【正文】 位于的亞太區(qū)總部的業(yè)務(wù)發(fā)展經(jīng)理先生來京與我部進(jìn)行了洽談，其對本項(xiàng)目公寓有較大的興趣并提交了合作意向書和三個(gè)合約的框架、項(xiàng)目利潤大致測算以及其對本項(xiàng)目的戶型和其它配套服務(wù)用房面積（如流通面積、前臺(tái)經(jīng)營所需面積、行政辦公面積、商務(wù)中心、健身俱樂部、陽光早餐廳）等的建議。BBBBBB成立于年，是地區(qū)最大、世界第大的酒店式公寓管理集團(tuán)，總部設(shè)在，目前被認(rèn)為是的市場先導(dǎo)者。關(guān)于引進(jìn)國際知名的公寓／酒店管理集團(tuán)可使公寓形成強(qiáng)力賣點(diǎn)及提升本項(xiàng)目整體品質(zhì)的原因詳見我部《關(guān)于項(xiàng)目公寓引入國際知名公寓經(jīng)營管理公司的建議》（二）銷售模式分析如上文所述，國際知名的公寓／酒店管理公司大多不希望面對眾多的小業(yè)主，而公司近期的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略又不允許我們將公寓持有經(jīng)營。散售＋包租模式的缺點(diǎn)：1) 在承諾回報(bào)的若干年內(nèi)，公司將承擔(dān)因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)、市場情況出現(xiàn)變化或者公寓出租經(jīng)營不善而導(dǎo)致虧損的風(fēng)險(xiǎn)，這就需要對宏觀經(jīng)濟(jì)和市場的走勢做出正確的判斷，并對經(jīng)營管理公司的品牌和經(jīng)驗(yàn)有較高的要求。第二，AAA暫擬在本項(xiàng)目公寓引入AAA Corporate Housing或AAA Apartments這兩個(gè)高端品牌，這符合本項(xiàng)目的整體定位。5) 每月由A公司向經(jīng)營管理公司支付管理費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)等費(fèi)用，從經(jīng)營管理公司收取租金，并按協(xié)議向投資客支付現(xiàn)金回報(bào)。10) 其它如入住率、總運(yùn)營成本等數(shù)據(jù)均由AAA提供，詳見下表。第二，盡快向BBB提交投資建議書，并積極跟進(jìn)，要求其盡快決策。以公司第1年約億元的銷售收入減去10年共萬元的虧損，則實(shí)際的售價(jià)約萬元，仍然是可以接受的。7) 公寓經(jīng)營的總收入包括出租收入和非出租收入，非出租收入假設(shè)為出租收入的%。因此，我部認(rèn)為，散售＋包租模式采取以下操作方式應(yīng)可規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)：1) 公司成立一個(gè)全資的資產(chǎn)管理公司（下稱：A公司），主營業(yè)務(wù)為對開發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行管理。該模式的具體操作方式見下文“關(guān)于銷售模式的建議”部分。這樣有可能出現(xiàn)的情況是：雙方在經(jīng)過較長時(shí)間的研究、談判后最終沒有達(dá)成整售意向，而此時(shí)在工期或者產(chǎn)品設(shè)計(jì)上已經(jīng)難以滿足其它可能達(dá)成意向的經(jīng)營管理公司或投資者的要求，導(dǎo)致本項(xiàng)目提升品質(zhì)、促進(jìn)銷售的目標(biāo)最終難以實(shí)現(xiàn)。從公寓產(chǎn)品本身來說，與表中所列項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目公寓雖然通過本項(xiàng)目的整體特色具備了一定的優(yōu)勢，但這個(gè)優(yōu)勢并不足以支持其售價(jià)高于周邊項(xiàng)目3000元／平方米以上。AAA的技術(shù)咨詢將在下列方面提供概念性的、初期及最終設(shè)計(jì)指導(dǎo)：……。目前AAA旗下有四大品牌，按檔次從高到低依次排列為：AAA Corporate Housing、AAA Apartments、AAA Residences和AAA Premier。其合作意向書、合約的主要內(nèi)容簡述如下：（1）AAA明確表示將只進(jìn)行經(jīng)營管理，不考慮購買，并表示不直接面對散售方式下產(chǎn)生的眾多小業(yè)主是其合作的原則之一。BBB名下有三個(gè)品牌：, 和。為化解這個(gè)矛盾，找到兩者的最佳結(jié)合點(diǎn)，我部對本項(xiàng)目公寓的銷售模式進(jìn)行了研究，這里匯報(bào)及提出建議如下：整售從提前結(jié)利和回收資金、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的要求來看，整售是銷售模式是比較好的選擇。我部認(rèn)為，AAA全球首位的品牌和40多年的經(jīng)驗(yàn)足以使我們對其的經(jīng)營能力和客戶資源有充分的信心。因此對其的引入，既可使本項(xiàng)目因擁有北京唯一的全球酒店式公寓管理第一品牌而大大提升項(xiàng)目品質(zhì)、強(qiáng)化賣點(diǎn)、樹立品牌，也可以使公司接觸到國際最先進(jìn)的公寓經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)而長期受益。＊散售＋包租模式的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)如下：以AAA為例，假設(shè)：1) 由于與AAA的合約可能是年+年，則承諾包租期年，首期承諾回報(bào)期年，年后另行約定回報(bào)率。在以上假設(shè)條件下，A公司10年承諾回報(bào)期的盈利如下表所示：　　合計(jì)2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年12345678910入住率出租收入非出租收入總收入總運(yùn)營成本毛營業(yè)利潤租賃綜合稅營業(yè)稅獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用可返還