【正文】 房產(chǎn)二類住宅用地錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)花果村一組錦江區(qū)統(tǒng)建辦二類住宅用地(可兼容公共設施＜50%,不含公寓式辦公、單元式辦公)錦江區(qū)糧豐村7組片區(qū)金房二類住宅用地(兼容公共設施≤20%)從項目周邊潛在住宅用地來看，預計未來12年項目周邊區(qū)域住宅供應體量約62萬平米，其中離本案最近的錦江區(qū)糧豐村可見，未來12年區(qū)域住宅供應量較大，區(qū)域市場競爭加劇?？梢钥吹?，自08年1月開始，項目周邊區(qū)域住宅市場成交價格呈上升趨勢，但漲幅較小。春節(jié)過后市場回暖跡象明顯，尤其是4月平均成交價格較3月上漲了約166元/平米，%。震后成交價格有所下降，但從5月和6月的成交價格可以看出，下降幅度并不大，%。盡管5月和6月的成交價格低于震前4月的成交價格，卻略高于3月的成交價格。由此可以看出，地震對項目周邊區(qū)域住宅市場的影響是有限的。隨著地震對成都房地產(chǎn)市場的影響逐漸減弱，項目周邊區(qū)域住宅市場也將隨之逐步回暖。并且項目所在區(qū)域位于城東南片區(qū)，受到心理因素的影響，一些原本有意向在城西或城北的購房的人群，有所遲疑。而城東南供應體量較大、價格較城南要低、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，擁有國家4A景區(qū)—三圣花鄉(xiāng)，因此極有可能成為購房者的首選。因此，項目周邊區(qū)域住宅市場將漸漸復蘇，地震對其造成的影響僅僅是暫時的。 項目周邊區(qū)域購房客群研究樣本選擇：本次研究綜合項目周邊：卓錦城、藍谷地、萬科魅力之城、華都美領灣、交大綠嶺等5個樓盤的成交客群進行綜合研究分析。區(qū)域購房客群以成都市五城區(qū)客群和省內(nèi)二級城市客群為主，其次是成都市周邊郊縣的客群。省外客群僅占8％。區(qū)域購房客群年齡集中在40歲以下，年齡結構區(qū)域年輕，該類人群也是目前社會組成的中堅力量。區(qū)域客群職業(yè)分布較廣，涉及各行各業(yè)，從一定程度上也反映了區(qū)域的認知度較高。目前區(qū)域以自住需求為主，其中首次置業(yè)型占42％，其次為改善居住型占37％，投資客群占18％。套型主力面積區(qū)間（平米）套一5062套二6790套三101132套四136150區(qū)域客群戶型面積需求以101132的套三戶型需求比例最大，占49％；其次是6790的套二戶型，占26％；套一、套四的需求相對較少。 區(qū)域典型案例研究注：由于本項目特殊的產(chǎn)品定位以及價格定位，綜合城東目前市場面市樓盤，我們鎖定城東中高端物業(yè)的代表：萬科城市花園、卓錦城作為個案研究對象，以期對本案在城東樹立高端形象有所借鑒。地理位置成龍路8號（川師大旁） 占地面積約800畝總建筑面積 產(chǎn)品形態(tài)多層+花園洋房+電梯公寓+獨棟別墅+聯(lián)排別墅物管費1元/月/平米開發(fā)主題平原都市的坡地生活園林主題富有韻律感的谷底公園，享受坡地生活。質(zhì)量形象大規(guī)模、優(yōu)品牌的高尚小區(qū)建筑結構全框架結構住宅容積率綠地率50％戶數(shù)3期花園洋房+電梯公寓436戶小區(qū)規(guī)劃方向大規(guī)模的富有韻律感的淺丘坡地低層高尚住宅小區(qū)概念策劃淺丘坡地生活，以NEW TOWN 的方式，實現(xiàn)都市與自然、現(xiàn)代與傳統(tǒng)、多元與個性、私密與開放的平衡戶型面積花園洋房主力面積為135平米，采用退臺式的戶型設計，面積區(qū)間為135177平米；電梯公寓的主力面積為130140平米，面積區(qū)間為95200平米銷售情況已售完入住銷售價格04年底花園洋房均價5000元/平米，最高價5350元/平米，最低價4670元/平米；電梯公寓均價3900元/平米，最高4200元/平米，最低3810元/平米會所及設施泳池、健身房、桑拿房、酒吧、桌球室、多功能廳、商務中心、乒乓球室、老年人活動中心。
周邊配套幼兒園、小學：市重點兒園、市重點小學。
步行商業(yè)街：凈菜超市、便利店、銀行、郵政、診所、藥店、洗衣店、餐飲店、純凈水、CD店、書報店、美容美發(fā)、咖啡店及萬客會精選商家。
客戶群特征萬科品牌的追隨者、自辦公司老總（主要是花園洋房的客戶群體）川師教師、中高收入的年輕消費群體，年齡集中在2833歲。二次置業(yè)者，年齡集中在3045歲。客戶區(qū)域性構成情況不明顯。項目優(yōu)劣勢優(yōu)勢：專案品牌優(yōu)勢；緊鄰川師大，配套相對完善，交通便捷；獨特的坡地地形，使得小區(qū)建筑錯落有致，極富韻律感；項目產(chǎn)品設計延續(xù)貫徹了萬科一貫堅持的“建筑改變生活”理念，住戶圍景而居，對客群很有吸引力；項目占地共約800余畝，具有規(guī)模優(yōu)勢。
劣勢: 在已開發(fā)的三期中，除聯(lián)排別墅和獨立別墅外，其車位原多為部分一層架空與地面停車場，這無疑是項目之白璧微瑕。
開 發(fā) 商成都萬科房地產(chǎn)有限公司地理位置成龍路與三環(huán)路交匯處（嬌子立交外） 占地面積約969畝總建筑面積約100萬平米 產(chǎn)品形態(tài)多層+高層電梯公寓物管費開發(fā)主題我的花園國度質(zhì)量形象中高端花園式全生態(tài)小區(qū)建筑結構全框架結構住宅容積率綠地率45％總戶數(shù)約8000小區(qū)規(guī)劃方向國際化的生態(tài)居住新城概念策劃打造一個全新的花園國度——卓錦城戶型面積90—100㎡占20％、130㎡左右占60％、150㎡以上占20％銷售情況分5期開發(fā)：1期、2期已售完，3期3批次也已基本售完，4批次已售約85%，5批次僅售少量銷售價格目前均價約5800元/平米會所及設施酒吧、茶吧、健身中心、商務中心等周邊配套社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場、紅旗超市、飲水站、商業(yè)街、四川師范大學、規(guī)劃中錦江區(qū)政府、規(guī)劃中華西醫(yī)院、5朵金花旅游區(qū)等客戶群特征家庭月收入5000元以上的客群，城東中高收入人群、川師老師主要賣點花香充盈、林海環(huán)繞的千畝大盤項目優(yōu)劣勢優(yōu)勢：規(guī)模大，配套齊備；毗鄰未來錦江區(qū)政府，周圍自然生態(tài)環(huán)境好；開發(fā)商實力強，位列其一的吉寶開發(fā)的粼江峰閣已取得良好口碑。劣勢：項目周邊配套還欠完善
開 發(fā) 商成都盛吉立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開拓城東，填補城東品質(zhì)樓盤空白萬科從01年進入成都房地產(chǎn)市場，開發(fā)的第一個項目——萬科城市花園即位于當時還處在房地產(chǎn)發(fā)展初步階段的城東成龍路區(qū)域，作為進駐此區(qū)域的第一個品牌開發(fā)商，萬科對于此區(qū)域的開發(fā)無疑是成功的，隨著對城市花園長達5年精耕細作式的開發(fā)，購房者對于區(qū)域的不斷認同。區(qū)域居住價值不斷被釋放出來，而萬科也從區(qū)域價值的不斷提升獲得了更大的利潤，萬科城市花園均價從最開始的僅2800元/平米到開發(fā)后期約5000元/平米均價提升了近80%。以現(xiàn)在的目光來看，萬科作為城東開發(fā)的先驅具有重大的意義，其引導了購房者對于城東置業(yè)的認可，甚至可以說因為有了萬科，才有以后的品牌開發(fā)商相繼入主城東。開發(fā)高端產(chǎn)品，挖掘城東高端客戶從兩個項目開發(fā)的產(chǎn)品形態(tài)來看，多層、洋房和別墅的占據(jù)了相當大的比例，特別是萬科城市花園，在01年至05年五年的時間內(nèi)，開發(fā)了眾多的聯(lián)排、獨棟和四層洋房等別墅類產(chǎn)品，在當時整個市場都還對此區(qū)域并不十分認可的前提下，推出如此大體量的高端產(chǎn)品無疑具有較大的風險，但萬科良好的銷售業(yè)績充分證明在城東對于高端產(chǎn)品的需求仍然是存在的。購房者不僅關注區(qū)域對于產(chǎn)品自身的品質(zhì)更為看重，區(qū)域優(yōu)劣只是相對的，隨著時間的推移，區(qū)域的價值將會不斷的釋放出來，而產(chǎn)品自身的品質(zhì)在開發(fā)時便已注定。五、項目的競品分析：競品設定條件：本案是五城區(qū)、電梯、大戶型產(chǎn)品，基本狀況是：180平以上，總價100萬元以上。因此競品設定中也以同類型產(chǎn)品為主要競品。（別墅因其有天有地的特征，與本案差異性很大，不列入競品對象。）本次統(tǒng)計的為成都市五城區(qū)和一個郊區(qū)競品樓盤的數(shù)據(jù)。統(tǒng)計產(chǎn)品是高層電梯和少量多層，共29個項目，如下：鷺島國際社區(qū)、桐梓林歐城、新界、泊景灣、檀香山花園、神仙樹大院、君悅金沙、雙楠融域、天府長城、玉林品上、78號觀邸、龍灣半島、優(yōu)品道、金域西嶺、華府金沙、金沙西園、中鐵西子香荷、中海國際社區(qū)、首創(chuàng)愛這城、外灘、瑞升望江橡樹林、華潤翡翠城、都會風尚、時代豪庭、中海翠屏灣、華潤鳳凰城、中海蘭庭B區(qū)、恒大綠洲。本次統(tǒng)計的競品數(shù)據(jù)為2007年10月之后開盤項目數(shù)據(jù)。（數(shù)據(jù)來源于成都市房管局備案系統(tǒng)）（一）競品的總體態(tài)勢區(qū)域供應總量市場總供量占比銷售總量市場總銷量占比本區(qū)域市場供銷比余量100萬以上180平以下100萬以上180平以上供應銷售銷售率余量供應銷售銷售率余量城西155934%37227%24%1187132834526%9832312712%204城南183240%76455%42%1068179575042%1045281450%14城東91720%18713%20%73087816018%718392769%12城中1684%655%39%1031686539%103000%0龍泉1022%40%4%9810244%98合計45691392318641691320284940072328在所有100萬以上產(chǎn)品中，城西、城南兩區(qū)域推售量接近，合計占市場總推售量的74%，傳統(tǒng)“南富西貴”的居住特征、換房需求，因為開發(fā)商的態(tài)度，繼續(xù)表現(xiàn)在新開的高總價住宅項目中。從市場總銷量比重分析：城南區(qū)域占比高達55%，是城西區(qū)域的一倍以上，說明城南區(qū)域市場的認可度、實際購買需求遠遠大于其他區(qū)域。本區(qū)域市場供銷比中，可以發(fā)現(xiàn)城東的區(qū)域供銷比已接近城西區(qū)域，雖然銷售量絕對數(shù)（187套）是城西市場一半，說明城東區(qū)域經(jīng)過幾年的建設后，在購房者心目中，城東居住品質(zhì)已逐漸接近城西，認可度、實際購買需求也有相應增長。在總體供應量中，總價100萬以上面積180平米以上的產(chǎn)品共計400套，集中在城西（鷺島、檀香山主要為頂躍產(chǎn)品、龍灣半島、金域西嶺兩項目中有純粹成棟產(chǎn)品）、龍泉（恒大綠洲，集中在17棟11+1空中別墅產(chǎn)品中，每棟兩梯四戶，共408套，基本上每單元各套型面積分別為：181414174），其他區(qū)域市場的此類產(chǎn)品數(shù)量較少，且區(qū)域供應比例極低，當以頂躍產(chǎn)品為主，換言之，符合“總價100萬、面積180以上”這兩個條件的產(chǎn)品，均是混搭在其他住宅產(chǎn)品類型中，純質(zhì)性較差，客群面較大。右表：除城西外，其他區(qū)域對180以上產(chǎn)品的購買率均高于對180以下產(chǎn)品的購買率，尤其城東區(qū)域，以180平為線，各類型銷售率分別為18%和69%，一則是因為總供應量原因，二則間接說明城東客群對雙高產(chǎn)品的青睞度。（銷量絕對數(shù)與城西相同，居最高位上，27套，因此從上表可看出，城東的同類產(chǎn)品供應量遠不及城西。市場空間挖掘潛力較大）（二）、城西根據(jù)總價在100萬以上或者面積在180平以上（別墅除外），總供應1559套，其中，從2007年10月以后，總價在100萬以上城西大約有11樓盤共推出14個批次總共1328套房源，占本次統(tǒng)計房源數(shù)量的26%其中，高電梯1289套，多層洋房39套。面積在180平以上共231套，其中高層電梯231套，多層洋房沒有180平以上的產(chǎn)品。本區(qū)域成交均價大概在7300/平左右，最高成交均價是78號觀邸9181元/平。物業(yè)形態(tài)環(huán)域項目名稱開盤日期總供應量總銷售量180平以下180平以上合同均價供應量銷售量供應量銷售量高層電梯1環(huán)內(nèi)78號觀邸200711171546615266223環(huán)鷺島國際20084163096724854611323環(huán)龍灣半島2008315213691966517423環(huán)優(yōu)品道20083918616105881823環(huán)泊景灣20084161041104123環(huán)中鐵西子香荷200832893493423環(huán)金沙西園20084125127512720087550150123環(huán)君悅金沙20071215374354223環(huán)華府金沙20081182222200828660663環(huán)外金域西嶺2007128255102255102多層洋房23環(huán)新界20071229321332132008418707合計1559372132834523127（1）、總價100萬以上A、電梯高層本區(qū)域中電梯高層推出量在前幾位的分別是，金域西嶺、鷺島國際社區(qū)、龍灣半島和78號觀邸，這些樓盤的推量都在150套以上，第二梯隊就是優(yōu)品道、泊景灣和中鐵西子香荷，推量在100套左右。由此，我們可以看出，這個總價在100萬以上的產(chǎn)品需要社區(qū)規(guī)模以及開發(fā)商品牌和完善的配套以及精工的細節(jié)來作為其價值的支撐。B、多層洋房本區(qū)域的多層洋房，主要有中鐵瑞成新界提供，該項目的定位就是屬于一個高端的定位，配合該項目巨大的社區(qū)規(guī)模。（2）、180平以上本區(qū)域推出的房源中主要是優(yōu)品道81套，華府金沙66套和鷺島國際社區(qū)61套，多層洋房沒有出現(xiàn)此類產(chǎn)品。100萬以上180平以上產(chǎn)