項(xiàng)目公寓操作模式報(bào)告-文庫吧
2025-07-08 07:04 本頁面
【正文】 改中(具體內(nèi)容詳見《項(xiàng)目之公寓部分投資建議書》)。CCC國CCC集團(tuán)是目前世界上最大的環(huán)球酒店公司之一，該集團(tuán)大約在100個(gè)國家和地區(qū)擁有家酒店、萬個(gè)房間。其中國區(qū)市場經(jīng)理于在宣布：CCC將在今后兩年內(nèi)使其在中國大陸擁有的酒店數(shù)量由現(xiàn)在的家增加到家，其、三個(gè)品牌已準(zhǔn)備進(jìn)軍中國主要旅游市場，除目前在北京、成都、濟(jì)南、南京、海南、上海、青島等地已有的酒店外，還將在包頭、長沙、天津、杭州、蘇州、呼和浩特及岳陽等地興建新的酒店。近期，CCC中國區(qū)發(fā)展經(jīng)理明確向我部表示，CCC有意將本項(xiàng)目公寓作為其品牌來經(jīng)營，合作的條件之一是公寓的散售比例不能超過，至少應(yīng)有一名業(yè)主擁有以上的物業(yè)。二、分析與建議（一）引進(jìn)國際知名的公寓／酒店管理集團(tuán)的必要性我部認(rèn)為，無論從項(xiàng)目整體品質(zhì)、產(chǎn)品特色還是公司盈利的角度來說，本項(xiàng)目公寓都應(yīng)引進(jìn)國際知名的公寓／酒店管理集團(tuán)，原因如下：第一，本項(xiàng)目的成本較高，為使項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)預(yù)期的盈利目標(biāo)，公寓售價(jià)應(yīng)在元／平方米左右。而從下表所列的周邊一些可比高檔公寓／酒店式公寓項(xiàng)目（基本上是精裝）的目前售價(jià)看，絕大多數(shù)在元／平方米以下。從公寓產(chǎn)品本身來說，與表中所列項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目公寓雖然通過本項(xiàng)目的整體特色具備了一定的優(yōu)勢(shì)，但這個(gè)優(yōu)勢(shì)并不足以支持其售價(jià)高于周邊項(xiàng)目3000元／平方米以上。引入國際知名的公寓／酒店管理集團(tuán)，則可以為本項(xiàng)目公寓創(chuàng)造一個(gè)區(qū)別于周邊公寓項(xiàng)目的支撐其高售價(jià)的有力賣點(diǎn)。項(xiàng)目名稱報(bào)價(jià)成交價(jià)交房標(biāo)準(zhǔn)財(cái)富中心新城國際金地國際花園藍(lán)堡國際公寓建外SOHO陽光100現(xiàn)代城世貿(mào)公寓溫莎大道（怡和國際）華貿(mào)中心泰悅豪庭(堅(jiān)果寓所)棕櫚泉國際公寓旺座中心第二，本項(xiàng)目是項(xiàng)目，也是項(xiàng)目，擔(dān)負(fù)著樹立華遠(yuǎn)品牌的重要使命。在本項(xiàng)目公寓引入國際知名的公寓／酒店管理集團(tuán)，將產(chǎn)生巨大的品牌效應(yīng)，從而大大提升本項(xiàng)目的知名度和整體品質(zhì)，這對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)品牌的樹立非常有利。關(guān)于引進(jìn)國際知名的公寓／酒店管理集團(tuán)可使公寓形成強(qiáng)力賣點(diǎn)及提升本項(xiàng)目整體品質(zhì)的原因詳見我部《關(guān)于項(xiàng)目公寓引入國際知名公寓經(jīng)營管理公司的建議》（二）銷售模式分析如上文所述，國際知名的公寓／酒店管理公司大多不希望面對(duì)眾多的小業(yè)主，而公司近期的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略又不允許我們將公寓持有經(jīng)營。為化解這個(gè)矛盾，找到兩者的最佳結(jié)合點(diǎn)，我部對(duì)本項(xiàng)目公寓的銷售模式進(jìn)行了研究，這里匯報(bào)及提出建議如下：整售從提前結(jié)利和回收資金、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的要求來看，整售是銷售模式是比較好的選擇。目前的整售渠道有二個(gè)：第一，酒店式公寓管理集團(tuán)購買并經(jīng)營，BBB即有此意向；第二，海外投資機(jī)構(gòu)整買，目前已有幾家投資機(jī)構(gòu)提出購買意向。我部經(jīng)研究認(rèn)為，在公司目前的發(fā)展階段，整售的優(yōu)點(diǎn)比較明顯，但其實(shí)現(xiàn)的前提是可以短期達(dá)成明確意向且售價(jià)比較理想，從目前的形勢(shì)看，這兩個(gè)前提同時(shí)實(shí)現(xiàn)的不確定性因素還很多，如果執(zhí)著于整售模式，將對(duì)本項(xiàng)目公寓的運(yùn)作帶來較大的負(fù)面影響。現(xiàn)以BBB為例說明如下：1) 在整售特別是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的情況下，最終成交的價(jià)格一般會(huì)低于散售的價(jià)格，從而降低項(xiàng)目的整體盈利水平。2) 整售通常需要較長的運(yùn)作時(shí)間。對(duì)方什么時(shí)候能夠決策、買多少、對(duì)產(chǎn)品有什么要求等均具有很大的不確定性，這就造成了本項(xiàng)目工期和產(chǎn)品設(shè)計(jì)的不確定性。而且通過側(cè)面了解，BBB在北京已經(jīng)看了很多項(xiàng)目，對(duì)大部分項(xiàng)目都表現(xiàn)出了與本項(xiàng)目同樣的整售的意向，因此其整買本項(xiàng)目的可能性難以預(yù)計(jì)。很有可能出現(xiàn)的情況是：本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)按計(jì)劃前進(jìn)到一定的深度甚至到達(dá)施工圖階段時(shí)，BBB做出了購買決策并對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提出修改要求，使得要么由于設(shè)計(jì)不能滿足對(duì)方要求而影響售價(jià)，要么按其要求修改而對(duì)項(xiàng)目的工期和成本造成重大影響。3) 整售較長的運(yùn)作時(shí)間也將影響其它銷售模式的選擇。BBB是知名的酒店式公寓管理集團(tuán)，其投資與管理是一體的，因此對(duì)其整買的預(yù)期將使我們的產(chǎn)品設(shè)計(jì)帶有符合其特點(diǎn)的傾向性。而不同的酒店式公寓管理集團(tuán)因?yàn)槠淇蛻艟W(wǎng)絡(luò)不同其對(duì)公寓的設(shè)計(jì)有一定的差異，如BBB、AAA主要服務(wù)的對(duì)象分別是日本、歐美高端客戶，因此AAA對(duì)戶型面積的要求比BBB要大一些。這樣有可能出現(xiàn)的情況是：雙方在經(jīng)過較長時(shí)間的研究、談判后最終沒有達(dá)成整售意向，而此時(shí)在工期或者產(chǎn)品設(shè)計(jì)上已經(jīng)難以滿足其它可能達(dá)成意向的經(jīng)營管理公司或投資者的要求，導(dǎo)致本項(xiàng)目提升品質(zhì)、促進(jìn)銷售的目標(biāo)最終難以實(shí)現(xiàn)。散售＋包租
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1