項(xiàng)目公寓操作模式報(bào)告(存儲版)
【正文】 2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年12345678910入住率出租收入非出租收入總收入總運(yùn)營成本毛營業(yè)利潤租賃綜合稅營業(yè)稅獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用可返還的利潤回報(bào)率承諾回報(bào)支付回報(bào)后盈余從上表看，在整售＋包租的模式下，由于信托公司要分掉一部分投資回報(bào)，公司在10年承諾回報(bào)期間的虧損大于散售＋包租模式。第四，與CCC繼續(xù)接觸，了解更多信息，并將其作為引入經(jīng)營管理公司的備選。同時(shí)，要求其提供經(jīng)營成本等數(shù)據(jù)并據(jù)此進(jìn)行效益測算。6) 每月由A公司向經(jīng)營管理公司支付管理費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)等費(fèi)用，從經(jīng)營管理公司收取租金，并按協(xié)議向信托公司支付固定回報(bào)，信托公司再向信托計(jì)劃的購買者支付回報(bào)。在以上假設(shè)條件下，A公司10年承諾回報(bào)期的盈利如下表所示： 合計(jì)2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年12345678910入住率出租收入非出租收入總收入總運(yùn)營成本毛營業(yè)利潤租賃綜合稅營業(yè)稅獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用可返還的利潤回報(bào)率承諾回報(bào)支付回報(bào)后盈余從上表看，10年包租模式會在每年給公司造成一定的虧損，但在第1年公司以元／平方米的價(jià)格獲得了約億元的銷售收入，以此銷售收入減去10年共萬元的虧損，則實(shí)際的售價(jià)高達(dá)約萬元。月，按建筑面積計(jì)算約為美元／平方米＊散售＋包租模式的經(jīng)濟(jì)評價(jià)如下：以AAA為例，假設(shè)：1) 由于與AAA的合約可能是年+年，則承諾包租期年，首期承諾回報(bào)期年，年后另行約定回報(bào)率。從條文分析，本條規(guī)定全面禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返本銷售，同時(shí)禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售后包租未竣工的商品房，對于其它類型的企業(yè)和已竣工的商品房沒有作禁止規(guī)定。因此對其的引入，既可使本項(xiàng)目因擁有北京唯一的全球酒店式公寓管理第一品牌而大大提升項(xiàng)目品質(zhì)、強(qiáng)化賣點(diǎn)、樹立品牌，也可以使公司接觸到國際最先進(jìn)的公寓經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)而長期受益。據(jù)了解，信托公司通過發(fā)行信托計(jì)劃進(jìn)行整購有兩種操作方式，一是真實(shí)交易，即信托公司購買后開發(fā)商不用承諾在一定期限后回購；一是不真實(shí)交易，即開發(fā)商與信托公司在簽訂購買合同時(shí)約定，在信托公司購買項(xiàng)目一定期限后，開發(fā)商承諾以一定的價(jià)格回購。我部認(rèn)為，AAA全球首位的品牌和40多年的經(jīng)驗(yàn)足以使我們對其的經(jīng)營能力和客戶資源有充分的信心。3) 整售較長的運(yùn)作時(shí)間也將影響其它銷售模式的選擇。為化解這個(gè)矛盾，找到兩者的最佳結(jié)合點(diǎn)，我部對本項(xiàng)目公寓的銷售模式進(jìn)行了研究，這里匯報(bào)及提出建議如下：整售從提前結(jié)利和回收資金、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的要求來看，整售是銷售模式是比較好的選擇。近期，CCC中國區(qū)發(fā)展經(jīng)理明確向我部表示，CCC有意將本項(xiàng)目公寓作為其品牌來經(jīng)營，合作的條件之一是公寓的散售比例不能超過，至少應(yīng)有一名業(yè)主擁有以上的物業(yè)。BBB名下有三個(gè)品牌：, 和。5) 獎(jiǎng)勵(lì)金：……。其合作意向書、合約的主要內(nèi)容簡述如下：（1）AAA明確
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