【正文】 ，協(xié)議投資額370多億元，其中有26個(gè)項(xiàng)目竣工投產(chǎn)，18個(gè)項(xiàng)目正在建設(shè)，30多個(gè)項(xiàng)目即將開(kāi)工，已初步形成了港口物流、能源工業(yè)、紡織服裝、鋼材深加工、設(shè)備制造、新型建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工等幾大產(chǎn)業(yè)集群。項(xiàng)目建設(shè)取得顯著成效，武漢國(guó)際集裝箱轉(zhuǎn)運(yùn)中心、陽(yáng)邏電廠、一冶鋼結(jié)構(gòu)、江南集團(tuán)、升陽(yáng)食品、武船重工、浦項(xiàng)耐火材料等一批項(xiàng)目建成投產(chǎn)，武鋼陽(yáng)邏鋼材深加工基地、亞?wèn)|水泥、一棉紡織集團(tuán)等一批項(xiàng)目正在建設(shè)，德國(guó)西門(mén)子輸配電、北新建材等一批項(xiàng)目即將開(kāi)工，陽(yáng)邏開(kāi)發(fā)區(qū)呈現(xiàn)出蒸蒸日上的發(fā)展態(tài)勢(shì)！陽(yáng)邏開(kāi)發(fā)區(qū)山水資源豐富，歷史文化悠久，生態(tài)環(huán)境豐富，市政基礎(chǔ)設(shè)施基本具備，可達(dá)性好，憑借陽(yáng)邏開(kāi)發(fā)區(qū)良好的投資環(huán)境及便捷的交通優(yōu)勢(shì)，陽(yáng)邏開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大潛力給項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施創(chuàng)造了必要條件。：項(xiàng)目總投資12121萬(wàn)元，其中：項(xiàng)目建設(shè)投資11200萬(wàn)元，建設(shè)期利息393萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金528萬(wàn)元。資金來(lái)源：項(xiàng)目建設(shè)投資11200萬(wàn)元，擬申請(qǐng)銀行長(zhǎng)期借款6000萬(wàn)元，剩余5200萬(wàn)元由項(xiàng)目單位自籌解決。項(xiàng)目建設(shè)期利息393萬(wàn)元，全部由項(xiàng)目單位自籌解決。項(xiàng)目投產(chǎn)后各年所需流動(dòng)資金1759萬(wàn)元，其中1231萬(wàn)元計(jì)劃向銀行申請(qǐng)短期借款，其余528萬(wàn)元鋪底流動(dòng)資金由項(xiàng)目單位逐年用自有資金增補(bǔ)。：經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目正常生產(chǎn)年份不含稅銷(xiāo)售收入20000萬(wàn)元（含稅銷(xiāo)售收入23400萬(wàn)元），利稅總額為4132萬(wàn)元，其中：增值稅1258萬(wàn)、附加稅191萬(wàn)元、利潤(rùn)總額為2683萬(wàn)元，%，%，（含建設(shè)期2年），%，有較好的經(jīng)濟(jì)效益和一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)下表： 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)據(jù)備注一主要技術(shù)指標(biāo)1項(xiàng)目總用地面畝2項(xiàng)目總建筑面積㎡72000按68100為基準(zhǔn)二項(xiàng)目總投資萬(wàn)元121211建設(shè)投資萬(wàn)元112002建設(shè)期利息萬(wàn)元3933鋪底流動(dòng)資金萬(wàn)元528全額流動(dòng)資金為1759萬(wàn)元三建設(shè)投資來(lái)源萬(wàn)元11593含建設(shè)期利息393萬(wàn)元1企業(yè)自有資金萬(wàn)元55932申請(qǐng)銀行貸款萬(wàn)元6000四流動(dòng)資金來(lái)源萬(wàn)元17591企業(yè)自有資金萬(wàn)元5282申請(qǐng)銀行短期借款萬(wàn)元1231五建設(shè)期年2六銷(xiāo)售收入（不含稅）萬(wàn)元20000含稅銷(xiāo)售收入為23400萬(wàn)元七利稅總額萬(wàn)元41321 其中：增值稅萬(wàn)元1258達(dá)產(chǎn)年2 附加稅萬(wàn)元191達(dá)產(chǎn)年3 利潤(rùn)總額萬(wàn)元2683正常生產(chǎn)年八所得稅后凈利潤(rùn)萬(wàn)元2012正常生產(chǎn)年九評(píng)價(jià)指標(biāo)所得稅前所得稅后1總投資收益率%按正常生產(chǎn)年數(shù)據(jù)計(jì)算2靜態(tài)投資回收期年含建設(shè)期2年3財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%4累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元54202380i=12%5資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元3397i=13%6資本金內(nèi)部收益率%十盈虧平衡點(diǎn)% 第二章 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案一．建設(shè)規(guī)模及目標(biāo)武漢？？？。整個(gè)基地?cái)M分三個(gè)功能區(qū)域：技術(shù)研發(fā)中心樓、產(chǎn)品展示中心等，擬建建筑面積約為14000m2 ；生產(chǎn)制造基地，擬建總建面為50000m2，其中（1）鋼結(jié)構(gòu)生產(chǎn)車(chē)間：?jiǎn)螌愉摻Y(jié)構(gòu)廠房，擬建6000 m2，（2）門(mén)窗、幕墻玻璃、型材、鋁材深加工車(chē)間：?jiǎn)螌愉摻Y(jié)構(gòu)廠房，擬建7000 m2，（3）家紡裝飾布、新型五金件、木制品生產(chǎn)車(chē)間：?jiǎn)螌愉摻Y(jié)構(gòu)廠房，擬建7000m2，（4）多層廠房、倉(cāng)儲(chǔ)：擬建26000 m2，（5）軟裝：多層廠房，擬建4000 m2，（6）產(chǎn)品堆場(chǎng)：?jiǎn)螌愉摻Y(jié)構(gòu)（半開(kāi)敞式），擬建10000 m2，不計(jì)入容積率。 配套部分 包括接待中心、食堂、員工宿舍等，擬建8000 m2；項(xiàng)目擬于2012年12月正式開(kāi)工，分二期進(jìn)行，2013年12月完成一期工程，二期工程穿插其中，到2014年12月完成全部投產(chǎn)后年產(chǎn)值達(dá) 2億元人民幣。二．產(chǎn)品方案 項(xiàng)目為建筑裝飾工業(yè)化的部品件生產(chǎn)制造基地，主要有鋼結(jié)構(gòu)生產(chǎn)體系（含新型外墻節(jié)能板材）、門(mén)窗幕墻玻璃、型材、鋁板深加工體系、木制品生產(chǎn)體系、家紡裝飾布藝生產(chǎn)線、新型五金件生產(chǎn)線等。主要產(chǎn)品方案介紹如下：所用原輔材料主要是各種不同的鋼板，薄板鋼卷焊絲及電焊條、防銹油漆等。鋼結(jié)構(gòu)由于節(jié)省資源。建設(shè)周期短，適用于建設(shè)別墅及多層建筑。我們公司可以利用這個(gè)市場(chǎng)，引進(jìn)日本九保或國(guó)內(nèi)先進(jìn)的現(xiàn)代化鋼結(jié)構(gòu)流水線，結(jié)合我們?cè)诙鄬咏ㄖc別墅建設(shè)中采用鋼結(jié)構(gòu)集成式裝配的成功實(shí)踐，把與高等院校共同合作開(kāi)發(fā)的鋼結(jié)構(gòu)項(xiàng)目的生產(chǎn)發(fā)展與成熟的管理技術(shù)嫁接到武漢基地，同時(shí)聯(lián)合北京港源，占領(lǐng)并開(kāi)拓全國(guó)市場(chǎng)。輕鋼結(jié)構(gòu)有H型鋼制作框架柱、框架梁抗風(fēng)柱和各種冷彎C型及Z型檁條，然后用新型輕質(zhì)夾芯板或壓型鋼板（包括鋁美錳鋁板）做的屋面板及墻板聯(lián)接而成。重鋼結(jié)構(gòu)一般是用 2070毫米（或更厚些）鋼板經(jīng)電弧焊，電渣焊焊接而成，其斷面以箱形，十宇型和 H型較多。輕重鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件的斷面尺寸，采用的鋼板材質(zhì)和厚度是根據(jù)不同的工程特點(diǎn)，由設(shè)計(jì)人員決定。生產(chǎn)工藝主要是以鋼板、型鋼為原材料，切割成長(zhǎng)條形，用自動(dòng)埋弧焊，電渣焊及氣體保護(hù)焊等萬(wàn)法，將條狀鋼板焊接成H型、箱型、十字型等，再在一定位置上焊接筋板，聯(lián)接板等，再經(jīng)噴丸除銹而成。聚氨酯夾芯鋼板主要是以彩鋼卷板及聚氨酯板芯為原材料，通過(guò)輕質(zhì)板復(fù)合機(jī)，經(jīng)過(guò)加膠、壓型、壓化、卷邊、開(kāi)槽、修邊、切割等工藝制作而成，長(zhǎng)度可根據(jù)工程需要任意確定。操作過(guò)程基本上是全自動(dòng)的。本生產(chǎn)線大部分設(shè)備在國(guó)內(nèi)采購(gòu)，個(gè)別關(guān)鍵設(shè)備考慮從國(guó)外引進(jìn)。2．節(jié)能玻璃幕墻、門(mén)窗 符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的低輻射的玻璃加工幕墻玻璃，依托具有設(shè)計(jì)雙乙級(jí)、制作二級(jí)、安裝二級(jí)資質(zhì)（正在申辦一級(jí)）的武漢鼎加幕墻裝飾公司在武漢設(shè)立生產(chǎn)基地，開(kāi)發(fā)出適合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的高強(qiáng)高密封的節(jié)能門(mén)窗、幕墻，引進(jìn)意大利鋁合金加工中心及生產(chǎn)線，引進(jìn)鋼化、中空玻璃深加工生產(chǎn)線，形成中空、鋼化夾膠、夾絲等節(jié)能型系列產(chǎn)品。采用硬結(jié)皮微發(fā)泡塑料育鋼襯共擠生產(chǎn)線，該生產(chǎn)線集成了PVC結(jié)皮微發(fā)泡技術(shù)、塑料表面木紋色彩技術(shù)、電子中頻加熱及鋼塑黏結(jié)技術(shù)、鋼襯接縫自檢鋸切技術(shù)、電腦集中控制技術(shù)等多項(xiàng)先進(jìn)技術(shù)。是新一代門(mén)窗用型材制造裝備，據(jù)國(guó)家經(jīng)貿(mào)委鑒定屬國(guó)內(nèi)首創(chuàng)，該生產(chǎn)線成套技術(shù)裝備已達(dá)到國(guó)際領(lǐng)先水平。共擠型材產(chǎn)品性能穩(wěn)定良好、既具有塑料異型材絕熱、隔音、耐腐蝕的優(yōu)點(diǎn)，具有鋼材的高剛性和高強(qiáng)度，特別是從根本上解決了原塑的裝飾性。3. 木制品引進(jìn)德國(guó)豪邁公司的木制品系列生產(chǎn)線，將鼎加防火材料制作和北京港源建筑裝飾木制品公司的成功經(jīng)驗(yàn)，利用已有的資質(zhì)和生產(chǎn)能力產(chǎn)品滿足自有項(xiàng)目和湖北市場(chǎng)的需求，同時(shí)有機(jī)會(huì)出口到日本和美歐地區(qū)。鼎加已計(jì)劃多年，與北京港源摩諾飾品及港源來(lái)奧布藝聯(lián)合開(kāi)發(fā)“關(guān)于新型布藝的關(guān)鍵技術(shù)（屬國(guó)家重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)推廣技術(shù)）”，同時(shí)引進(jìn)日本旭哨子株式會(huì)社的技術(shù)和設(shè)備，準(zhǔn)備生產(chǎn)新型布藝及飾品，目的是為自行開(kāi)發(fā)生產(chǎn)的窗簾裝飾面料、經(jīng)編紗、電腦繡花面料遠(yuǎn)銷(xiāo)國(guó)內(nèi)各大市場(chǎng)。隨著人們生活水平的提高和審美觀念的變化，居室裝修更加注重風(fēng)格、體現(xiàn)個(gè)性，“以人為本，簡(jiǎn)約適用”成為裝修設(shè)計(jì)的主流風(fēng)格，倡導(dǎo)基礎(chǔ)裝修從簡(jiǎn)，重點(diǎn) 在陳設(shè)裝飾上下工夫，減少硬裝飾的使用，增加軟裝飾的消費(fèi)?！拜p裝修重裝飾” 逐漸成為現(xiàn)代人家居布置的主導(dǎo)理念。 我國(guó)門(mén)窗幕墻、家具五金配件水平落后局面已存在多年，好像衛(wèi)生潔具一樣，大家都知道落后但是就是解決不了，到底是什么原因，分析認(rèn)為主要對(duì)配件的重要性認(rèn)識(shí)不足。門(mén)窗幕墻五金配件大家都承認(rèn)落后，但為什么沒(méi)人去開(kāi)發(fā)，有人認(rèn)為，五金配件利潤(rùn)太薄，不值得投資，況且投資太少也做不好五金件，因此多年來(lái)沒(méi)人有大的投入，五金配件依靠國(guó)外局面也一直延伸下來(lái)。五金配件，低檔次的利潤(rùn)是不高，但高檔次的利潤(rùn)并不薄，我們研究過(guò)，國(guó)外五金配件利潤(rùn)占國(guó)外成本的20%30%（不包括進(jìn)口稅）新型短線五金配件利潤(rùn)還要高。更重要一點(diǎn)是不要忘記中國(guó)是個(gè)大國(guó)，我國(guó)一年需求量大的驚人，這么大的市場(chǎng)，同檔次同水平五金配件，比國(guó)外成本要低的多，整個(gè)效益不是不大，而是非常可觀。國(guó)內(nèi)幾個(gè)較大有些名氣的五金配件廠設(shè)備老，不先進(jìn)，廠規(guī)模小，管理差，不少為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，沒(méi)脫離開(kāi)手工作坊。？？？公司正是看到這一點(diǎn)，引進(jìn)高檔門(mén)窗幕墻、家具用五金件生產(chǎn)線及國(guó)外新技術(shù)，專業(yè)生產(chǎn)高端五金件，填補(bǔ)湖北空白，走向全國(guó)市場(chǎng)。充分地與武漢市場(chǎng)相結(jié)合，既可以為武漢的城市發(fā)展添磚加瓦，有可為企業(yè)創(chuàng)造效益。第三章 項(xiàng)目場(chǎng)址分析及評(píng)價(jià)一．項(xiàng)目場(chǎng)址現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊位于武漢市陽(yáng)邏開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，在地理位置上是與漢口聯(lián)系最緊密的區(qū)域之一，開(kāi)發(fā)區(qū)與10318國(guó)道緊密相連，武漢繞城高速公路穿越整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，與天河機(jī)場(chǎng)、漢口火車(chē)站等城市對(duì)外連接港口均距離較近，具有非常便利的對(duì)內(nèi)和對(duì)外交通條件。目前地塊自身及周邊均為生地，主要為廢棄荒山。場(chǎng)地高差較大，~。場(chǎng)地內(nèi)植被良好，有樟樹(shù)及低矮喬木若干。場(chǎng)地內(nèi)無(wú)拆遷還建問(wèn)題。項(xiàng)目所選地點(diǎn)符合城市規(guī)劃要求，有較好建設(shè)條件。二．場(chǎng)址條件交通條件陽(yáng)邏開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)突出，長(zhǎng)江陽(yáng)邏港，擁有長(zhǎng)江中上游唯一的天然深水岸線，具有建設(shè)華中地區(qū)最大的、以集裝箱江海直達(dá)為主的外向型主樞紐港口的自然條件；開(kāi)發(fā)區(qū)與10318國(guó)道緊密相連，穿越開(kāi)發(fā)區(qū)的武漢繞城高速公路、陽(yáng)邏長(zhǎng)江大橋與滬蓉、京珠高速公路一線貫通；京廣、京九鐵路自南而北夾境而過(guò)，京九鐵路新洲舊街車(chē)站距開(kāi)發(fā)區(qū)僅30公里，京廣鐵路專用線已延伸到陽(yáng)邏港區(qū)，正在規(guī)劃將鐵路沿江延長(zhǎng)；陽(yáng)邏距武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅半小時(shí)車(chē)程，遷建后的漢口（原王家墩）機(jī)場(chǎng)就在陽(yáng)邏。這種水路、公路、鐵路、空運(yùn)立體交通網(wǎng)絡(luò)匯集一地的格局在華中地區(qū)獨(dú)有。2006年底，武漢市委市政府正式批準(zhǔn)《陽(yáng)邏新城規(guī)劃》，規(guī)劃中的陽(yáng)邏新城以陽(yáng)邏區(qū)位交通和深水良港資源為依托，按照“向北軸向拓展，向東適度推進(jìn)，向南有機(jī)延伸”的空間拓展思路，充分發(fā)揮高效便捷的水陸交通樞紐優(yōu)勢(shì)，依托武漢市華中地區(qū)中心城市的綜合服務(wù)功能，著力發(fā)展“三業(yè)”（港口物流業(yè)、加工制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)），形成“一帶（沿江產(chǎn)業(yè)帶）、一心（陽(yáng)邏新城核心區(qū)）、雙軸（十字型發(fā)展軸）、十片（1個(gè)港口物流片區(qū)、6個(gè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)、2個(gè)生活片區(qū)、1個(gè)休閑度假片區(qū)）”的總體功能結(jié)構(gòu)，形成以集裝箱倉(cāng)儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)為特色的華中區(qū)域性重要物流中心和以現(xiàn)代化加工制造業(yè)為主的工業(yè)發(fā)展區(qū)。到2020年陽(yáng)邏將建成為面積達(dá)54平方公里，人口數(shù)達(dá)到60萬(wàn)的開(kāi)放型、多功能、現(xiàn)代化港口工業(yè)新城。景觀條件項(xiàng)目所在地陽(yáng)邏西臨主城區(qū)，南濱長(zhǎng)江，其江段江寬水深，良港天成。陽(yáng)邏古稱“陽(yáng)邏堡”，歷來(lái)是武漢東部重要的軍事要塞和水上門(mén)戶，現(xiàn)有香爐山遺址，距今有2500年歷史。其所在新洲區(qū)現(xiàn)有報(bào)恩寺、唐代紫霞寺、孔子問(wèn)津書(shū)院等18處名勝古跡。陽(yáng)邏現(xiàn)有大專院校3所，教育、衛(wèi)生、文化設(shè)施齊全，具有良好的人文居住環(huán)境。氣候條件 陽(yáng)邏開(kāi)發(fā)區(qū)屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，雨量充沛、日照充足，四季分明?！妫骄鄬?duì)濕度70％，℃；℃，平均相對(duì)濕度81％，極端最低溫度－℃。夏季主導(dǎo)風(fēng)向SSW，冬季主導(dǎo)風(fēng)向NNE，日（小時(shí)），最大積雪深度320mm，最大凍土深度100mm。總體氣候環(huán)境良好，近30年來(lái)，年均降雨量1269毫米，且多集中在68月?！妗妫隉o(wú)霜期一般為211天272天，年日照總時(shí)數(shù)1810小時(shí)2100小時(shí)。陽(yáng)邏開(kāi)發(fā)區(qū)擁有大面積的天然植被及淡水湖泊資源，是良好的生態(tài)家園。市政基礎(chǔ)設(shè)施條件（1）給排水 本項(xiàng)目水源從晶港路市政給水管引入（D150 ），水質(zhì)良好，能滿足工程建設(shè)和后期運(yùn)營(yíng)的需要；陽(yáng)邏新水廠為生產(chǎn)、生活提供了可靠的保證。排水進(jìn)入晶港路市政管網(wǎng)系統(tǒng)。（2）電力、電信及電訊本項(xiàng)目規(guī)劃用電由晶港路10KVA就進(jìn)引入，電力充沛，滿足工程建設(shè)和后期運(yùn)行的需要?，F(xiàn)有通信機(jī)樓；距規(guī)劃地塊約5公里，現(xiàn)有陽(yáng)邏 郵政支局。規(guī)劃通信線路由陽(yáng)邏通信機(jī)樓引來(lái)，19萬(wàn)門(mén)程控交換電話，可直撥?chē)?guó)內(nèi)外；數(shù)字移動(dòng)電話網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)暢通。（3）天然氣 本項(xiàng)目用氣就近從晶港路天然氣干管引入。（4）防洪、防澇設(shè)施條件本項(xiàng)目所在地地勢(shì)較高，在武漢市陽(yáng)邏區(qū)主要洪水威脅來(lái)自長(zhǎng)江及周邊河流，長(zhǎng)江的防洪由國(guó)家防汛部門(mén)統(tǒng)一管理，該地區(qū)防洪基礎(chǔ)設(shè)施完備。項(xiàng)目所在地有著完善的城市市政管網(wǎng)系統(tǒng)，周邊道路生活污水及雨水通過(guò)雨污管網(wǎng)系統(tǒng)進(jìn)入城市市政管網(wǎng)系統(tǒng)排放。（5）環(huán)境保護(hù)條件本項(xiàng)目工程只是在施工期間對(duì)周?chē)性肼暭皦m埃影響，交付使用后對(duì)環(huán)境不產(chǎn)生污染，符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法規(guī)的要求。公建配套設(shè)施條件陽(yáng)邏開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)共有中小學(xué)校8所，幼兒園10所，大專院校3所。有醫(yī)院5所，防疫保健機(jī)構(gòu)5家，形成了完善的醫(yī)療衛(wèi)生網(wǎng)絡(luò)。陽(yáng)邏開(kāi)發(fā)區(qū)是武漢市“十二五”重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，配套設(shè)施建設(shè)將得到進(jìn)一步加強(qiáng)與完善。政策環(huán)境 　 ①執(zhí)行國(guó)家、省、市對(duì)外資企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)、出口創(chuàng)匯等企業(yè)的有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，包括外資企業(yè)再投資退稅政策。 ② 在新洲區(qū)政府職權(quán)范圍內(nèi)，免收與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的全部行政、事業(yè)性收費(fèi)。 　 ③ 實(shí)行“一站式”服務(wù)，建立兩條隔離帶，實(shí)行區(qū)公安分局、區(qū)糾風(fēng)辦雙掛牌保護(hù)。 ④對(duì)世界500強(qiáng)企業(yè)或投資額度大、稅收貢獻(xiàn)多、拉動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)的項(xiàng)目，實(shí)行一企一策，制訂特別優(yōu)惠辦法。三、場(chǎng)址評(píng)價(jià)用地選址于東臨城市支路，毗鄰城市快速路，道路暢通，交通方便；水、電、氣等公用設(shè)施配套齊全，工程建設(shè)條件較好；地塊內(nèi)略有高差無(wú)建筑物（構(gòu)筑物），易于規(guī)劃和建設(shè)；用地臨近城市干道，鬧中取靜，環(huán)境優(yōu)美，有利于工作人員提高工作效率，可為陽(yáng)邏可持續(xù)發(fā)展提供有力支持。選址各項(xiàng)條件可行。