【正文】 但是，其它經(jīng)營管理公司如AAA在協(xié)議簽訂以及華遠(yuǎn)地產(chǎn)支付其技術(shù)服務(wù)費(fèi)之前不會(huì)介入項(xiàng)目設(shè)計(jì)。其戶型建議如下表所示：單元種類數(shù)量占總套數(shù)比例單元面積單類總建筑面積平均每套面積工作室一居室兩居室三居室合計(jì)服務(wù)配套用房面積公寓總建筑面積使用率9) 按AAA的要求，假設(shè)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用為毛營業(yè)利潤的%。3) A公司與擔(dān)保公司簽訂為投資客按約定的回報(bào)率每月按期領(lǐng)取現(xiàn)金回報(bào)提供擔(dān)保的合同。對于目前三家經(jīng)營管理公司的選擇，我部建議：（1）AAA第一，AAA作為全球之首的公寓管理集團(tuán)，相對于其它管理公司有不可比擬的優(yōu)勢。散售＋包租模式的優(yōu)點(diǎn)：1) 既可以滿足經(jīng)營管理公司面對一個(gè)委托人的要求，又可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利目標(biāo)。項(xiàng)目名稱報(bào)價(jià)成交價(jià)交房標(biāo)準(zhǔn)財(cái)富中心新城國際金地國際花園藍(lán)堡國際公寓建外SOHO陽光100現(xiàn)代城世貿(mào)公寓溫莎大道（怡和國際）華貿(mào)中心泰悅豪庭(堅(jiān)果寓所)棕櫚泉國際公寓旺座中心第二，本項(xiàng)目是項(xiàng)目，也是項(xiàng)目，擔(dān)負(fù)著樹立華遠(yuǎn)品牌的重要使命。（6）AAA初步提出合約期限為，表達(dá)了其在北京長期發(fā)展的愿望。AAA已將中國大陸作為其未來業(yè)務(wù)拓展的重點(diǎn)，目前正積極在北京、上海尋找理想的物業(yè)。據(jù)了解，AAA在北京地已經(jīng)簽約一個(gè)項(xiàng)目－－公寓，該項(xiàng)目目前正在施工，AAA管理其中套單元；國際大廈是由北京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的位于北京立交橋南側(cè)、西側(cè)的綜合性項(xiàng)目，總建筑面積平方米，其中平方米定位于五星級酒店式服務(wù)公寓，由AAA負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，該項(xiàng)目將于2004年9月竣工。（7）AAA將本項(xiàng)目公寓暫定為高級物業(yè)項(xiàng)目，即將用AAA Corporate Housing或AAA Apartments的品牌來經(jīng)營。在本項(xiàng)目公寓引入國際知名的公寓／酒店管理集團(tuán)，將產(chǎn)生巨大的品牌效應(yīng)，從而大大提升本項(xiàng)目的知名度和整體品質(zhì)，這對華遠(yuǎn)地產(chǎn)品牌的樹立非常有利。2) 小業(yè)主即投資客通過包租的模式將在若干年內(nèi)獲得幾乎沒有風(fēng)險(xiǎn)的高額回報(bào)，這將非常有利于本項(xiàng)目公寓的銷售。比如，據(jù)目前掌握的情況，與BBB相比，AAA的客戶資源相對更加高端和穩(wěn)定，所經(jīng)營項(xiàng)目的平均入住率相對更高（AAA的平均入住率在80%95%之間，北京BBB公寓的平均入住率為70%），這將非常有利于投資機(jī)構(gòu)或信托公司做出整購本項(xiàng)目的決策。4) 公司在銷售公寓時(shí)，投資客與簽訂購房合同，同時(shí)與A公司簽訂包租協(xié)議，與擔(dān)保公司簽訂擔(dān)保協(xié)議。毛營業(yè)利潤的計(jì)算方法為：毛營業(yè)利潤=總收入總運(yùn)營成本。對此，我部建議下一步的工作為：第一，在AAA提供資料的基礎(chǔ)上，我部對雙方合作的主要條件已經(jīng)基本了解，對引入其并采取散售＋包租模式或者整售＋包租模式的效益測算已初步完成而且結(jié)果可以接受，可與其進(jìn)入實(shí)質(zhì)性談判階段，盡快約其到京與公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)一步洽談合作事宜。下一步工作建議如上文所述，由于項(xiàng)目工期的限制，僅與有整買意向的BBB談判有較大的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)以最壞的預(yù)期防患于未然。8) 按AAA的戶型建議，總套數(shù)為套。2) A公司與經(jīng)營管理公司簽訂標(biāo)識(shí)授權(quán)使用合約和管理合約，與經(jīng)營管理公司簽訂離岸技術(shù)服務(wù)和市場行銷合約。（三）建議關(guān)于引進(jìn)經(jīng)營管理公司的建議基于以上分析，我部認(rèn)為，無論是否整售，本項(xiàng)目公寓均應(yīng)引進(jìn)國際知名品牌的公寓／酒店經(jīng)營管理公司。散售＋包租散售＋包租即在與經(jīng)營管理公司達(dá)成明確意向后，將本項(xiàng)目散售給投資客，并與投資客通過協(xié)議約定：投資客購買后必須交出經(jīng)營權(quán)，由專業(yè)酒店式公寓管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營；在若干年內(nèi)，投資客可以獲得承諾的投資回報(bào)。引入國際知名的公寓／酒店管理集團(tuán)，則可以為本項(xiàng)目公寓創(chuàng)造一個(gè)區(qū)別于周邊公寓項(xiàng)目的支撐其高售價(jià)的有力賣點(diǎn)。（5）AAA指出，所有的工作都將在合約簽訂后才能開始。在中國大陸，AAA現(xiàn)正在經(jīng)營的公寓只有市的花園，9月份赴考察時(shí)其入住率為96%，據(jù)花園銷售總監(jiān)先生介紹其平均入住率在90%以上；在2003年3月份的一次記者采訪中宣稱：花園是地區(qū)惟一采用公寓管理的公寓，也是地區(qū)公寓市場投資回報(bào)率最高的公寓，其投資回報(bào)率高達(dá)20%，收回投資只需8至10年的時(shí)間。通過的推介，AAA