【正文】 感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環(huán)境，同時出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨立居住的自由便利。初步提供以下項目形象定位供貴司參考：21 / 51廣州新城市中心區(qū)細(xì)分析項目相鄰的樓盤，其中主要有天一莊、恒安大廈等都是單體商住樓，缺少園林綠化，且臨近黃埔大道交通干線，噪音污染無法回避。 “個性化 ”的形象客戶對品牌的認(rèn)知程度往往取決于品牌的個性，沒有個性的商品品牌極易在市場中流失。更重要一點是宣傳區(qū)域唯一至大型社區(qū)概念，因為社區(qū)概念是目前消費者首選,這也項目是否成功的關(guān)鍵。⑥康體：天河體育中心、羽毛球館⑦公園：天河公園⑧醫(yī)院：華僑醫(yī)院、市六醫(yī)院23 路 車 陂 — 梅花路 504 路 西 洲 —白云路39 路 員 村 — 豪賢路 518 路 棠 下 —廣園西瑤臺53 路 員 村 — 寶崗大道 540 路 怡景新村 —瑤 臺177 路 員 村 — 廣州東站 542 路 怡景新村 —瑞寶村221 路 保 稅 區(qū) — 江南新村 550 路 絹麻廠 —廣州火車站243 路 員 村 — 文化公園 813 路 員 村 —火車站245 路 保 稅 區(qū) — 農(nóng)林下路 882 路 保稅區(qū) —彩虹橋腳284 路 員 村 — 廣園新村 886 路 員村生活區(qū) —機(jī)場生活區(qū)296 路 員 村 — 南湖游樂園 目 企 劃 思 路由于項目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，擁有優(yōu)良的先天條件。 外來人員多，治安問題多，影響買家心理；7． 緊鄰主干道旁，噪音大，空氣污染嚴(yán)重；8． 缺乏商業(yè)氣氛，社區(qū)配套不成熟；9．周邊樓盤較多，競爭激烈，影響銷售；10．無小區(qū)花園，缺乏生活大自然氣氛。 臨近珠江新城，可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套。附近工廠較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等 63 條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點位于區(qū)內(nèi)。就此，敝司對貴司能給予機(jī)會發(fā)揮深表謝意，并誠懇地預(yù)祝合作愉快，成功地將項目推出市場，為貴司獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。員村，作為新城市中心的一部分，在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其特殊的一面，正如該區(qū)域樓盤的價格與一路之隔的對面區(qū)域相差甚遠(yuǎn)，原因不明而喻。（ 2）劣勢分析 珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時日。11 / 51對手三：天一莊：由 12 幢高層組成：現(xiàn)推玲瓏閣、錦茵閣的 7～18 層 ：天然高臺全封閉綠色小區(qū) 格：5019～5802 元/m 2，均價 5393 元/m 2：毛坯房：⑴優(yōu)勢分析①為同區(qū)域少有的大型住宅小區(qū)，易于吸引買家購買；②小區(qū)規(guī)劃內(nèi)有大型綠化建設(shè)，且內(nèi)部配套設(shè)施齊全，樓盤棕合質(zhì)素高，升值潛力大；③能巧妙地利用崗頂?shù)貏萏Ц咧攸c，因應(yīng)采用獨特設(shè)計，令本樓盤擁有鮮明賣點；④鄰近主干道，但又有一定的距離，且有小區(qū)路環(huán)繞小區(qū)四周，令住戶在享受安靜環(huán)境的同時又可享受便利之交通。項目作為單體樓在市場上競爭力不足，必須做好一切細(xì)致的規(guī)劃，與現(xiàn)有的廣電成熟社區(qū)結(jié)合起來成為整體，使現(xiàn)有的資源得以充分合理的利用，提高項目的綜合素質(zhì)，樹立大型生活區(qū)形象，在市場上立于不敗之地。由于員村一直以來給外界的形象是環(huán)境較為雜亂。2． 項 目 市 場 定 位 2． 1 市 場 定 位員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價格相差懸殊，可以說“一路之隔，樓價翻一番”。在下述項目建議中會逐一闡述。由于天河屬于新規(guī)劃區(qū)，居住人口多以外地或外區(qū)移民為主，尤其是員村，外來人口集居地，而且當(dāng)?shù)毓S及小型商鋪群較多，營造了一大批工薪階層及個體商戶。此外，對于外來人士而言，群居意識是影響他們選擇居住地點的重要因素之一，如廣東潮汕地區(qū)的人士在這方面表現(xiàn)尤為突出。2． 4． 目 標(biāo) 市 場 細(xì) 分 針對目標(biāo)客戶的情況，敝司將目標(biāo)市場細(xì)分如下： 購買階層1)自用：大眾市民（含拆遷戶），有能力而又確實希望置業(yè)的。4）地段偏好——交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，方便快捷。31 / 51 ⑴為區(qū)域造勢 通過報紙軟性文章，詳述天河區(qū)府搬遷后為區(qū)域帶來的種種優(yōu)越之處，以完善的社區(qū)配套、熟悉的生活環(huán)境打動買家的心，挽回不斷外流的區(qū)域客源。同時，應(yīng)發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采取措施對舊業(yè)主成功介紹買家（以簽契約為準(zhǔn)）給予獎勵，從而開發(fā)舊客資源。一則可以體現(xiàn)發(fā)展商實力，二則可以使買家體會發(fā)展商以客為尊的誠意及細(xì)致優(yōu)良的服務(wù)。 價格低，聽眾廣，能以高頻率的傳播來提高受眾對項目的認(rèn)識度。而對本項目構(gòu)成壓力。 第二階段延續(xù)第一階段的廣告策略，仍以高品味的都市生活為主要訴求點，以渲染精彩的都市生活為主要出發(fā)點。隨著對本案規(guī)劃建議的不斷深化，敝司有信心將貴司項目做成天河區(qū)的精品樓盤。并配合相關(guān)的公關(guān)活動，在新聞媒介上作適當(dāng)?shù)膱蟮馈?表現(xiàn)手法結(jié)合不同時期的推廣策略，在項目整體品牌形象塑造、項目賣點宣傳等方面，以現(xiàn)代都市感的平面表現(xiàn)手法，圍繞項目廣告主題，在色彩、構(gòu)圖、標(biāo)題、內(nèi)容等方面統(tǒng)一完整地表現(xiàn)“海景中心”的“新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，從而塑造項目的品牌形象和親和力，引起大眾的共鳴。 并 通 過 一 系 列 新 穎 而有 創(chuàng) 意 的 廣 告 策 劃 ， 激 起 消 費 者 對 本 項 目 的 強(qiáng)烈 關(guān) 注 ， 促 使 消 費 者 產(chǎn) 生 購 買 行 動 。同時，根據(jù)最新的《廣東省商品房預(yù)售管理條例》建議項目的付款方式建議如下：付款方式手續(xù)一次付款 特惠按揭 優(yōu)惠按揭付款 超輕松按揭付款折扣 88 折 9 折 91 折 93 折簽認(rèn)購書時付定金 10000簽認(rèn)購書七天內(nèi)（扣除定金）30%10%即辦理最高七成三十年銀行按揭10%即辦理最高七成三十年銀行按揭一個月 35% 20% 10%二個月 30%三個月 10%辦好房地產(chǎn)證七天內(nèi) 5%30%(扣除定金)發(fā)展商提供 24 個月免息分期即辦理最高七成三十年銀行按揭 39 / 514． 宣 傳 策 略建議在本項目推出前投放一定量的軟性廣告，向市場營造一種“我們推出的不僅是一幢高尚住宅，更是一種高品位的生活模式和身份象征”的概念，待項目推出市場后更以這一概念，通過強(qiáng)有力的立體廣告效應(yīng)，創(chuàng)造濃烈的市場氣氛，以達(dá)到理想的銷售業(yè)績。展銷會期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風(fēng)險。同時，留住部分準(zhǔn)備置業(yè)的買家。并可通過橫幅，彩旗等工具將項目信息傳達(dá)給市場，吸引買家。4)投資客：投資者是每個有潛力樓盤的目標(biāo)買家群，針對本項目，被吸引的多是中小型投資者。分析：其他區(qū)域如東山區(qū)、白云區(qū)、