【正文】 工作補貼； （四）實施委托管理或者自行管理； （五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人； （六）籌集和 使用專項維修資金； （七）改建、重建建筑物及其附屬設施； （八）改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分； （九）業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應當由業(yè)主共同決定的事項。 決定前款第六項和第七項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積２／３以上的業(yè)主且占總人數(shù)２／３以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內，幢、單元等特定范圍內的業(yè)主，在不損害該特定范圍之外其他業(yè)主合法權益的 前提下，根據(jù)管理規(guī)約的約定可以共同決定下列事項： （一）對該范圍內的共有部分進行維修、更新、改造； （二）就該范圍內的共有部分籌集和依法使用住宅專項維修資金。 特定范圍內的業(yè)主決定前款規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占所在幢、單元等特定范圍建筑物總面積２／３以上的業(yè)主且占總人數(shù)２／３以上的業(yè)主同意。 第二十八條 管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。 制定管理規(guī)約，應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和 損害社會公共利益。 管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。 第二十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成、成員任期等事項作出約定，并可以約定業(yè)主委員會候補成員的設立、缺席業(yè)主表決權計算規(guī)則等事項。 第三十條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開。 有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議： （一）經(jīng)占總人數(shù)２０％以上的業(yè)主提議； （二）業(yè)主委員會成員缺員需要補選的； （三）業(yè)主委員 會決定集體辭職，需要重新選舉業(yè)主委員會的； （四）物業(yè)服務合同期限屆滿前，需要重新選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，或者需要對原物業(yè)服務合同主要事項進行變更的； （五）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； （六）法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。 業(yè)主委員會不按照第二款、第三款規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會限期組織召開；業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的，業(yè)主可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到請 求之日起３０日內組織召開。 第三十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見以及業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他形式召開，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 采用書面形式征求意見的，業(yè)主委員會應當將征求意見書送達業(yè)主，涉及表決事項的，征求意見書應當載明表決事項，由業(yè)主簽收并按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定行使表決權。不能送達的，可以將征求意見書的內容在物業(yè)管理區(qū)域內便于業(yè)主知曉的顯著位置進行公示，由業(yè)主在公示期限內到公示指示地點行使表決權。書面征求意見的結果應當在物業(yè)管理區(qū)域內便于業(yè)主知曉的顯著位置公示，公示期限不得低于７日，業(yè)主有權查閱相關資料。 業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的，應當出具委托書，載明委托事項、委托權限及期限。 第三十二條 召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應當在召開１５日前將會議的時間、地點、形式、議題、議程等內容在物業(yè)管理區(qū)域內便于業(yè)主知曉的顯著位置公示。 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要召開臨時會議的，可以根據(jù)實際情況在７日內公示、召開。 第三十三條 業(yè)主大會會議采用記名投票方式表決，但業(yè)主大會議事規(guī)則另有約定的除外。 任何人 不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者委托書。業(yè)主委員會應當妥善保管選票、表決票和委托書，以備查詢。 第三十四條 業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定，業(yè)主大會會議經(jīng)有效召開，與會業(yè)主就會議事項形成多數(shù)決議但未達到本條例第二十六條第二款規(guī)定的，由缺席業(yè)主補充表決，經(jīng)補充表決仍未達到要求的，最終缺席業(yè)主的人數(shù)和相應的專有部分面積直接計入行使表決權的業(yè)主多數(shù)人數(shù)和多數(shù)面積之內。 第三十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，依法履行下列職責： （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況； （二）業(yè)主大會決 定委托管理時，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務合同； （三）收集和了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務合同的履行； （四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施； （五）調解物業(yè)使用和維護中的糾紛； （六）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責。 第三十六條 業(yè)主委員會成員應當符合下列條件： （一）本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主，業(yè)主為單位的，應當為單位授權的自然人代表； （二）遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約； （三）熱心公益事業(yè)，責任心強，具有 較強公信力和組織能力； （四）具有與履行職責相適應的工作時間； （五）本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域內從事物業(yè)服務； （六）管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他條件。 符合前款第二項至第六項規(guī)定的條件，合法使用業(yè)主房屋并具有完全民事行為能力的業(yè)主直系親屬、與業(yè)主共同生活的監(jiān)護人，是否可以當選為業(yè)主委員會成員，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定。 業(yè)主大會議事規(guī)則約定設立業(yè)主委員會候補成員的，候補成員的資格條件適用本條規(guī)定。 第三十七條 業(yè)主委員會成員應當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，不得有下列行為： （一）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)； （二）非法索取、收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人及有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬； （三）利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人減免物業(yè)服務費； （四）其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。 第三十八條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起３日內召開首次業(yè)主委員會會議，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定在業(yè)主委員會成員中選舉主任、副主任，明確業(yè)主委員會成員職責。 第三十九條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之 日起３０日內，將業(yè)主大會成立情況、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會成員、候補成員基本情況等材料向物業(yè)所在地房屋行政主管部門備案。房屋行政主管部門應當將備案情況及時書面告知相關街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。 物業(yè)所在地房屋行政主管部門應當自收到前款規(guī)定材料之日起１０日內向業(yè)主委員會出具備案證明。 備案的有關事項發(fā)生變更的，應當重新備案。 第四十條 業(yè)主委員會會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定定期召開。經(jīng)１／３以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。 業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任召集并主持，業(yè)主委員會主任因故不能召集或者主持會議的，可以委托業(yè)主委員會副主任召集或者主持。 業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)的成員出席方可舉行，作出決議必須經(jīng)全體成員過半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會候補成員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。業(yè)主委員會應當自作出決定之日起３日內，將決定內容在物業(yè)管理區(qū)域內公示。 業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。 第四十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的有關物業(yè)管理的決定，對全體業(yè)主具有約束力 。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者縣級房屋行政主管部門，應當責令改正或者撤銷，并通告全體業(yè)主。 業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益的，可以請求人民法院予以撤銷。但在人民法院作出生效判決之前，不影響業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的約束力。 第四十二條 業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉讓或者滅失等原因喪失業(yè)主身份、被判處刑罰、死亡、失蹤的，其成員資格自行終止。 業(yè)主委員會成員任職期間，出現(xiàn)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的資格終止情形的，按 照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定終止其成員資格。 資格終止的業(yè)主委員會成員應當自終止之日起３日內將其保管的財物、檔案資料、印章等物品移交業(yè)主委員會。拒不移交的，其他業(yè)主委員會成員可以請求物業(yè)所在地公安機關協(xié)助移交。 第四十三條 業(yè)主委員會因成員資格終止等原因缺員，有候補成員的，由候補成員按照當選票數(shù)依次遞補。經(jīng)候補成員遞補后仍低于業(yè)主大會議事規(guī)則約定組成人數(shù)的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議補選。 業(yè)主委員會成員決定集體辭職的，應當在辭職３０日前召開業(yè)主大會會議重新選舉業(yè)主委員會。 第四十四條 業(yè)主委員會任期屆滿６０日前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆選舉的，適用本條例第三十條第四款的規(guī)定。 原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起１０日內，將其保管的財物、檔案資料、印章等物品移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。 第四十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會需要刻制印章的，應當持本條例第三十九條規(guī)定的備案證明按照國家有關規(guī)定到公安機關批準的單位刻制。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章應當按照法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定使用。 第四十六條 業(yè)主大會、業(yè)主 委員會應當配合有關管理部門，與居（村）民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會管理工作。 在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合所在地的居（村）民委員會依法履行自治管理職責，支持居（村）民委員會開展工作。 第四十七條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當在物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同房屋行政主管部門的指導監(jiān)督下進行財產(chǎn)清算。 第四十八條 業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會及其成員、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等應當保 守業(yè)主秘密，不得披露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關的活動，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。 第四章 前期物業(yè)管理 第四十九條 包含住宅物業(yè)的建設項目，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。對于預售項目，建設單位應當在申請商品房預售許可之前選聘物業(yè)服務企業(yè)；對于現(xiàn)售項目，建設單位應當在物業(yè)銷售前選聘物業(yè)服務企業(yè)。 一個物業(yè)管理區(qū)域應當作為一個整體進行招投標。 投標人不足３人或者房屋建筑總面積在３萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門批準，建設單位可以采用協(xié)議 方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。 通過招投標或者協(xié)議方式未能選聘到物業(yè)服務企業(yè)的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門同意，可以由建設單位實施前期物業(yè)服務。 鼓勵不包含住宅物業(yè)的建設項目通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。 第五十條 建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立前期物業(yè)服務合同，并于合同訂立之日起１５日內報物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。 推行前期物業(yè)服務合同示范文本。 第五十一條 建設單位應當在房屋銷售之前擬訂臨時管理規(guī)約，報物業(yè)所在地縣級房屋行政主 管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。臨時管理規(guī)約不得侵害房屋買受人的合法權益。 推行臨時管理規(guī)約示范文本。 首次業(yè)主大會通過管理規(guī)約后，臨時管理規(guī)約失效。 第五十二條 建設單位應當在房屋銷售現(xiàn)場公示臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務合同，并向房屋買受人說明。