【正文】 ，依山傍水又臨江，交通便捷，自然環(huán)境十分優(yōu)越，加快靜海寺、小桃園、寶善地區(qū)、幕燕地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，有利于快速改變城北中心地區(qū)城市面貌，優(yōu)化區(qū)域環(huán)境，改善人民群眾的生活居住條件；有利于提升城北建設(shè)整體水平，塑造南京濱江新形象；有利于迅速改變?nèi)藛T結(jié)構(gòu)，提高城北地區(qū)人員整體素質(zhì)；有利于較好整治和改變城市容貌，美化優(yōu)化城市空間，展現(xiàn)城北現(xiàn)代特色，營(yíng)造商業(yè)氛圍；有利于展示古城歷史文化遺存，再現(xiàn)城廓山環(huán)水繞，桃紅柳綠梅艷，百姓安居樂(lè)業(yè)的美景。 著力推進(jìn)上述地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的意義。開(kāi)發(fā)建設(shè)城北CBD，推進(jìn)和精心打造中央門(mén)建寧路第三商圈；建設(shè)靜海寺天妃宮、小桃園姜家園、寶善小區(qū)和幕燕地區(qū)，創(chuàng)造最佳旅游、休閑、居住環(huán)境，有利于吸引更多外商來(lái)城北投資建設(shè)，提升城北經(jīng)濟(jì)總量，增強(qiáng)全區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力；有利于帶動(dòng)和促進(jìn)地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，進(jìn)而促進(jìn)商貿(mào)商務(wù)區(qū)建設(shè)和沿江開(kāi)發(fā)改造；有利于提高城市化現(xiàn)代化水平，提高人民群眾的生活質(zhì)量，全面推進(jìn)全區(qū)域三個(gè)文明建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展；有利于擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。寶善地區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，是塑造現(xiàn)代化濱江風(fēng)貌的點(diǎn)晴之筆。靜海寺天妃宮歷史景區(qū)和小桃園歷史景區(qū)建設(shè)，為推動(dòng)全區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展將注入新的活力。 隨著政府加大整治城北的力度，這里的治安逐漸好起來(lái)，人們的素質(zhì)也日益高起來(lái)，一股新的風(fēng)潮正慢慢刮來(lái)，城北以嶄新的面貌面對(duì)到來(lái)的人們，經(jīng)濟(jì)上來(lái)了，區(qū)域內(nèi)人們的物質(zhì)生活水平也上升了，這將為城北的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。 城北地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景無(wú)可限量，隨著目前城北區(qū)域的經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，各項(xiàng)生產(chǎn)也跟著進(jìn)步，這里的房地產(chǎn)將向著一個(gè)新的高度進(jìn)軍。雖然目前本區(qū)域在南京各項(xiàng)排名中略顯劣勢(shì)，但是跟著發(fā)展“第三商圈”的勢(shì)頭，一切都是嶄新的開(kāi)始，城北地區(qū)終將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域，終將發(fā)展成為最有勢(shì)力的區(qū)域，在南京房地產(chǎn)市場(chǎng)中領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)不可獲缺的地位！第二節(jié) 城南板塊發(fā)展綜述 城南區(qū)域概述 城南板塊位于南京市主城區(qū)的南部，南至寧南新區(qū)，北抵健康路沿線(xiàn)，東至大明路，西接長(zhǎng)虹路及周邊地區(qū)，本區(qū)域行政區(qū)劃主要由秦淮區(qū)和雨花區(qū)兩個(gè)區(qū)屬組成。 經(jīng)濟(jì)方面，該區(qū)域主要在近五年來(lái)，在秦淮區(qū)和雨花臺(tái)區(qū)區(qū)委、區(qū)政府帶領(lǐng)下，廣大人民群眾充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)，適時(shí)調(diào)整區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，使經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)保持了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好勢(shì)頭。早在兩年前。 資源方面，該區(qū)域土地肥沃，物產(chǎn)豐富，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景秀麗，歷史悠久，自古以來(lái)便是人文薈萃、商賈云集之地，素有“江南佳麗地”之美譽(yù)。 交通方面，該區(qū)域交通暢通，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，多條公交線(xiàn)路穿境而過(guò)，新修建多條雙向八車(chē)道高等級(jí)公路通向市區(qū)各個(gè)區(qū)域，本區(qū)域距離祿口機(jī)場(chǎng)較近，秦淮河古河道亦環(huán)繞本地區(qū)而過(guò)。猶值一提的是新開(kāi)通的地鐵一號(hào)線(xiàn)穿境而過(guò)，大大方便了該區(qū)域內(nèi)居民的日常出行。 政策方面，該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施健全，投資環(huán)境十分優(yōu)越。改革開(kāi)放以來(lái)，特別是在近年來(lái)，該區(qū)域在經(jīng)濟(jì)、文化尤其是房地產(chǎn)領(lǐng)域獲得了巨大的發(fā)展。輝煌的發(fā)展前景，吸引了眾多的國(guó)內(nèi)外客商前來(lái)投資創(chuàng)業(yè)。 收入方面，城南市民收入及人均可支配收入在南京城區(qū)屬中等偏上檔次，根據(jù)有關(guān)部門(mén)最近年調(diào)查顯示，區(qū)域家庭年收入13萬(wàn)占被調(diào)查家庭的48%，%，二者約占85%，%，%。高收入者管理人員占相當(dāng)比例，年齡偏年輕，且高學(xué)歷，收入上升空間比較大。 城南房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及分析216。 216。 城南房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2005年初，共有130家房地產(chǎn)公司在這塊熱土上開(kāi)發(fā)了近630萬(wàn)平方米近230個(gè)樓盤(pán)。近年來(lái)，城南以住宅為重點(diǎn)，著力加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；以舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)為著力點(diǎn)，全面推進(jìn)住宅建設(shè)；隨著生活配套的不斷完善，交通線(xiàn)路逐漸增多，省市重點(diǎn)學(xué)區(qū)的進(jìn)入。大大提高了城市建設(shè)和管理的層次與水平，全區(qū)城市面貌明顯改觀，令城南這塊古老名城煥發(fā)出勃勃生機(jī)。 從城南規(guī)劃部門(mén)了解到，政府準(zhǔn)備全力打造南京城南新天地具有獨(dú)特的環(huán)境及高檔名盤(pán)。從2002年下半年至今，城南新區(qū)板塊在南京的統(tǒng)一規(guī)劃下開(kāi)始靜悄悄地凸顯出來(lái)。她獨(dú)特的氣質(zhì)和魅力，吸引著越來(lái)越多的年輕白領(lǐng)及事業(yè)成功人士的關(guān)注。 從我們調(diào)查分析，城南板塊的生活配套設(shè)施日益完善，重點(diǎn)學(xué)區(qū)逐漸進(jìn)入，給新城南居住環(huán)境注入了新的血液，居住人文素質(zhì)漸漸提高，吸引了眾多企業(yè)、醫(yī)療、電子界人士、教授及風(fēng)雨穿梭的商界精英人士的追寵。 216。 216。 城南地產(chǎn)板塊分析 目前按區(qū)域位置劃分，城南房地產(chǎn)業(yè)已形成三大主要板塊：即大明路板塊、安德門(mén)板塊及寧南板塊。178。 178。 大明路板塊：大明路板塊是城南起步較早的區(qū)域。交通便利，生活配套齊全，大型生活居住區(qū)秦虹小區(qū)點(diǎn)綴其中，目前該地區(qū)是發(fā)展較為成熟的生活社區(qū)。該地區(qū)目前新項(xiàng)目主要有：御水灣花園、上河明苑、良城美景、。大明路亦成為城南升值最快的區(qū)域之一。不可回避的一點(diǎn)是現(xiàn)有居民素質(zhì)在某些方面限制了該地區(qū)的進(jìn)一步突破。從項(xiàng)目本身分析、供應(yīng)體量以中低檔項(xiàng)目為主。 從前段時(shí)間市場(chǎng)調(diào)研走訪分析大明路板塊開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)較早，怡馨花園、九龍新寓、秦虹小區(qū)等現(xiàn)已入住，大大增加了人氣，省重點(diǎn)中學(xué)、市重點(diǎn)小學(xué)及幼兒院的進(jìn)入,市政配套，交通線(xiàn)路都慢慢的日益完善，秦虹小區(qū)——大明路又是南京汽車(chē)行的一條街，綜合以上表格、樓盤(pán)均價(jià)基本掌握在4800元/平米、銷(xiāo)售火爆面積大都在三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、兼有大明路的便捷交通與秦紅路的成熟配套，是城東南的又一新興居住中心。隨著政府建設(shè)力度的加大，特別是中和橋拓寬、光華路西延、寧蕪鐵路遷出城外等工程的開(kāi)工，這里的城市面貌突飛猛進(jìn)，區(qū)域環(huán)境大大改善，人文歷史景觀突現(xiàn)，豐富多彩的現(xiàn)代化都市生活由此展開(kāi)。178。 178。 安德門(mén)板塊 安德門(mén)板塊緊鄰安德門(mén)和中華門(mén)兩個(gè)地鐵出口，交通便捷，被稱(chēng)為城南地鐵板塊。該地區(qū)目前聚集項(xiàng)目有：錦虹麗都、楓情國(guó)度尚圓、四季陽(yáng)光、格林美地等。從地理位置講該地區(qū)緊鄰河西，距離奧體中心約四公里路程，區(qū)域優(yōu)勢(shì)比較明顯。178。 178。 寧南板塊，是離市中心最遠(yuǎn)的地區(qū)。區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，得天獨(dú)厚的自然生態(tài)環(huán)境及非常優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施條件。寧南新區(qū)將建設(shè)成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)為主，高檔住宅區(qū)、高級(jí)商貿(mào)區(qū)為輔的現(xiàn)代化城市新區(qū)。近年來(lái)，在“加大力度發(fā)展寧南”措施的引導(dǎo)下，該區(qū)域交通生活配套等設(shè)施逐步完善。整個(gè)園區(qū)的建設(shè)是在統(tǒng)一規(guī)劃下實(shí)施的，與安德門(mén)、大明路兩個(gè)區(qū)域相比，該板塊最大優(yōu)勢(shì)是周邊環(huán)境優(yōu)美，“花神湖”被人們稱(chēng)為“南京第二個(gè)月牙湖畔”。主要集中項(xiàng)目有，仁恒翠竹園、康盛花園、翠島花城、花神美境等，閱城國(guó)際等。在南京人眼里，寧南就是休閑、度假的好去處，環(huán)境優(yōu)美，“花神湖”及大面積的草坪綠地。老人在湖邊垂釣，小孩在草地上玩耍，讓你的生活靜悄悄融入到大自然中。寧南目前匯集了眾多樓盤(pán)。現(xiàn)在交通線(xiàn)路有：1860、8101080804路等。周邊配套有：蘇果超市、農(nóng)業(yè)銀行、省重點(diǎn)雨花中學(xué)，市重點(diǎn)雨花實(shí)驗(yàn)小學(xué)等。隨著人們的生活不斷提高，經(jīng)濟(jì)收入漸漸增加，寧南板塊現(xiàn)已被南京人民所認(rèn)可。 城南房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊系統(tǒng)分析1. 技術(shù)分析(1)、價(jià)格分析： 從房地產(chǎn)以后的走勢(shì)看，城南板塊市政建設(shè)不斷在更新，生活配套不斷在完善，重點(diǎn)學(xué)區(qū)及交通線(xiàn)路日益的增加，以及地鐵的開(kāi)通，城南板塊的升值空間較大，吸引了高等人士親睞，給新城南明天又勾勒出一篇輝煌的發(fā)展藍(lán)圖。 (2)、獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)分析 城南新區(qū)是全市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的五大城市新區(qū)之一，區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，得天獨(dú)厚的自然生態(tài)環(huán)境及非常優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施條件。 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大突破。政府部門(mén)充分認(rèn)識(shí)到市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、拉動(dòng)城市建設(shè)的重要作用，自始至終把市政配套，基礎(chǔ)的生活設(shè)施放在重要位置。住宅建設(shè)大規(guī)模推進(jìn)。以改善居民居住條件為重點(diǎn)，切實(shí)加大舊城環(huán)境改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)力度。從聚集人氣。引進(jìn)重點(diǎn)學(xué)區(qū)，由：二十七中分校、夫子廟小學(xué)分校完成對(duì)路改造工程任務(wù)，建設(shè)城南汽車(chē)銷(xiāo)售一條街發(fā)展策略。(3)、城南地產(chǎn)SWOT綜合分析178。 178。 優(yōu)勢(shì)分析(S) 城南是嚴(yán)格意義上遵循“先規(guī)劃、后開(kāi)發(fā)”原則進(jìn)行地產(chǎn)運(yùn)作的板塊。政府15億巨資打造,毗鄰大型成熟社區(qū)、秦虹小區(qū)與南京汽車(chē)一條街—大明路、兼有大明路便捷的交通與秦虹路的成熟配套、隨著政府建設(shè)力度的加大，特別是中和橋拓寬，光華路向西延伸。寧蕪鐵路遷出等工程的開(kāi)工這里的城市面貌突飛猛進(jìn)，區(qū)域環(huán)境大改善，人文歷史景觀實(shí)現(xiàn)，豐富多彩的現(xiàn)代都市生活由此開(kāi)始。城南板塊的優(yōu)勢(shì)更加突出，其也將會(huì)吸引更多的購(gòu)房者178。 178。 劣勢(shì)分析(W) 城南房地產(chǎn)區(qū)域除了大明路板塊起步比較早外，其他區(qū)域起步都比較晚。配套設(shè)施相對(duì)比較落后，公交線(xiàn)路少和重點(diǎn)學(xué)校都比較少、酒店、銀行、菜場(chǎng)、超市比較遠(yuǎn)，生活不太方便，難以滿(mǎn)足購(gòu)房者日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求。另外由于近期城南建設(shè)力度比較大，給當(dāng)?shù)氐纳顜?lái)了諸多不便，比如：光華路到大明路一帶堵車(chē)嚴(yán)重，噪音灰塵大。另外，當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境也不夠好。從本次市場(chǎng)調(diào)研可以看到，周邊居住人員比較復(fù)雜，外地人口比較多，給當(dāng)?shù)氐闹伟矌?lái)比較大的安全隱患。178。 178。 機(jī)會(huì)分析(O)將軍路沿線(xiàn)居住條件已成熟，居住的南移必然帶動(dòng)商業(yè)圈的跟進(jìn)，城南可能會(huì)成為南京的第四商圈；京滬高速南站落城南，資金流、信息流、物流將在此匯集，使這里具備了“城”的含義；消息顯示，大校機(jī)場(chǎng)動(dòng)遷指揮部已經(jīng)成立，困擾城南的飛機(jī)噪音問(wèn)題將得以緩解； 一個(gè)頂級(jí)的大型購(gòu)物中心將落戶(hù)這里，高級(jí)菜場(chǎng)納入規(guī)劃，而公交總站輪廓已現(xiàn)。有關(guān)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，今年城南板塊至少有兩個(gè)熱點(diǎn)值得關(guān)注，一個(gè)是大明路地區(qū)，據(jù)悉這里將要建成一個(gè)居住面積達(dá)1000萬(wàn)平方米的大型社區(qū)。另一個(gè)是地鐵效應(yīng)帶來(lái)的拉動(dòng)，中山南路沿線(xiàn)至雨花路一帶今年又將有眾多樓盤(pán)推出。很多人士預(yù)測(cè)，2005年由于眾多新盤(pán)的紛紛亮相，城南板塊將比以往更加熱鬧，也將再次給這里帶來(lái)一個(gè)新的發(fā)展契機(jī)。178。 178。 威脅分析(T) 目前困擾城南地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展提升的一個(gè)原因應(yīng)歸結(jié)于相關(guān)部門(mén)政策不明確，這給城南板塊的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)了阻力。業(yè)內(nèi)人士表示在目前土地存量日益稀缺的趨勢(shì)下，城南的各大開(kāi)發(fā)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神，由相關(guān)部門(mén)牽頭組織，開(kāi)發(fā)商之間整體協(xié)調(diào)起來(lái)，形成城南板塊自己的特色。 經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展建設(shè)，城南已不僅僅局限于人們印象中的老式名宅舊屋，現(xiàn)在所指的城南板塊已被賦予新的含義，高闊緯七路、夫子廟、門(mén)東等城南地區(qū)的改造逐步讓這里舊貌換新顏。尷尬的是，城南的拓寬和改變似乎并沒(méi)有為這里贏得更多的掌聲。 一個(gè)很明顯的例子，提到南京的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，恐怕連普通老百姓對(duì)河西、江寧、城東等板塊都耳熟能詳，可是，相對(duì)開(kāi)發(fā)起步較早，目前發(fā)展比較成熟的城南地區(qū)卻鮮有人問(wèn)津，在各板塊中竟無(wú)一席之地！據(jù)有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)資料表明，在包括城南在內(nèi)的南京六大板塊調(diào)查中，消費(fèi)者選擇城南的比例僅名列倒數(shù)第二，略高于江北地區(qū)，早在二年前，就有人提出這樣的擔(dān)憂(yōu)，坐擁南京一隅的城南為什么始終處于一種市場(chǎng)狀態(tài)，我們認(rèn)為：城南板塊目前處于溫吞水狀況，一方面是消費(fèi)者意識(shí)的缺乏，最主要的還有深層次的原因。 城南房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 城南的環(huán)境優(yōu)勢(shì)是不言而喻的。隨著人民生活水平的日益提高，天人合一，返樸歸真的居住理念將不斷深入人心，為廣大人民群眾特別是成功人士所接受。可以說(shuō)，對(duì)自然環(huán)境的要求將會(huì)空前絕后地排在舉足輕重的第一位。城南的這一環(huán)境優(yōu)勢(shì)剛好可以滿(mǎn)足這種需求。只要揚(yáng)長(zhǎng)避短，城南房地產(chǎn)一定能夠在南京樓市里爭(zhēng)取一個(gè)更大的市場(chǎng)份額。而且，只要政府合理規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商通力合作，一定能夠樹(shù)立城南品牌效應(yīng)，打造城南地產(chǎn)新形象。在今后510年乃至更長(zhǎng)的時(shí)間里獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，城南將保持一個(gè)比較旺盛的勢(shì)頭，成為購(gòu)房者的居住樂(lè)園。第三節(jié) 河西板塊發(fā)展綜述河西，顧名思義即秦淮河以西地區(qū)。習(xí)慣上將該地區(qū)分為北、中、南三個(gè)部分。北部為龍江板塊，中部為以?shī)W體為中心的奧體板塊，南部為緯九路以南部分。 以下為以?shī)W體為中心地區(qū)即河西新城區(qū)的內(nèi)容綜述。 自然狀況概述178。 178。 行政區(qū)劃 河西新城區(qū)位于南京市的西南面，城市主導(dǎo)風(fēng)向的下風(fēng)向?？傉嫉丶s56平方公里，其中：，鼓樓區(qū)約6平方公里。西臨長(zhǎng)江，東部北段至外秦淮河，南段至鳳臺(tái)南路，南到秦淮新河，基本上為江河所圍。地勢(shì)南低北高，水塘較多，屬長(zhǎng)江漫灘地貌單元。河西新城區(qū)分為北部、中部、南部三個(gè)部分：（1）、北部為緯七路以北、外秦淮河以西，長(zhǎng)江以東地區(qū)，占地面積20平方公里；（2）、中部為緯七路以南、馬東廣場(chǎng)以北地區(qū)，占地面積約21平方公里；（3）、南部為馬東廣場(chǎng)以南、新秦淮河以北地區(qū)，占地面積約15平方公里；（4）、長(zhǎng)江南京段第二大島一一江心洲總面積約15．3平方公里，為河西新城區(qū)規(guī)劃發(fā)展儲(chǔ)備用地。 自然生態(tài)環(huán)境（1）、土質(zhì)環(huán)境 土層分布（自上而下）大致分為四層：、素填土。、淤泥質(zhì)亞粘土、粘土等。呈軟塑流塑狀態(tài)，屬高壓縮圖，承載力低。該土層分布較厚，且不均勻，由北向南逐漸加厚。（細(xì)）砂等，呈稍密中密，中密密實(shí)狀態(tài)，承載力尚可。，從北向南埋深逐漸加深，承載力很好。（2）、水環(huán)境河西地區(qū)西側(cè)的長(zhǎng)江江段屬于夾江飲用水水源地范圍，內(nèi)有城南水廠、北河口水廠等水廠的取水口和油脂化工廠、二鋼等企業(yè)水廠取水口，水質(zhì)可以達(dá)到飲用水源地II類(lèi)要求。主要湖泊為莫愁湖。（3）、大氣環(huán)境 河西地區(qū)SOTSP、NOX濃度基本上可以達(dá)到居住區(qū)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求。（4）、噪聲 河西地區(qū)聲環(huán)境現(xiàn)狀質(zhì)量較好，基本可以滿(mǎn)足相應(yīng)功能區(qū)劃要求。 土地利用現(xiàn)狀 南部地區(qū)土地權(quán)屬為國(guó)有土地、集體土地和部分撤村建居土地。目前用地仍以農(nóng)業(yè)用地為主，雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于其中。該地區(qū)以工業(yè)、三產(chǎn)為主，種植蔬菜、養(yǎng)魚(yú)為副。 北部地區(qū)經(jīng)過(guò)近20年開(kāi)發(fā)建設(shè)已初具規(guī)模，城市職能以居住為主。河西北部目前居住人口近30萬(wàn)。新城區(qū)建設(shè)規(guī)劃：河西新城區(qū)旨在通過(guò)510年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將該地區(qū)建成可容納56萬(wàn)人口的現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)。 三大功能的