項目公寓操作模式報告(更新版)
【正文】 成本。6) AAA的租金預(yù)期2006年開始運營時為平均美元／套4) 公司在銷售公寓時，投資客與簽訂購房合同，同時與A公司簽訂包租協(xié)議，與擔保公司簽訂擔保協(xié)議。（3）BBB如果整售意向能夠達成，BBB無疑是首選；如果整售意向達成的可能性較小，可尋求委托其經(jīng)營管理，也建議作為備選。比如，據(jù)目前掌握的情況，與BBB相比，AAA的客戶資源相對更加高端和穩(wěn)定，所經(jīng)營項目的平均入住率相對更高（AAA的平均入住率在80%95%之間，北京BBB公寓的平均入住率為70%），這將非常有利于投資機構(gòu)或信托公司做出整購本項目的決策。”因此本銷售模式存在著政策風險，但可以通過在預(yù)售時由公司成立的資產(chǎn)管理公司與投資客簽訂包租協(xié)議的辦法規(guī)避。2) 小業(yè)主即投資客通過包租的模式將在若干年內(nèi)獲得幾乎沒有風險的高額回報，這將非常有利于本項目公寓的銷售。而且通過側(cè)面了解，BBB在北京已經(jīng)看了很多項目，對大部分項目都表現(xiàn)出了與本項目同樣的整售的意向，因此其整買本項目的可能性難以預(yù)計。在本項目公寓引入國際知名的公寓／酒店管理集團，將產(chǎn)生巨大的品牌效應(yīng)，從而大大提升本項目的知名度和整體品質(zhì)，這對華遠地產(chǎn)品牌的樹立非常有利。CCC國CCC集團是目前世界上最大的環(huán)球酒店公司之一，該集團大約在100個國家和地區(qū)擁有家酒店、萬個房間。（7）AAA將本項目公寓暫定為高級物業(yè)項目，即將用AAA Corporate Housing或AAA Apartments的品牌來經(jīng)營。3) 國際推廣費：……。據(jù)了解，AAA在北京地已經(jīng)簽約一個項目－－公寓，該項目目前正在施工，AAA管理其中套單元；國際大廈是由北京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的位于北京立交橋南側(cè)、西側(cè)的綜合性項目，總建筑面積平方米，其中平方米定位于五星級酒店式服務(wù)公寓，由AAA負責經(jīng)營管理，該項目將于2004年9月竣工。關(guān)于項目公寓后期運作模式研究的匯報與建議為保證項目（下稱：本項目）的整體品質(zhì)和對公司的利潤貢獻，我部提出了公寓部分做成酒店式公寓并引入國際知名公寓／酒店經(jīng)營管理公司的定位建議并得到了公司的確認。AAA已將中國大陸作為其未來業(yè)務(wù)拓展的重點，目前正積極在北京、上海尋找理想的物業(yè)。2) 商標使用費：……。（6）AAA初步提出合約期限為，表達了其在北京長期發(fā)展的愿望。BBB表達了其對本項目公寓的興趣，并表示有意向整買或購買一部分；會議決定由華遠地產(chǎn)向其提交合作方案建議，現(xiàn)該方案初稿正在修改中(具體內(nèi)容詳見《項目之公寓部分投資建議書》)。項目名稱報價成交價交房標準財富中心新城國際金地國際花園藍堡國際公寓建外SOHO陽光100現(xiàn)代城世貿(mào)公寓溫莎大道（怡和國際）華貿(mào)中心泰悅豪庭(堅果寓所)棕櫚泉國際公寓旺座中心第二，本項目是項目，也是項目，擔負著樹立華遠品牌的重要使命。對方什么時候能夠決策、買多少、對產(chǎn)品有什么要求等均具有很大的不確定性，這就造成了本項目工期和產(chǎn)品設(shè)計的不確定性。散售＋包租模式的優(yōu)點：1) 既可以滿足經(jīng)營管理公司面對一個委托人的要求，又可以實現(xiàn)項目盈利目標。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。對于目前三家經(jīng)營管理公司的選擇，我部建議：（1）AAA第一，AAA作為全球之首的公寓管理集團，相對于其它管理公司有不可比擬的優(yōu)勢。因此，建議將CCC作為備選。3) A公司與擔保公司簽訂為投資客按約定的回報率每月按期領(lǐng)取現(xiàn)金回報提供擔保的合同。5) 按AAA提供的面積指標，公寓總出租面積為平方米，假設(shè)使用率為%，則公寓總建筑面積為平方米。其戶型建議如下表所示：單元種類數(shù)量占總套數(shù)比例單元面積單類總建筑面積平均每套面積工作室一居室兩居室三居室合計服務(wù)配套用房面積公寓總建筑面積使用率9) 按AAA的要求，假設(shè)獎勵費用為毛營業(yè)利潤的%。3) 與信托公司簽訂購買合同；信托公司發(fā)行信托計劃募集資金以支付購房款。但是，其它經(jīng)營管理公司如AAA在協(xié)議簽訂以及華遠地產(chǎn)支付其技術(shù)服務(wù)費之前不會介入項目設(shè)計。部2003年月日15 /
教學課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1