【正文】 星） 景海大酒店（三星） 從上面的表格中我們不難發(fā)現(xiàn)：216。 酒店的營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，酒店的客源的穩(wěn)定增長(zhǎng)，證明市場(chǎng)對(duì)酒店的需求空間增大；216。 餐飲娛樂(lè)的消費(fèi)支出增大，經(jīng)營(yíng)狀況良好，酒店行業(yè)的發(fā)展前景良好；從同業(yè)的市場(chǎng)分析來(lái)看，張家港的酒店發(fā)展前景良好SWOT 分析根據(jù)以上市場(chǎng)信息、經(jīng)濟(jì)等以及所處的環(huán)境和時(shí)代特點(diǎn)中，我們可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有地塊（現(xiàn)有項(xiàng)目）以下優(yōu)勢(shì)，劣勢(shì)，機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)；u S優(yōu)勢(shì)分析A. 整個(gè)經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)多元化，貿(mào)易頻繁，經(jīng)濟(jì)繁榮穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境整體局勢(shì)良好；B. 本項(xiàng)目的周邊環(huán)境和周邊設(shè)施完備，土地價(jià)值高，是高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)保障；C. 港口城市，經(jīng)濟(jì)持續(xù)性強(qiáng)，城市進(jìn)入快速發(fā)展期，商業(yè)，服務(wù)業(yè)和港口貿(mào)易的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)酒店的整體需求；D. 張家港城市發(fā)展的趨向是汽車(chē)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，為高端投資產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)式酒店這個(gè)產(chǎn)品提供了長(zhǎng)期發(fā)展的土壤。E. 工業(yè)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)的商貿(mào)頻繁，對(duì)酒店的需求在不斷上升；F. 張家港的大環(huán)境除了重視經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還注重文化的發(fā)展，為企業(yè)提供良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的同時(shí)，提供了人才和社會(huì)氛圍資源，促進(jìn)商貿(mào)的活躍，企業(yè)商貿(mào)的活躍，也就影響著對(duì)酒店需求的增加；G. 良好的經(jīng)營(yíng)管理公司作為運(yùn)營(yíng)支撐；H. 產(chǎn)品是其市場(chǎng)的首例產(chǎn)品。u W劣勢(shì)分析A. 項(xiàng)目的規(guī)模不夠大，推廣資源的成本增加；B. 周邊環(huán)境還不夠優(yōu)越。C. 配套設(shè)施有待進(jìn)一步完善。O機(jī)會(huì)分析A. 工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，企業(yè)對(duì)商務(wù)酒店需求增加，給酒店行業(yè)一個(gè)長(zhǎng)足的發(fā)展空間；B. 周邊城市的發(fā)展，帶動(dòng)張家港當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體的投資意識(shí)；C. 張家港改革開(kāi)發(fā)的勢(shì)頭良好，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的穩(wěn)步發(fā)展，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也有利于酒店行業(yè)朝著更好的方向發(fā)展；u T威脅分析A. 產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售在張家港還是首例，大眾的接受程度還不確定；B. 市場(chǎng)的接受度不能確定；C. 房產(chǎn)大勢(shì)的影響是否輻射到張家港的投資產(chǎn)品，影響程度的大小還不確定；第三章 定位篇項(xiàng)目定位根據(jù)前二章的描述，我司認(rèn)為下列定位是較為適合的：為張家港商務(wù)人士服務(wù)面對(duì)江浙投資精英集餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、服務(wù)、住宿多功能為一體的精裝修、四星級(jí)、產(chǎn)權(quán)式豪華酒店客戶(hù)定位綜合前面的分析我們可以推斷出我們的消費(fèi)群體為以下幾類(lèi)人群，其消費(fèi)習(xí)慣，心里，結(jié)構(gòu)如下1） 張家港國(guó)家公務(wù)員 年齡在2545歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒(méi)有找到很好的投資渠道，沒(méi)有多余時(shí)間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；所占比例較大——估計(jì)在30%左右2） 張家港收入較高的職員 年齡在2545歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒(méi)有找到很好的投資渠道，沒(méi)有多余時(shí)間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；和公務(wù)員很雷同，所占比例不大，15%左右。3） 張家港投資客 年齡在2545左右，是比較成熟的投資客，注重回報(bào)，理性消費(fèi)群體； 比例在15%左右4） 外地投資客來(lái)自溫州，江陰等地的3045左右，相當(dāng)成熟的投資客，把投資的眼光從一線城市放到了二三線城市中，看中回報(bào)，很理性的消費(fèi)群體，對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店不陌生。所占比例在30%左右針對(duì)上面我們所分析的目標(biāo)人群，我們將根據(jù)其消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)心理消費(fèi)結(jié)構(gòu)等執(zhí)行相應(yīng)的媒體推廣計(jì)劃，舉行公關(guān)活動(dòng)。主要消費(fèi)群體圖表如下：少量購(gòu)買(mǎi)群體中等購(gòu)買(mǎi)群體基本購(gòu)買(mǎi)群體張家港收入較高職員張家港公務(wù)員當(dāng)?shù)?、溫州、江陰等投資客圖一：少量購(gòu)買(mǎi)群體中端購(gòu)買(mǎi)群體基本購(gòu)買(mǎi)群體年齡在2545歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒(méi)有找到很浩的投資渠道，沒(méi)有多余時(shí)間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；年齡在2545歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒(méi)有找到很好的投資渠道，沒(méi)有多余時(shí)間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式（如：）3045左右，相當(dāng)成熟的投資客，把投資的眼光從一線城市放到了二三線城市中，看中回報(bào)，很理性的消費(fèi)群體，對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店不陌生。并注重投資數(shù)據(jù)。圖二： 我們特別對(duì)張家港本地市場(chǎng)和客戶(hù)進(jìn)行研究，對(duì)他們的投資渠道進(jìn)行了簡(jiǎn)單比較：普通消費(fèi)群體的投資渠道表：產(chǎn)權(quán)式酒店回報(bào)股票投資古董投資基金投資銀行定期存款自營(yíng)企業(yè)回報(bào)率8%年回報(bào)市場(chǎng)波動(dòng)嚴(yán)重，大市趨于熊市，虧多贏少不確定少3%不確定風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)低高高中低高專(zhuān)業(yè)要求專(zhuān)業(yè)要求低具備一定的財(cái)務(wù)分析能力，同時(shí)有很好的心理素質(zhì)對(duì)于古董有一定的專(zhuān)業(yè)知識(shí)管理形式委托管理，或者委托管理自我管理或者委托管理自我管理自我管理產(chǎn)權(quán)式酒店回報(bào)股票投資古董投資基金投資銀行定期存款自營(yíng)企業(yè)資金要求1520萬(wàn)10萬(wàn)以上即可10萬(wàn)以上10萬(wàn)以上不定20萬(wàn)以上適合人群有一定閑散資金，有很多經(jīng)歷對(duì)關(guān)注上市公司的發(fā)展；古董專(zhuān)業(yè)人士；對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和政策有相當(dāng)?shù)牧私猓痪邆湎喈?dāng)?shù)墓芾斫?jīng)驗(yàn)，不希望投入太多的精力，理素質(zhì)好充足時(shí)間；具有充裕的時(shí)間；具有充足的時(shí)間資金量不是十分充足心理素質(zhì)好有一定的專(zhuān)業(yè)知識(shí)資金十分充足人脈資源充足綜合指數(shù)可行較不可行較不可行較可行較可行較可行房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)不論是從GDP的占有比例來(lái)說(shuō)還是房產(chǎn)具有不可移動(dòng)的特性來(lái)說(shuō)，它具備投資渠道的身份往往比股票，債券來(lái)得穩(wěn)定。同時(shí)張家港周邊的城市， 上海、杭州等地的投資意識(shí)已經(jīng)發(fā)生了一定的變化， 正所謂“眾利相權(quán)，擇其重”在股票市場(chǎng)，古董市場(chǎng)，基金，證券市場(chǎng)的相互比較下，我們可以看到產(chǎn)權(quán)式酒店給我們帶來(lái)的利益是最為豐盛的。產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)在已經(jīng)不再只是一個(gè)固定資產(chǎn)的身份，它將在張家港人心中成為另一個(gè)財(cái)富的象征，同時(shí)又是一個(gè)財(cái)富累計(jì)的渠道。從上面的表格比較中，我們也不難發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資是最為省心，同時(shí)具有較高回報(bào)的投資渠道。是理性的投資選擇。產(chǎn)品定位216。 產(chǎn)品規(guī)劃；140套商務(wù)酒店；配有現(xiàn)代化設(shè)施的3個(gè)大小會(huì)議室、多功能廳；結(jié)構(gòu)新穎，風(fēng)格獨(dú)特，是歐式建筑藝術(shù)與現(xiàn)代氣息的完美結(jié)合。酒店現(xiàn)有各類(lèi)套房、高級(jí)商務(wù)間及標(biāo)準(zhǔn)間在內(nèi)的各類(lèi)；擁有中西餐廳、宴會(huì)廳、風(fēng)味廳等用餐點(diǎn)；多功能廳是舉辦新聞發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品展示會(huì)及各類(lèi)培訓(xùn)會(huì)議等各類(lèi)商務(wù)會(huì)議的理想場(chǎng)所。