房地產(chǎn)融資新途徑探討-文庫吧
2025-06-12 15:03 本頁面
【正文】 中國的信托公司是79年開始的，當(dāng)時信托公司叫不務(wù)正業(yè)，干的都是“二財政”的事，所以信托都是由政府和銀行開辦，這中間由于方向不對，思想的不正確，出現(xiàn)了大量的風(fēng)險，前后經(jīng)歷了五次整頓，從第五次開始是最徹底的一次整頓，開始前有239家，目前重新登記59家。02年信托法和信托投資管理辦法，以及資金管理辦法為標(biāo)志，信托開始了重新的出發(fā)，原來發(fā)債、吸收存款這些信托本身去融資的方法，現(xiàn)在都不允許了，我們現(xiàn)在的公司比較類似于募私的產(chǎn)業(yè)基金， 從02年至今整個行業(yè)發(fā)展總體比較快的，到04年底，現(xiàn)在按照管理的資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到兩千億，為國民經(jīng)濟(jì)做出了積極的貢獻(xiàn)，當(dāng)然這中間也有個別的信托公司，德國是“德龍系”的資金不斷出現(xiàn)風(fēng)險，現(xiàn)在正在不斷的出臺一些政策，其中即將要出臺是對信托公司要進(jìn)行分類管理，分成五類，不同的信托公司有不同的經(jīng)營范圍，不同的業(yè)務(wù)品種，不同的支持。第二、講一下信托到底能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來些什么。 ?。?）比較的是它能帶來貫穿房地產(chǎn)開發(fā)全過程的融資服務(wù)，銀行是在后期。 ?。?）運(yùn)用得當(dāng)?shù)幕?，能夠為開發(fā)商帶來整體財務(wù)費(fèi)用的降低，大家都知道信托的錢比銀行貴，實際上這是兩種不同類型的錢，比如在買地環(huán)節(jié)銀行根本不能給你提供錢。由于這個信托的介入，加快了你項目的周期，減少了你占用資金的時間，運(yùn)用得當(dāng)可以降低整體財務(wù)費(fèi)用的降低。房地產(chǎn)信托在信托里面一直是一個比較重要環(huán)節(jié)，從03年1212號文件出臺，我記得是6月13號頒布，我們公司是6月12號開業(yè)，當(dāng)時27號我們跟中央電視臺做了一期節(jié)目，銀行收緊房貸、信托趁虛而入，兩年的實踐證明了這一點(diǎn)，一方面銀行改革的深入，由于銀行受資本沖擊率各方面的影響，貸款規(guī)模的增長受到了一些限制，現(xiàn)在各家銀行在不斷的引進(jìn)戰(zhàn)略投資者上市，其實它是擴(kuò)大它的分子，所以說風(fēng)險資本增加，受到了影響。第二個信托的介入可以改善房地產(chǎn)投資界結(jié)構(gòu)，促進(jìn)融資多元化，信托業(yè)也抓住了這個機(jī)遇，逐漸的增加了投入，這個有一組數(shù)據(jù)可以看得出來，按公開發(fā)布的04年信托產(chǎn)品的一個統(tǒng)計，房地產(chǎn)信托從發(fā)行數(shù)量上排到了第一，從募集資金量來說，僅次于基礎(chǔ)設(shè)施，現(xiàn)有的模式大部分是指定用途的房地產(chǎn)信托，就是我先確定一個項目，比如說做一個采訪貸款的投資的信托計劃，然后再把這個計劃向客戶進(jìn)行推進(jìn)，這個各家信托公司都會做，它的特點(diǎn)是實行備案，發(fā)行靈活，第二這樣期限比較短，風(fēng)險抵御能力比較強(qiáng)?，F(xiàn)有的這種是它有它的局限，信托資金門檻都比較高，目前買到我們聯(lián)華信托的沒有低于20萬的，由于受流動性的限制，期限比較短，由于它不能上市，由于受規(guī)模和期間的限制，主要還是以貸款的方式進(jìn)入。因為你門檻較高，我讓勞動力雞蛋放在一個籃子里，交給一個開發(fā)商，一個項目出問題，就全有問題了，所以雞蛋不要放在一個籃子里，銀監(jiān)會也意識到這個問題，去年出了一個房地產(chǎn)業(yè)信托管理暫行辦法，主要是限制房地產(chǎn)信托，這為中國打下了基礎(chǔ)，五億以上規(guī)模，三年以上的期間等等。信托公司也開始了房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新的一個探索和實踐，信托公司專業(yè)化的經(jīng)營的趨勢開始顯現(xiàn)，比如說我們聯(lián)華信托構(gòu)筑了一個專業(yè)的信托服務(wù)平臺和一個品牌，專門為房地產(chǎn)商提供服務(wù)，也提供一些創(chuàng)新型的房地產(chǎn)的產(chǎn)品，這是我們整個房地產(chǎn)業(yè)鏈出現(xiàn)的一個重要的產(chǎn)品，“聯(lián)信保密”最近受到關(guān)注比較多，主要是借鑒海外的一個做法，先募集資金，它是一個混合型的做法，有貸款、有投資。像我們“聯(lián)華保立”（音）推出，第五期已經(jīng)賣完，第六期馬上就出來了。 根據(jù)以上的介紹，我個人認(rèn)為房地產(chǎn)信托有望成為房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的一只重要的力量，但是還需要做一些工作，首先就是繼續(xù)發(fā)展，以具體項目融資為主，主要形成私募型的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品。 第二就是大力發(fā)展以產(chǎn)業(yè)投資為基金的房地產(chǎn)的投資基金，比如像買進(jìn)“保立”（音）這樣的產(chǎn)品，賣到一千份、兩千份這樣的產(chǎn)品等等。 第三要催生以購買和持有成熟物業(yè)的房地產(chǎn)投資物業(yè)的（英文）。 ?。?）通過房地產(chǎn)信托的發(fā)展，應(yīng)該能夠突破當(dāng)前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的一個局限。 （2）可以徹底改變當(dāng)前的房地產(chǎn)投融資模式，第三就是專業(yè)化水平高的開發(fā)商將作為我們的合作伙伴宏觀調(diào)控背景下的地產(chǎn)融資新路徑 進(jìn)入2005年，房產(chǎn)新政“組合拳”連番出擊。此前一路高歌猛進(jìn)的中國地產(chǎn)行業(yè)集體陷入低潮。中國樓市將何去何從？地產(chǎn)業(yè)如何面對政府宏觀調(diào)控的習(xí)慣性動作？ 中國房地產(chǎn)的年度思想論壇 — “地產(chǎn)進(jìn)化論：宏觀調(diào)控下的物種選擇”2005（博鰲）房地產(chǎn)論壇”于2005年8月4日8月7日在中國海南博鰲再啟大幕。 以下為融資路徑對話專場—宏觀調(diào)控背景下的地產(chǎn)融資新路徑實錄： 主持人楊熙：各位來賓大家下午好，今天很高興與各位專家主持下午的融資路徑對話專場。今天的主題包含了今天下午的話題，第一在宏觀調(diào)控下地產(chǎn)企業(yè)面臨怎樣的融資環(huán)境，對我們的企業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響，從現(xiàn)在到將來有什么改變，這是我們探討的第一話題，在這樣的融資環(huán)境大勢下，地產(chǎn)企業(yè)有什么更好的融資方式，讓我們發(fā)展得更好更快，請各位給予解答。 樣本別墅式住宅 客座主持陳基強(qiáng)：開場有一點(diǎn)怪，今天在座的五位都是解決困難的人，但是你們是否發(fā)覺，我們里面沒有發(fā)展商，有困難的人不再這里，提出解決方案的有五個，我知道下面有很多的發(fā)展商，等一會兒你們有問題希望臺前、臺后的人互相互動，提出問題，讓我們上面的五位專家有解決方案的機(jī)會。不要說我們光是吹。 主持人：首先有請?zhí)斩o我們作出判斷。 陶冬：我個人對于這個問題，很難有結(jié)構(gòu)性根本性的解決，解決的方案要靠四位穿黃色衣服的解決。發(fā)展商解決資金的來源的問題，是中國今后房地產(chǎn)改革的最重要的一環(huán)，如果我們說，目前房地產(chǎn)出現(xiàn)價格的調(diào)整，成交量的調(diào)整，只是一個短暫的周期性的回落的話，結(jié)構(gòu)性的問題，對于中國房地產(chǎn)今后幾十年，甚至幾百年的發(fā)展，就顯得更加重要，絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國家中，發(fā)展商的融資的主要渠道是通過資本市場，而不是通過銀行代管，也就是說間接投資。李嘉誠之所以成為李嘉誠是因為有香港股市，美國地產(chǎn)的大亨已經(jīng)破產(chǎn)了，但是在電視里面紅得發(fā)紫，之所以有他八十年代、九十年代的紅火，是因為他在發(fā)行垃圾債券，股市、債市是正常的經(jīng)濟(jì)趨向成熟的
畢業(yè)設(shè)計相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1