項(xiàng)目公寓操作模式報(bào)告(更新版)
【正文】 成本。6) AAA的租金預(yù)期2006年開始運(yùn)營(yíng)時(shí)為平均美元／套4) 公司在銷售公寓時(shí)，投資客與簽訂購(gòu)房合同，同時(shí)與A公司簽訂包租協(xié)議，與擔(dān)保公司簽訂擔(dān)保協(xié)議。（3）BBB如果整售意向能夠達(dá)成，BBB無疑是首選；如果整售意向達(dá)成的可能性較小，可尋求委托其經(jīng)營(yíng)管理，也建議作為備選。比如，據(jù)目前掌握的情況，與BBB相比，AAA的客戶資源相對(duì)更加高端和穩(wěn)定，所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的平均入住率相對(duì)更高（AAA的平均入住率在80%95%之間，北京BBB公寓的平均入住率為70%），這將非常有利于投資機(jī)構(gòu)或信托公司做出整購(gòu)本項(xiàng)目的決策?！币虼吮句N售模式存在著政策風(fēng)險(xiǎn)，但可以通過在預(yù)售時(shí)由公司成立的資產(chǎn)管理公司與投資客簽訂包租協(xié)議的辦法規(guī)避。2) 小業(yè)主即投資客通過包租的模式將在若干年內(nèi)獲得幾乎沒有風(fēng)險(xiǎn)的高額回報(bào)，這將非常有利于本項(xiàng)目公寓的銷售。而且通過側(cè)面了解，BBB在北京已經(jīng)看了很多項(xiàng)目，對(duì)大部分項(xiàng)目都表現(xiàn)出了與本項(xiàng)目同樣的整售的意向，因此其整買本項(xiàng)目的可能性難以預(yù)計(jì)。在本項(xiàng)目公寓引入國(guó)際知名的公寓／酒店管理集團(tuán)，將產(chǎn)生巨大的品牌效應(yīng)，從而大大提升本項(xiàng)目的知名度和整體品質(zhì)，這對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)品牌的樹立非常有利。CCC國(guó)CCC集團(tuán)是目前世界上最大的環(huán)球酒店公司之一，該集團(tuán)大約在100個(gè)國(guó)家和地區(qū)擁有家酒店、萬個(gè)房間。（7）AAA將本項(xiàng)目公寓暫定為高級(jí)物業(yè)項(xiàng)目，即將用AAA Corporate Housing或AAA Apartments的品牌來經(jīng)營(yíng)。3) 國(guó)際推廣費(fèi)：……。據(jù)了解，AAA在北京地已經(jīng)簽約一個(gè)項(xiàng)目－－公寓，該項(xiàng)目目前正在施工，AAA管理其中套單元；國(guó)際大廈是由北京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的位于北京立交橋南側(cè)、西側(cè)的綜合性項(xiàng)目，總建筑面積平方米，其中平方米定位于五星級(jí)酒店式服務(wù)公寓，由AAA負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，該項(xiàng)目將于2004年9月竣工。關(guān)于項(xiàng)目公寓后期運(yùn)作模式研究的匯報(bào)與建議為保證項(xiàng)目（下稱：本項(xiàng)目）的整體品質(zhì)和對(duì)公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn)，我部提出了公寓部分做成酒店式公寓并引入國(guó)際知名公寓／酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的定位建議并得到了公司的確認(rèn)。AAA已將中國(guó)大陸作為其未來業(yè)務(wù)拓展的重點(diǎn)，目前正積極在北京、上海尋找理想的物業(yè)。2) 商標(biāo)使用費(fèi)：……。（6）AAA初步提出合約期限為，表達(dá)了其在北京長(zhǎng)期發(fā)展的愿望。BBB表達(dá)了其對(duì)本項(xiàng)目公寓的興趣，并表示有意向整買或購(gòu)買一部分；會(huì)議決定由華遠(yuǎn)地產(chǎn)向其提交合作方案建議，現(xiàn)該方案初稿正在修改中(具體內(nèi)容詳見《項(xiàng)目之公寓部分投資建議書》)。項(xiàng)目名稱報(bào)價(jià)成交價(jià)交房標(biāo)準(zhǔn)財(cái)富中心新城國(guó)際金地國(guó)際花園藍(lán)堡國(guó)際公寓建外SOHO陽(yáng)光100現(xiàn)代城世貿(mào)公寓溫莎大道（怡和國(guó)際）華貿(mào)中心泰悅豪庭(堅(jiān)果寓所)棕櫚泉國(guó)際公寓旺座中心第二，本項(xiàng)目是項(xiàng)目，也是項(xiàng)目，擔(dān)負(fù)著樹立華遠(yuǎn)品牌的重要使命。對(duì)方什么時(shí)候能夠決策、買多少、對(duì)產(chǎn)品有什么要求等均具有很大的不確定性，這就造成了本項(xiàng)目工期和產(chǎn)品設(shè)計(jì)的不確定性。散售＋包租模式的優(yōu)點(diǎn)：1) 既可以滿足經(jīng)營(yíng)管理公司面對(duì)一個(gè)委托人的要求，又可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。對(duì)于目前三家經(jīng)營(yíng)管理公司的選擇，我部建議：（1）AAA第一，AAA作為全球之首的公寓管理集團(tuán)，相對(duì)于其它管理公司有不可比擬的優(yōu)勢(shì)。因此，建議將CCC作為備選。3) A公司與擔(dān)保公司簽訂為投資客按約定的回報(bào)率每月按期領(lǐng)取現(xiàn)金回報(bào)提供擔(dān)保的合同。5) 按AAA提供的面積指標(biāo)，公寓總出租面積為平方米，假設(shè)使用率為%，則公寓總建筑面積為平方米。其戶型建議如下表所示：?jiǎn)卧N類數(shù)量占總套數(shù)比例單元面積單類總建筑面積平均每套面積工作室一居室兩居室三居室合計(jì)服務(wù)配套用房面積公寓總建筑面積使用率9) 按AAA的要求，假設(shè)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用為毛營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的%。3) 與信托公司簽訂購(gòu)買合同；信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金以支付購(gòu)房款。但是，其它經(jīng)營(yíng)管理公司如AAA在協(xié)議簽訂以及華遠(yuǎn)地產(chǎn)支付其技術(shù)服務(wù)費(fèi)之前不會(huì)介入項(xiàng)目設(shè)計(jì)。部2003年月日15 /
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