【正文】 一個物業(yè)區(qū)域成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)區(qū)域內全體業(yè)主組成。 業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成 立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 業(yè)主人數(shù)超過三百人的物業(yè)區(qū)域可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責。 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導寫作 –獨家原創(chuàng) 7 / 30 第二十條 符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織召開物業(yè)區(qū)域內首次業(yè)主大會 : (一 )交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十的 。 (二 )交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之五十的 。 (三 )自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)比例達到百分之二十的。 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費根據(jù)物業(yè)區(qū)域規(guī)模、業(yè) 主人數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔 。老舊住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由縣級以上人民政府承擔。 第二十一條 符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 。未及時書面報告的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面報告 。建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主未書面報告的，房產(chǎn)行政主管部門應當書面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到報告或者通知之日起三十日內組織成立業(yè)主大會籌備組，并自籌備 組成立之日起六十日內組織召開首次業(yè)主大會會議。 第二十二條 業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居 (村 )民委員會和建設單位的代表組成。 業(yè)主大會籌備組應當做好以下工作： 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導寫作 –獨家原創(chuàng) 8 / 30 (一 )確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及業(yè)主所有的專有部分面積 。 (二 )確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式、內容以及表決規(guī)則 。 (三 )起草管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則 。 (四 )提出首屆業(yè)主委員會委員候選人名單 。 (五 )首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式告知全體業(yè)主，前款第二項內容還應當在物業(yè)區(qū)域內顯著位置公告。業(yè)主對公告內容有異議的，業(yè)主大會籌備組應當記錄、處理并答復。 第二十三條 建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送物業(yè)區(qū)域證明、房屋及建筑面積清冊、業(yè)主名冊、竣工總平面圖、交付使用共用設施設備的證明、物業(yè)服務用房配置證明等籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將上述資料建檔保存。 第二十四條 業(yè) 主大會會議討論決定下列事項 : (一 )制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則 。 (二 )選舉業(yè)主委員會、更換業(yè)主委員會委員或者撤銷業(yè)主委員會委員任職資格 。 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導寫作 –獨家原創(chuàng) 9 / 30 (三 )選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務企業(yè) 。 (四 )審議業(yè)主委員會提交的物業(yè)服務合同草案 。 (五 )依法籌集、管理、使用住宅專項維修資金和物業(yè)保修金 。 (六 )改建、重建共有建筑物及其附屬設施 。 (七 )改變共有部分的用途 。 (八 )利用共用部位、共用設施設 備進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用 。 (九 )業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用 。 (十 )改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的有關業(yè)主重大利益事項的決定 。 (十一 )法律、法規(guī)規(guī)定應當由業(yè)主共同決定的其他事項。 業(yè)主大會決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意 。決定前款其他事項的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定： (一 )專有部分面積，按照建筑面積計算 。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計算。 (二 )業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導寫作 –獨家原創(chuàng) 10 / 30 分按照一人計算 。建設單位尚未銷售和雖已銷售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算 ?？側藬?shù)，按照以上統(tǒng)計的總和計算。 業(yè)主大會的決定，對全體業(yè)主具有約束力。 第二十五條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議 : (一 )業(yè)主委員會半數(shù)以上 委員或者百分之二十以上業(yè)主提議的 。 (二 )需要提前終止物業(yè)服務合同或者重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的 。 (三 )共用設施設備發(fā)生重大故障或者緊急事件需要及時處理的 。 (四 )管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。 業(yè)主委員會不履行組織召開業(yè)主大會會議義務的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會三十日內組織召開 。業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開。 第二十六條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，并在物業(yè)區(qū)域內顯著位置公告。業(yè)主委員會 由五至十一人的單數(shù)組成，每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導寫作 –獨家原創(chuàng) 11 / 30 業(yè)主委員會委員只能由業(yè)主擔任并履行職責，不得由他人代理。業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺時，應當按照規(guī)定及時補足 。缺額人數(shù)超過委員總人數(shù)百分之五十的，應當重新選舉業(yè)主委員會。 第二十七條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，將業(yè)主大會決議和業(yè)主委員會委員名單向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。 業(yè)主委員會持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。業(yè) 主大會印章根據(jù)業(yè)主大會決定使用 。業(yè)主委員會印章經(jīng)半數(shù)以上委員簽字同意方可使用。 第二十八條 業(yè)主委員會應當履行下列職責： (一 )執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議 。 (二 )召集業(yè)主大會會議，定期書面向業(yè)主大會報告工作并在物業(yè)區(qū)域內顯著位置公布，接受業(yè)主詢問 。 (三 )根據(jù)業(yè)主大會決定，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同 。 (四 )及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，協(xié)調處理物業(yè)服務活動中的相關問題 。 (五 )督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛 。 (六 )組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用 。 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導寫作 –獨家原創(chuàng) 12 / 30 (七 )根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，決定共用部位、共用設施設備的經(jīng)營方式和所得收益的分配、使用管理，并公布經(jīng)營所得收益情況 。 (八 )配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居 (村 )民委員會、公安機關等做好物業(yè)區(qū)域內的社會治安、社區(qū)建設等工作 。 (九 )法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的其他職責。 業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)的委員出席，作出的決定應當 經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。 第二十九條 業(yè)主委員會委員不得有下列行為： (一 )不履行委員職責 。 (二 )挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn) 。 (三 )索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利