【正文】 范圍內(nèi)房價(jià)的快速上漲，紹興當(dāng)?shù)刈≌M(fèi)者的消費(fèi)熱情和潛力正在得到前所未有的激發(fā)。投資性購房比例快速增加，新開樓盤銷售火暴，一房難求，而這些房源又以極快的速度進(jìn)入二級(jí)市場并以每套加價(jià)數(shù)萬元甚至數(shù)十萬萬元的幅度快速轉(zhuǎn)手獲利，這種巨大的賺錢效應(yīng)充分激發(fā)了市場的人氣并反過來推動(dòng)新樓盤的銷售。與此同時(shí)，紹興快速增長的地方經(jīng)濟(jì)更促進(jìn)了一大批人加入到改善型購房的隊(duì)伍中來，加上近幾年開始的全國性的“嬰兒潮”效應(yīng)更進(jìn)一步刺激了婚房市場的需求，多種因素集中在一起，紹興住宅消費(fèi)市場迅速膨脹并極大了推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展。紹興住宅市場經(jīng)過了幾輪的宏觀調(diào)控，從供需關(guān)系和市場運(yùn)行特征來看，目前已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的快速發(fā)展時(shí)期。隨著大量外來品牌開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入以及消費(fèi)者購房觀念的改變，紹興房地產(chǎn)市場正面臨著一個(gè)前所未有的發(fā)展機(jī)遇，而目前這種商品房市場供需兩旺的局面僅僅是一個(gè)開始，作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人均收入水平領(lǐng)先的城市來說，市場需求一旦被充分激發(fā)，其潛力是不可忽視的。（五）項(xiàng)目市場可行性分析的結(jié)論通過對(duì)外灘一號(hào)地塊以及紹興住宅市場的調(diào)查和分析，現(xiàn)得出以下結(jié)論：，強(qiáng)大的購房需求和購買力將對(duì)紹興住宅市場發(fā)展形成有力的支撐；，周邊區(qū)域板塊將迎來巨大的發(fā)展機(jī)遇，而板塊之間的競爭將日益激烈；，本地房地產(chǎn)業(yè)整體上將面臨重新洗牌，土地儲(chǔ)備和品牌實(shí)力將成為今后企業(yè)的核心競爭力；“以向西和向北發(fā)展”的主要方向?qū)?duì)未來幾年土地供應(yīng)和城市發(fā)展形成巨大影響，鏡湖板塊因其地理位置的優(yōu)越性以及在整個(gè)紹興城市規(guī)劃中的重要性，而成為紹興房地產(chǎn)行業(yè)的下一個(gè)熱點(diǎn)，在其崛起的過程中影響整個(gè)紹興房地產(chǎn)業(yè)的格局。第四部分 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、地塊詳情所屬區(qū)塊分析：位于紹興市鏡湖新區(qū)，整個(gè)區(qū)域東至紹三線、南至蕭甬鐵路、北至柯袍線，距杭甬高速接口處2公里，距蕭山國際機(jī)場24公里。鏡湖新區(qū)位于紹興大城市越城、柯橋、袍江、杭州灣紹興工業(yè)新城區(qū)四大城市組團(tuán)的中心，是紹興大城市的“綠心”。行政區(qū)劃76平方公里，核心區(qū)塊(城市綠心)。地塊描述：東南部由鏡湖濕地水域環(huán)抱而成，西至城市交通主干解放大道，北抵鳳林西路，與城市各標(biāo)志性建筑距離如下表：紹興火車站洋江路5號(hào)地塊昌安實(shí)驗(yàn)學(xué)?？瓦\(yùn)中心鏡湖高教園區(qū)新市政府大灘水上公園城市廣場人民醫(yī)院紹興一中鏡湖校區(qū)城際高鐵柯橋站奧林匹克中心地點(diǎn)距離車程（時(shí)速50公里）城市廣場約8分鐘客運(yùn)中心3公里約4分鐘人民醫(yī)院3公里約4分鐘火車站約3分鐘水上公園約3分鐘新市政府1公里奧林匹克中心2公里約4分鐘鏡湖高教園區(qū)約10分鐘城際高鐵紹興站11公里約13分鐘昌安實(shí)驗(yàn)學(xué)校4公里約5分鐘圖：地塊位置圖本項(xiàng)目所在地二、項(xiàng)目地塊的周邊情況鏡湖新區(qū)紹興全新的城市中心，紹興市政府、水上公園、濕地公園、紹興一中等布列其中，行政、居住、旅游、文化、教育、藝術(shù)等城市功能一應(yīng)俱全；其重點(diǎn)關(guān)注配套有：市政府：鏡湖新區(qū)是紹興市政府的所在地，周邊市政配套齊全。鏡湖中學(xué)：鏡湖中學(xué)位于鏡湖新區(qū)，由錫麟中學(xué)、靈芝鎮(zhèn)中、靈芝鎮(zhèn)中嘉會(huì)分校兼并活動(dòng)，北臨云集路，東面為規(guī)劃中的靈芝路，西面也為規(guī)劃道路，南面為河流，占地113畝，學(xué)校有60個(gè)班級(jí)，可容納3000名學(xué)生，是市區(qū)規(guī)模最大的初中學(xué)校。昌安實(shí)驗(yàn)學(xué)校：紹興市昌安實(shí)驗(yàn)學(xué)校建成于2000年9月，“九年一貫制”市屬學(xué)校，總投資為3000萬元，校園占地70畝。學(xué)校是全國中小學(xué)整體改革委員會(huì)委員單位，浙江省、紹興市兩級(jí)實(shí)驗(yàn)學(xué)校研究會(huì)會(huì)員單位和浙江省現(xiàn)代教育技術(shù)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，學(xué)校現(xiàn)有49個(gè)教學(xué)班，2400多名在校學(xué)生，123位教職員工。鏡湖濕地公園：鏡湖濕地公園是浙江省首個(gè)國家城市濕地公園，有“水鄉(xiāng)澤國”之稱。 鏡湖濕地公園總面積約15公里，位于紹興中心城市三大組團(tuán)越城、柯橋、袍江之間，是典型的淡水河流湖泊型濕地。1．周邊社區(qū)配套與環(huán)境（1）行政/公共機(jī)構(gòu)名稱與本項(xiàng)目距離紹興市政府2公里人民醫(yī)院3公里（2）教育設(shè)施名稱與本項(xiàng)目距離昌安實(shí)驗(yàn)小學(xué)3公里紹興一中鏡湖校區(qū)鏡湖高教園區(qū)（3）主要樓盤名稱與本項(xiàng)目距離金色家園100米美林200米白鷺金灘1公里山水人家1公里紹興天下紹興天下 （4）公園名稱與本項(xiàng)目距離潛山公園50米（5）文化、娛樂、休閑設(shè)施名稱與本項(xiàng)目距離圖書館2公里音樂廳少年宮市民廣場文化廣場博物館溫泉高爾夫 2．周邊主要交通（1）道路交通狀況本項(xiàng)目距離城市中心5公里左右（正常行駛車程10分鐘），距離鏡湖新區(qū)市政府約3公里（正常行駛車程5分鐘）。目前地塊周邊道路中，解放路是鏡湖新區(qū)通往市中心的南北走向主要干道。（2）公交線路本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有302路公交線路，全程約10公里，全程行駛時(shí)間約30分鐘左右，票價(jià)1元。公交線路走向沿途站點(diǎn)間隔時(shí)間運(yùn)營時(shí)間302路西南～東北紹興一中→鏡湖中學(xué)→ 墨 莊 25分鐘長橋首班6:25 墨莊首班6:15　至　長橋末班18:00 墨莊末班17:00（3）交通發(fā)展趨勢(shì)地塊周邊的公交線路較少，目前出行工具為公交車和自行車/助動(dòng)車，但由于人氣不足，來往于市中心的出租車比較少，公交車到晚上九點(diǎn)就停止運(yùn)營，從便捷角度出發(fā)在短期內(nèi)交通問題仍成為區(qū)域內(nèi)的一個(gè)重要問題。但隨著區(qū)域的發(fā)展成熟，新建小區(qū)的逐步入住、人氣的旺盛，系列交通配套將得到有效解決，未來交通將越來越便捷。第五部分 地塊環(huán)境經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與分析一、鏡湖區(qū)域相關(guān)情況鏡湖新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)歷近年成交量、成交價(jià)情況：作為紹興高端住宅的核心區(qū)域，鏡湖新區(qū)無論從土地成交價(jià)格還是銷售均價(jià)均處一個(gè)較高水平線。2007年坤和房產(chǎn)率先將高層居住理念引入紹興，革新了紹興的人居觀念，伴隨著白鷺金灘排屋的熱銷，大灘版塊逐步樹立起其在紹興房地產(chǎn)市場的高端地位。經(jīng)過幾年的發(fā)展，鏡湖新區(qū)是現(xiàn)在乃至以后紹興的樓市的重點(diǎn)，清晰地可以看到其中的分界，以104國道北復(fù)線為界，以南是鏡湖大灘區(qū)域，以山水人家、白鷺金灘、紹興天下為代表，這個(gè)目前被定義為紹興的中央居住區(qū)，隨著開發(fā)的深入，目前的居住氛圍已經(jīng)形成，如果說大灘代表了紹興居住的現(xiàn)在，而北復(fù)線以北的外灘區(qū)域則表示著紹興居住的未來。在越州新城、未來的行政中心及總部經(jīng)濟(jì)園的規(guī)劃促使下，鏡湖新區(qū)的房產(chǎn)市場正在迅速發(fā)展，在未來一段時(shí)間內(nèi)，擁有獨(dú)特自然資源和極具優(yōu)勢(shì)地理位置的鏡湖新區(qū)將成為高品質(zhì)房產(chǎn)的聚集地。57 / 57序號(hào)地塊編號(hào)開發(fā)樓盤土地成交面積建筑面積容積率土地性質(zhì)成交價(jià)（萬元）樓面價(jià)競得單位成交時(shí)間㎡畝（元/㎡）1大灘4號(hào)白鷺金灘149931225 362283 商住80000 金昌房產(chǎn)20067132大灘13號(hào)山水人家、山水名家174421262 317989 商住76900 坤和建設(shè)20061113大灘5號(hào)紹興天下176851266 300647 商住71700 北辰置業(yè)200612284外灘2號(hào)金色家園121 177417 商住70000 濱江集團(tuán)200711285外灘31號(hào)美林5916589 118328 商住41000 贊成房產(chǎn)200711286外灘1號(hào)/167 商住122000 金綠泉置業(yè)20098177外灘420號(hào)/1532923 38323 商業(yè)18400 渚暨潤滑油 20098178外灘44號(hào)/83501340080商辦62501559越發(fā)機(jī)械制造有限公司2009923305756114辦公9外灘46號(hào)/6024929518商辦50501711中實(shí)房產(chǎn)200992310外灘48號(hào)/68381022565商辦23001019諸暨市意龍紡織軋染廠200992311外灘410號(hào)/68111022476商辦23001023城鄉(xiāng)建設(shè)200992312外灘414號(hào)/66121019836商辦23001160中實(shí)房產(chǎn)200992313外灘32號(hào)/499987599996商住600006000中成房產(chǎn)20091210紹興鏡湖新區(qū)主要土地出讓情況統(tǒng)計(jì)表（20062009）二、市場推量預(yù)測(cè)表：未來兩年內(nèi)競爭樓盤高層體量預(yù)測(cè)（單位：㎡）項(xiàng)目高層總建筑面積高層已售面積高層可售面積山水名家22000018500035000白鷺金灘20500018500020000紹興天下22000016500055000贊城美林15000012000138000金色家園2000000200000盛世名苑1130000421800708200小計(jì)21250009688001156200金色家園2007年11月28日拍得，樓面地價(jià)為3946元/平米，起拍價(jià)4億，成交金額為7億。旁邊公建地塊拍賣樓面地價(jià)皆在880～1600元/平米之間，地上建筑面積大多在2萬～5萬平米之間?；A(chǔ)數(shù)據(jù)位置南至鳳林西路，西至解放大道，北至梅山江綠化大道開發(fā)商濱江集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)單位廣州棕櫚建筑設(shè)計(jì)單位中國美術(shù)學(xué)院風(fēng)景建筑設(shè)計(jì)研究院營銷策劃單位動(dòng)力廣告物業(yè)管理商暫無建筑類型7棟高層(33層)+90套排屋（二聯(lián)—五聯(lián)，地上面積約20000㎡）——最新方案。（原方案為8棟高層）規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積㎡總建筑面積㎡，㎡（包括公建60000㎡），地下建筑面積23000㎡。規(guī)劃戶數(shù)暫無容積率綠化率25%建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格現(xiàn)代戶型范圍180—240㎡小區(qū)配套會(huì)所規(guī)模未定配套未定建筑用材、設(shè)施面磚開盤日期預(yù)計(jì)2010年交付日期暫無樓盤售價(jià)預(yù)計(jì)12000元/㎡付款方式及折扣暫無銷售情況金色家園預(yù)計(jì)于2010年下半年開盤，現(xiàn)可接受購房意向登記，此次推出的排屋主力面積在250320㎡之間，高層主力面積在88180㎡之間物管收費(fèi)暫無項(xiàng)目效果圖現(xiàn)場實(shí)景美林2007年11月28日拍得，樓面地價(jià)3465元/平米，成交金額41000萬元?；A(chǔ)數(shù)據(jù)位置東臨解放大道，南至鳳林西路，北靠梅山江開發(fā)商杭州贊成集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)單位澳大利亞普利斯景觀設(shè)計(jì)公司建筑設(shè)計(jì)單位香港劉伍設(shè)計(jì)事務(wù)所營銷策劃單位杭州捷群廣告有限公司物業(yè)管理商暫無建筑類型平層官邸規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積59165㎡總建筑面積157000㎡，其中地上面積118328㎡，地下面積38672㎡。其中2棟公建，地上面積約4萬平米；4棟高層，地上面積約6萬平米；4層疊排，約18000平米。規(guī)劃戶數(shù)暫無容積率綠化率%建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格新古典主義戶型范圍250—350㎡小區(qū)配套會(huì)所規(guī)模暫無配套暫無建筑用材、設(shè)施暫無開盤日期一期2010年3月，二期預(yù)計(jì)2010年6月底交付日期暫無樓盤售價(jià)一期均價(jià)11000元/平米，二期預(yù)計(jì)13000元/平米付款方式及折扣暫無銷售情況項(xiàng)目一期推出高層15樓116套房源，主力戶型89方。二期16樓預(yù)計(jì)6月底開盤，主力戶型面積89，130平米，均價(jià)13000元/平米主廣告宣傳語新古典城市官邸物管收費(fèi)暫無項(xiàng)目效果圖片區(qū)位圖山水名家解 放 大 道基礎(chǔ)數(shù)據(jù)開發(fā)商坤和建設(shè)（紹興）有限公司景觀設(shè)計(jì)單位加拿大LAD國際設(shè)計(jì)集團(tuán)上海景源建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所建筑設(shè)計(jì)單位深圳華森建筑與工程顧問有限公司物業(yè)服務(wù)深圳市之平物業(yè)發(fā)展有限公司智能化設(shè)計(jì)中程科技有限公司室內(nèi)設(shè)計(jì)上海意嘉豐建筑裝飾有限公司管理顧問LEIDISEN(雷迪森)酒店管理有限公司建筑類型普通住宅 高層（3032層）、別墅（毛坯房）、SOHO公寓（精裝修）規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積174421平方米總建筑面積400000平方米規(guī)劃戶數(shù)1400戶容積率（包括高層）綠化率