項目公寓操作模式報告(完整版)
【正文】 進到一定的深度甚至到達施工圖階段時，BBB做出了購買決策并對產(chǎn)品設(shè)計提出修改要求，使得要么由于設(shè)計不能滿足對方要求而影響售價，要么按其要求修改而對項目的工期和成本造成重大影響。關(guān)于引進國際知名的公寓／酒店管理集團可使公寓形成強力賣點及提升本項目整體品質(zhì)的原因詳見我部《關(guān)于項目公寓引入國際知名公寓經(jīng)營管理公司的建議》（二）銷售模式分析如上文所述，國際知名的公寓／酒店管理公司大多不希望面對眾多的小業(yè)主，而公司近期的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略又不允許我們將公寓持有經(jīng)營。其中國區(qū)市場經(jīng)理于在宣布：CCC將在今后兩年內(nèi)使其在中國大陸擁有的酒店數(shù)量由現(xiàn)在的家增加到家，其、三個品牌已準(zhǔn)備進軍中國主要旅游市場，除目前在北京、成都、濟南、南京、海南、上海、青島等地已有的酒店外，還將在包頭、長沙、天津、杭州、蘇州、呼和浩特及岳陽等地興建新的酒店。BBBBBB成立于年，是地區(qū)最大、世界第大的酒店式公寓管理集團，總部設(shè)在，目前被認(rèn)為是的市場先導(dǎo)者。4) 海外技術(shù)服務(wù)費：……。通過的推介，AAA位于的亞太區(qū)總部的業(yè)務(wù)發(fā)展經(jīng)理先生來京與我部進行了洽談，其對本項目公寓有較大的興趣并提交了合作意向書和三個合約的框架、項目利潤大致測算以及其對本項目的戶型和其它配套服務(wù)用房面積（如流通面積、前臺經(jīng)營所需面積、行政辦公面積、商務(wù)中心、健身俱樂部、陽光早餐廳）等的建議。此后，我部通過及其它一些渠道，與AAA、BBB、CCC等公寓／酒店管理集團進行了接觸，在此基礎(chǔ)上對項目引入經(jīng)營管理公司及銷售模式進行了研究。在中國大陸，AAA現(xiàn)正在經(jīng)營的公寓只有市的花園，9月份赴考察時其入住率為96%，據(jù)花園銷售總監(jiān)先生介紹其平均入住率在90%以上；在2003年3月份的一次記者采訪中宣稱：花園是地區(qū)惟一采用公寓管理的公寓，也是地區(qū)公寓市場投資回報率最高的公寓，其投資回報率高達20%，收回投資只需8至10年的時間。（3）收費標(biāo)準(zhǔn)：1) 管理費：……。（5）AAA指出，所有的工作都將在合約簽訂后才能開始。通過的推介，BBB的業(yè)務(wù)發(fā)展高級經(jīng)理先生和法務(wù)部副經(jīng)理先生到京與公司領(lǐng)導(dǎo)進行了洽談。引入國際知名的公寓／酒店管理集團，則可以為本項目公寓創(chuàng)造一個區(qū)別于周邊公寓項目的支撐其高售價的有力賣點。2) 整售通常需要較長的運作時間。散售＋包租散售＋包租即在與經(jīng)營管理公司達成明確意向后，將本項目散售給投資客，并與投資客通過協(xié)議約定：投資客購買后必須交出經(jīng)營權(quán)，由專業(yè)酒店式公寓管理公司進行統(tǒng)一經(jīng)營；在若干年內(nèi)，投資客可以獲得承諾的投資回報。4) 2001年頒布的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。（三）建議關(guān)于引進經(jīng)營管理公司的建議基于以上分析，我部認(rèn)為，無論是否整售，本項目公寓均應(yīng)引進國際知名品牌的公寓／酒店經(jīng)營管理公司。（2）CCCCCC也是全球最大的酒店管理集團之一，同時其在項目的品牌將與本項目可能使用的品牌互為補充；通過前期接觸，我部認(rèn)為其合作態(tài)度也比較積極；但是，CCC可能在本項目公寓使用的品牌是其最低端的品牌，實質(zhì)上是經(jīng)濟型酒店，在盈利上可能會弱于AAA，在定位上與本項目整體定位也有一定的沖突；此外，其要求散售不能超過的條件使得散售＋包租的模式難以實施。2) A公司與經(jīng)營管理公司簽訂標(biāo)識授權(quán)使用合約和管理合約，與經(jīng)營管理公司簽訂離岸技術(shù)服務(wù)和市場行銷合約。4) 銷售價格假設(shè)為元／平方米。8) 按AAA的戶型建議，總套數(shù)為套。2) A公司與經(jīng)營管理公司簽訂標(biāo)識授權(quán)使用合約和管理合約，與經(jīng)營管理公司簽訂離岸技術(shù)服務(wù)和市場行銷合約。下一步工作建議如上文所述，由于項目工期的限制，僅與有整買意向的BBB談判有較大的風(fēng)險，應(yīng)以最壞的預(yù)期防患于未然。即如果在與AAA簽訂合約前與BBB達成整售意向，則優(yōu)先選擇整售于BBB；反之，選擇引入AAA；在選擇引入AAA的情況下，優(yōu)先選擇帶管理合約向投資機構(gòu)包括信托機構(gòu)整售，其次選擇散售＋包租模式。對此，我部建議下一步的工作為：第一，在AAA提供資料的基礎(chǔ)上，我部對雙方合作的主要條件已經(jīng)基本了解，對引入其并采取散售＋包租模式或者整售＋包租模式的效益測算已初步完成而且結(jié)果可以接受，可與其進入實質(zhì)性談判階段，盡快約其到京與公司領(lǐng)導(dǎo)進一步洽談合作事宜。4) 信托公司與A公司簽訂委托管理協(xié)議，將所購買的公寓委托A公司管理，A公司向信托公司承諾若干年限的固定回報；信托公司和A公司同時與擔(dān)保公司簽訂為委托管理協(xié)議的執(zhí)行提供擔(dān)保的擔(dān)保協(xié)議。毛營業(yè)利潤的計算方法為：毛營業(yè)利潤=總收入總運營
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