項目公寓操作模式報告-文庫吧在線文庫
【正文】 表示將只進行經(jīng)營管理，不考慮購買，并表示不直接面對散售方式下產(chǎn)生的眾多小業(yè)主是其合作的原則之一。現(xiàn)將前一階段以來的研究成果及有關(guān)建議匯報如下：一、與三大公寓／酒店管理集團接觸的情況匯報AAAAAA是目前全球酒店式公寓經(jīng)營管理的第一品牌，國AAA集團是目前世界最大的最富有經(jīng)驗的酒店式公寓經(jīng)營和管理集團，在該領(lǐng)域具有領(lǐng)導地位。目前AAA旗下有四大品牌，按檔次從高到低依次排列為：AAA Corporate Housing、AAA Apartments、AAA Residences和AAA Premier。3) 第三是管理合約，……。AAA的技術(shù)咨詢將在下列方面提供概念性的、初期及最終設計指導：……。BBB經(jīng)理看過本項目方案后，對服務式公寓的戶型提出初步建議：一居室的面積應在平方米，所占比例為；二居室的面積應在平方米，所占比例為左右；三居室的面積應在平方米左右，所占比例較少。從公寓產(chǎn)品本身來說，與表中所列項目相比，本項目公寓雖然通過本項目的整體特色具備了一定的優(yōu)勢，但這個優(yōu)勢并不足以支持其售價高于周邊項目3000元／平方米以上?，F(xiàn)以BBB為例說明如下：1) 在整售特別是項目轉(zhuǎn)讓的情況下，最終成交的價格一般會低于散售的價格，從而降低項目的整體盈利水平。這樣有可能出現(xiàn)的情況是：雙方在經(jīng)過較長時間的研究、談判后最終沒有達成整售意向，而此時在工期或者產(chǎn)品設計上已經(jīng)難以滿足其它可能達成意向的經(jīng)營管理公司或投資者的要求，導致本項目提升品質(zhì)、促進銷售的目標最終難以實現(xiàn)。目前擔保形式在上海一些售后包租項目如世福匯也被采用。該模式的具體操作方式見下文“關(guān)于銷售模式的建議”部分。因此，除非與BBB能夠在短期內(nèi)達成明確的整購意向，否則AAA應是本項目公寓引入的首選。因此，我部認為，散售＋包租模式采取以下操作方式應可規(guī)避政策風險：1) 公司成立一個全資的資產(chǎn)管理公司（下稱：A公司），主營業(yè)務為對開發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)進行管理。3) 假設前10年承諾的回報率為：第1年%、第2年%、第310年均為%。7) 公寓經(jīng)營的總收入包括出租收入和非出租收入，非出租收入假設為出租收入的%。（3）整售＋包租模式整售＋包租模式即公司與酒店式公寓管理集團（假設為AAA）簽訂管理協(xié)議后，將本項目公寓帶管理協(xié)議整售給信托公司，具體操作方式如下：1) 成立一個全資的資產(chǎn)管理公司（下稱：A公司），主營業(yè)務為對開發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)進行管理。以公司第1年約億元的銷售收入減去10年共萬元的虧損，則實際的售價約萬元，仍然是可以接受的。第五，根據(jù)各方談判的進展情況，與先達成協(xié)議的一方合作，并據(jù)此選擇銷售模式。第二，盡快向BBB提交投資建議書，并積極跟進，要求其盡快決策。5) 為使本項目公寓對信托公司形成更強的吸引力，A公司還可與信托公司簽訂回購合同，即在承諾固定回報期滿后，由A公司以原價回購本項目公寓。10) 其它如入住率、總運營成本等數(shù)據(jù)均由AAA提供，詳見下表。月，則按使用面積計算約為美元／平方米5) 每月由A公司向經(jīng)營管理公司支付管理費、獎勵等費用，從經(jīng)營管理公司收取租金，并按協(xié)議向投資客支付現(xiàn)金回報。關(guān)于銷售模式的建議整售模式在現(xiàn)階段比較符合公司要求，如果能夠短期達成明確意向且售價滿足公司利潤的要求，仍然是首選；但在以上兩個條件均存在很多不確定性因素的情況下，我部認為同時應考慮整售＋包租的模式或散售＋包租的模式，分析如下：（1）散售＋包租模式對于商品房銷售管理辦法中關(guān)于返本銷售、售后包租的規(guī)定，我部分析認為：該規(guī)定是在目前國內(nèi)的法制狀況下沒有強有力的監(jiān)管手段來保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返本和保證租金收益的情況下為保護處于弱勢的小業(yè)主而訂立的規(guī)范商品房銷售方式的法律，以避免屢屢出現(xiàn)的在市場法制環(huán)境尚不健全的情況下采取返本、包租等方法因兌現(xiàn)不了承諾而侵犯消費者權(quán)益的現(xiàn)象。第二，AAA暫擬在本項目公寓引入AAA Corporate Housing或AAA Apartments這兩個高端品牌，這符合本項目的整體定位。整售＋包租我部在參加12月20日舉行的首都房地產(chǎn)沙龍時了解到北京國際信托投資有限公司可采取通過發(fā)行信托計劃整購的方式開展業(yè)務，目前其在天津已經(jīng)購買了一個帶租約的商業(yè)項目，該項目與歐尚簽訂了20年＋20年的租賃協(xié)議。散售＋包租模式的缺點：1) 在承諾回報的若干年內(nèi)，公司將承擔因為宏觀經(jīng)濟、市場情況出現(xiàn)變化或者公寓出租經(jīng)營不善而導致虧損的風險，這就需要對宏觀經(jīng)濟和市場的走勢做出正確的判斷，并對經(jīng)營管理公司的品牌和經(jīng)驗有較高的要求。很有可能出現(xiàn)的情況是：本項目產(chǎn)品設計按計劃前
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