l 業(yè)主大會會議決定事項可以采用集體討論，也可以采用書面征求意見的方式，并實行投票表決；但是，應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。　　住宅物業(yè)的業(yè)主（物業(yè)買受人）投票權(quán)按套計算，每套住宅計一票。　　非住宅物業(yè)的業(yè)主（物業(yè)買受人）投票權(quán)按建筑面積計算，100平方米以下（含本數(shù)）的有一票投票權(quán)，每超過100平方米再計一票?！　〉谑邨l 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和任期等事項依法作出約定。　　管理規(guī)約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定?！　」芾硪?guī)約對全體業(yè)主具有約束力。　　第十八條 業(yè)主大會會議通過的決定，業(yè)主委員會和全體業(yè)主必須履行。　　業(yè)主大會會議作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！　〉谑艞l 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會一般由15人以下的單數(shù)組成。根據(jù)工作需要，可以聘請1名執(zhí)行秘書。執(zhí)行秘書可以不是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主?！　〉诙畻l 經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會代表業(yè)主行使權(quán)利，并履行下列職責：　?。ㄒ唬﹫?zhí)行業(yè)主大會的決定；　　（二）召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議；　?。ㄈ┌凑諛I(yè)主大會的決定定期以書面形式，向業(yè)主、業(yè)主大會通報物業(yè)服務(wù)情況和業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費使用情況；　?。ㄋ模┦軜I(yè)主、業(yè)主大會委托，通過招投標或者其他方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；　?。ㄎ澹┝私鈽I(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；　?。┙M織實施業(yè)主自行管理物業(yè)工作；　?。ㄆ撸┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施；　?。ò耍I(yè)主大會賦予的其他職責。　　業(yè)主委員會履行前款第（二）項規(guī)定的職責時，應(yīng)當書面通知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居民委員會（村民委員會）?！　I(yè)主委員會不得從事與物業(yè)管理活動無關(guān)的行為?！　〉诙粭l 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料到縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：　　（一）業(yè)主大會成立情況材料；　　（二）物業(yè)管理區(qū)域基本情況材料；　　（三）業(yè)主委員會選舉辦法，業(yè)主委員會組成人員情況材料及身份證明；　?。ㄋ模┕芾硪?guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則。　　業(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的，應(yīng)在變更后30日內(nèi)，向原備案部門辦理備案變更手續(xù)。　　第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當建立檔案。內(nèi)容包括：　?。ㄒ唬└鞣N會議的書面材料；　?。ǘI(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、備案材料；　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)合同；　?。ㄋ模I(yè)務(wù)往來材料；　?。ㄎ澹┚S修資金使用情況材料； 　　（六）業(yè)主委員會認為需要存檔的其他材料?！　I(yè)主委員會檔案應(yīng)當由專人保管，不得損毀、遺失。業(yè)主委員會換屆改選時，應(yīng)當將檔案資料移交至下一屆業(yè)主委員會。　　第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，按期進行換屆改選。因故未能按期換屆改選的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當督促業(yè)主委員會進行換屆。在此期間，業(yè)主委員會應(yīng)當繼續(xù)履行職責，直至新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生?！　〉诙臈l 業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會活動所需經(jīng)費、必要的日常辦公費用、有關(guān)人員津貼等，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定或者物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支?！　〉诙鍡l 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)服務(wù)費用等損害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失，也可以向有關(guān)管理部門報告，請求處理。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理　　第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書后，應(yīng)當在資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、法定代表人等事項發(fā)生變更的，應(yīng)當在營業(yè)執(zhí)照變更后15日內(nèi)辦理資質(zhì)變更手續(xù)?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書必須在物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公場所明示。任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。　　第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)管理人員，應(yīng)當取得國家或者行業(yè)相應(yīng)的職業(yè)資格證書后，方可從事物業(yè)管理活動。　　職業(yè)資格證書不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓?！　〉诙藯l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向市、縣（市）物業(yè)行政主管部門交納物業(yè)服務(wù)保證金。標準為物業(yè)服務(wù)項目二個月的物業(yè)服務(wù)費用?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)保證金后，市、縣（市）物業(yè)行政主管部門向物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具物業(yè)服務(wù)保證金交納證明?！　〉诙艞l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，違反物業(yè)服務(wù)合同，有下列行為之一的，由業(yè)主申請，經(jīng)市、縣（市）物業(yè)行政主管部門審查核實后，扣減物業(yè)服務(wù)保證金，并依法對受侵害的業(yè)主給予補償。　?。ㄒ唬┪捶颠€向業(yè)主收取的服務(wù)期限以外的物業(yè)服務(wù)費的；　?。ǘ┪窗春贤s定的標準提供服務(wù)的；　　（三）擅自撤出物業(yè)服務(wù)項目的；　　（四）違反規(guī)定向業(yè)主收取不應(yīng)該收取的費用的；　　（五）損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的?！　〉谌畻l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)項目時，應(yīng)當與業(yè)主委員會協(xié)商，業(yè)主委員會同意后，經(jīng)縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門確認，返還物業(yè)服務(wù)保證金本息。有異議的，可通過仲裁或者訴訟方式解決?！　〉谌粭l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費用；　?。ǘ┙邮軜I(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，并向接受服務(wù)的業(yè)主收取約定的費用；　?。ㄈ┻x聘專營企業(yè)承擔專項服務(wù)?！　。ㄋ模p害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的,代表業(yè)主要求其停止侵害、恢復原狀、賠償損失等?！　〉谌l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行下列義務(wù)：　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、標準提供服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費時使用專用發(fā)票；　?。ǘ┍婚_發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主大會選聘后，及時備案，并交納物業(yè)服務(wù)保證金；　?。ㄈ┟堪肽旯家淮挝飿I(yè)服務(wù)費用的收支情況明細；　?。ㄋ模┞犎I(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對有關(guān)物業(yè)管理活動的意見和建議，并接受監(jiān)督；　?。ㄎ澹┲浦惯`反治安、消防、環(huán)保、裝飾裝修等方面規(guī)定的行為，并向相關(guān)部門報告；　?。┙⑽飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生維護、突發(fā)事件處理等方面的規(guī)章制度。第四章 前期物業(yè)管理　　第三十三條 前期物業(yè)管理是指新建住宅物業(yè)及向兩個以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)尚未召開首次業(yè)主大會會議之前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理活動?！　∵x聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)收費標準提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。　　開發(fā)建設(shè)單位銷售物業(yè)時，承諾的物業(yè)服務(wù)標準和收取的物業(yè)服務(wù)費用必須明確告知業(yè)主（物業(yè)買受人）。在承諾的期限內(nèi)不得擅自降低物業(yè)服務(wù)標準、提高物業(yè)服務(wù)收費標準?！　〉谌臈l 新建住宅物業(yè)及向兩個以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)，應(yīng)當按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房：　　(一)建筑面積十萬平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最小不得低于五十平方米；　　(二)建筑面積超過十萬平方米（含本數(shù)）的，超過部分按照千分之二配置?！　∥飿I(yè)服務(wù)用房應(yīng)當設(shè)置在物業(yè)管理區(qū)域中心位置或者主出入口附近，并且是具有獨立使用功能的地面以上的一層及毗連房屋。具體位置以及建筑面積應(yīng)在規(guī)劃圖和規(guī)劃項目一覽表中標注?！　∥飿I(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會辦公室、門衛(wèi)室、監(jiān)控室、儲藏間等?！　∥飿I(yè)服務(wù)用