【正文】 55 元/m 25 / 51：一級一類裝修（高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門）⑴ 優(yōu)勢分析 本項目由海景公司開發(fā)，發(fā)展商實力雄厚，能給買家充足的信心。 位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮蟆?臨近珠江新城，可盡享區(qū)內的成熟配套。 地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點，交通十分便利； 項目以準現(xiàn)樓發(fā)售，增強買家信心。 社區(qū)配套設施較完善，有學校、醫(yī)院、市場、天河公園、 賽馬場等； 戶型可供選擇多； 有停車場，物業(yè)收費合理。（ 2）劣勢分析 珠江新城配套設施仍然未成熟，發(fā)展尚須時日。 近期周邊物業(yè)市場銷售情況不活躍。 競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強，形象已經廣為人知。 由于項目檔次和周邊物業(yè)無區(qū)隔，其銷售對象競爭激烈。 項目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。 外來人員多，治安問題多，影響買家心理；7． 緊鄰主干道旁，噪音大，空氣污染嚴重；8． 缺乏商業(yè)氣氛，社區(qū)配套不成熟；9．周邊樓盤較多，競爭激烈，影響銷售；10．無小區(qū)花園，缺乏生活大自然氣氛。11． 三房單元無主人套房，成為其主要抗拒點1． 4． 競 爭 對 手 資 料 分 析對手一：僑穎苑：由 3 幢 12 層及一幢 9 層組成：現(xiàn)推 C 棟 C1～C 4 梯的 3～12 層，B 2 棟的 2～12層：新天河、新市民、新文化 格：4481～5145 元/m 2，均價 4655 元/m 2 （復式）5668～6195 元/m 2，均價 5861 元/m 2 （最新價格）：一級二類裝修⑴優(yōu)勢分析①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入?。? / 51②價格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競爭優(yōu)勢；③位于內街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力；④發(fā)展商知名度較高，能夠給買家一定的信心支持；⑵劣勢分析①周邊外來人口較多，人流復雜，治安環(huán)境較差，影響買家購買心理；②樓盤周圍環(huán)境欠佳，影響樓盤檔次；③戶型設計一般，凸柱位較多，影響使用率；④外立面缺乏特色；⑤建筑密度較大，樓距較密，私密性較差9 / 51對手二：紫林居：由 3 幢連體 9 層組成：現(xiàn)推 C—H 座的 3～9 層：品味家在公園旁的舒適與休閑 格：4511～6208 元/m 2，均價 5320 元/m 2：一級二類裝修⑴優(yōu)勢分析①該樓盤是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤，且內部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買家購買；②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利；③該樓盤緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對樓盤檔次的提升有莫大的幫助；④建筑設計為無電梯低層住宅，且物業(yè)收費低廉，對買家有極大的吸引力；⑤小區(qū)缺乏中庭花園，吸引力欠佳。⑵劣勢分析①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售；②周邊外來人員多，且時常有治安事件發(fā)生，影響買家入住信心；③該樓盤周邊生活配套設施不齊全，且多為裝飾材料店鋪，影響樓盤檔次；④戶型設計上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象；⑤規(guī)模小，難上檔次。11 / 51對手三：天一莊：由 12 幢高層組成：現(xiàn)推玲瓏閣、錦茵閣的 7～18 層 ：天然高臺全封閉綠色小區(qū) 格：5019～5802 元/m 2，均價 5393 元/m 2：毛坯房：⑴優(yōu)勢分析①為同區(qū)域少有的大型住宅小區(qū)，易于吸引買家購買；②小區(qū)規(guī)劃內有大型綠化建設，且內部配套設施齊全，樓盤棕合質素高，升值潛力大；③能巧妙地利用崗頂?shù)貏萏Ц咧攸c，因應采用獨特設計，令本樓盤擁有鮮明賣點；④鄰近主干道，但又有一定的距離，且有小區(qū)路環(huán)繞小區(qū)四周，令住戶在享受安靜環(huán)境的同時又可享受便利之交通。⑵劣勢分析①周邊同檔次的對手樓盤多，競爭壓力大；②本小區(qū)外部建有一幢高層建筑，有礙整體建筑美感；③周邊外來人員多，治安管理有隱患；④周邊生活配套設施不完善，難以滿足住戶日常生活需求。13 / 51對手四：恒安大廈：1 幢連體 30 層：現(xiàn)推恒樂軒 5～25 層：一點一滴……令為生活細節(jié)設想 格：4218～5980 元/m 2，均價 5102 元/m 2：毛坯房：⑴優(yōu)勢分析①位于主干道旁，交通方便，出入市區(qū)方便，有一定的升值潛力；②戶型設計方正實用，間隔采用隱梁隱柱設計，方便住戶日常生活；③雖為單體樓，但內部配套設施齊全，有助吸引買家購買；④南向單位可享受一定的綠化景觀及安靜環(huán)境，有利于銷售。⑵劣勢分析①位于主干道旁，受噪音影響及空氣污染嚴重，影響買家購買意欲；②樓盤門前外來人員較多，出入欠缺安全感；③樓盤周邊相同類型的對手樓盤較多，銷售上有不小的壓力。1． 5． 項 目 周 邊 配 套 狀 況15 / 51①大學：暨南大學、華師大、民族學院、廣州市環(huán)境保護學校②中學：四十四中學、華師大附中、天華中學③小學：昌樂小學④銀行：中國建設銀行⑤飲食：云景酒家、中意食莊、食神等。⑥康體：天河體育中心、羽毛球館⑦公園：天河公園⑧醫(yī)院：華僑醫(yī)院、市六醫(yī)院23 路 車 陂 — 梅花路 504 路 西 洲 —白云路39 路 員 村 — 豪賢路 518 路 棠 下 —廣園西瑤臺53 路 員 村 — 寶崗大道 540 路 怡景新村 —瑤 臺177 路 員 村 — 廣州東站 542 路 怡景新村 —瑞寶村221 路 保 稅 區(qū) — 江南新村 550 路 絹麻廠 —廣州火車站243 路 員 村 — 文化公園 813 路 員 村 —火車站245 路 保 稅 區(qū) — 農林下路 882 路 保稅區(qū) —彩虹橋腳284 路 員 村 — 廣園新村 886 路 員村生活區(qū) —機場生活區(qū)296 路 員 村 — 南湖游樂園 目 企 劃 思 路由于項目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，擁有優(yōu)良的先天條件。但日前區(qū)域的外部條件劣勢較為明顯，故如何做好項目的銷售企劃工作，將是項目能否取得成功的重點。從以上對市場和項目的理解，我們初步得出以下的企劃思路：項目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來諦造一個“天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，塑造獨特的品牌形象。項目作為單體樓在市場上競爭力不足，必須做好一切細致的規(guī)劃，與現(xiàn)有的廣電成熟社區(qū)結合起來成為整體，使現(xiàn)有的資源得以充分合理的利用，提高項目的綜合素質，樹立大型生活區(qū)形象，在市場上立于不敗之地。，迎合買家心理隨著房地產市場由賣方市場轉為買方市場后，供方面臨的嚴峻問題就是，產品的消費是否迎合客戶的需求。因此，充分把握市場，迎合消費者的需求心理，提倡新現(xiàn)代的生活居住概念，才能更有效地促進銷售。，吸引人流由于項目周邊同檔次商品房項目不是市場熱點，客流量低，故如何吸引更多的客戶到場，是項目成