項目公寓操作模式報告-wenkub
2022-08-20 07:04:24 本頁面
【正文】 室的面積應在平方米，所占比例為；二居室的面積應在平方米，所占比例為左右；三居室的面積應在平方米左右，所占比例較少。BBBBBB成立于年，是地區(qū)最大、世界第大的酒店式公寓管理集團，總部設在，目前被認為是的市場先導者。AAA的技術(shù)咨詢將在下列方面提供概念性的、初期及最終設計指導：……。4) 海外技術(shù)服務費：……。3) 第三是管理合約，……。通過的推介，AAA位于的亞太區(qū)總部的業(yè)務發(fā)展經(jīng)理先生來京與我部進行了洽談，其對本項目公寓有較大的興趣并提交了合作意向書和三個合約的框架、項目利潤大致測算以及其對本項目的戶型和其它配套服務用房面積（如流通面積、前臺經(jīng)營所需面積、行政辦公面積、商務中心、健身俱樂部、陽光早餐廳）等的建議。目前AAA旗下有四大品牌，按檔次從高到低依次排列為：AAA Corporate Housing、AAA Apartments、AAA Residences和AAA Premier。此后，我部通過及其它一些渠道，與AAA、BBB、CCC等公寓／酒店管理集團進行了接觸，在此基礎上對項目引入經(jīng)營管理公司及銷售模式進行了研究?，F(xiàn)將前一階段以來的研究成果及有關(guān)建議匯報如下：一、與三大公寓／酒店管理集團接觸的情況匯報AAAAAA是目前全球酒店式公寓經(jīng)營管理的第一品牌，國AAA集團是目前世界最大的最富有經(jīng)驗的酒店式公寓經(jīng)營和管理集團，在該領域具有領導地位。在中國大陸，AAA現(xiàn)正在經(jīng)營的公寓只有市的花園，9月份赴考察時其入住率為96%，據(jù)花園銷售總監(jiān)先生介紹其平均入住率在90%以上；在2003年3月份的一次記者采訪中宣稱：花園是地區(qū)惟一采用公寓管理的公寓，也是地區(qū)公寓市場投資回報率最高的公寓，其投資回報率高達20%，收回投資只需8至10年的時間。其合作意向書、合約的主要內(nèi)容簡述如下：（1）AAA明確表示將只進行經(jīng)營管理，不考慮購買，并表示不直接面對散售方式下產(chǎn)生的眾多小業(yè)主是其合作的原則之一。（3）收費標準：1) 管理費：……。5) 獎勵金：……。（5）AAA指出，所有的工作都將在合約簽訂后才能開始。BBB名下有三個品牌：, 和。通過的推介，BBB的業(yè)務發(fā)展高級經(jīng)理先生和法務部副經(jīng)理先生到京與公司領導進行了洽談。近期，CCC中國區(qū)發(fā)展經(jīng)理明確向我部表示，CCC有意將本項目公寓作為其品牌來經(jīng)營，合作的條件之一是公寓的散售比例不能超過，至少應有一名業(yè)主擁有以上的物業(yè)。引入國際知名的公寓／酒店管理集團，則可以為本項目公寓創(chuàng)造一個區(qū)別于周邊公寓項目的支撐其高售價的有力賣點。為化解這個矛盾，找到兩者的最佳結(jié)合點，我部對本項目公寓的銷售模式進行了研究，這里匯報及提出建議如下：整售從提前結(jié)利和回收資金、規(guī)避風險的要求來看，整售是銷售模式是比較好的選擇。2) 整售通常需要較長的運作時間。3) 整售較長的運作時間也將影響其它銷售模式的選擇。散售＋包租散售＋包租即在與經(jīng)營管理公司達成明確意向后，將本項目散售給投資客，并與投資客通過協(xié)議約定：投資客購買后必須交出經(jīng)營權(quán)，由專業(yè)酒店式公寓管理公司進行統(tǒng)一經(jīng)營；在若干年內(nèi)，投資客可以獲得承諾的投資回報。我部認為，AAA全球首位的品牌和40多年的經(jīng)驗足以使我們對其的經(jīng)營能力和客戶資源有充分的信心。4) 2001年頒布的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。據(jù)了解，信托公司通過發(fā)行信托計劃進行整購有兩種操作方式，一是真實交易，即信托公司購買后開發(fā)商不用承諾在一定期限后回購；一是不真實交易，即開發(fā)商與信托公司在簽訂購買合同時約定，在信托公司購買項目一定期限后，開發(fā)商承諾以一定的價格回購。（三）建議關(guān)于引進經(jīng)營管理公司的建議基于以上分析，我部認為，無論是否整售，本項目公寓均應引進國際知名品牌的公寓／酒店經(jīng)營管理公司。因此對其的引入，既可使本項目因擁有北京唯一的全球酒店式公寓管理第一品牌而大大提升項目品質(zhì)、強化賣點、樹立品牌，也可以使公司接觸到國際最先進的公寓經(jīng)營管理經(jīng)驗而長期受益。（2）CCCCCC也是全球最大的酒店管理集團之一，同時其在項目的品牌將與本項目可能使用的品牌互為補充；通過前期接觸，我部認為其合作態(tài)度也比較積極；但是，CCC可能在本項目公寓使用的品牌是其最低端的品牌，實質(zhì)上是經(jīng)濟型酒店，在盈利上可能會弱于AAA，在定位上與本項目整體定位也有一定的沖突；此外，其要求散售不能超過的條件使得散售＋包租的模式難以實施。從條文分析，本條規(guī)定全面禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返本銷售，同時禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售后包租
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