房地產(chǎn)融資新途徑探討-文庫(kù)吧
2025-06-12 15:03 本頁(yè)面
【正文】 中國(guó)的信托公司是79年開始的，當(dāng)時(shí)信托公司叫不務(wù)正業(yè)，干的都是“二財(cái)政”的事，所以信托都是由政府和銀行開辦，這中間由于方向不對(duì)，思想的不正確，出現(xiàn)了大量的風(fēng)險(xiǎn)，前后經(jīng)歷了五次整頓，從第五次開始是最徹底的一次整頓，開始前有239家，目前重新登記59家。02年信托法和信托投資管理辦法，以及資金管理辦法為標(biāo)志，信托開始了重新的出發(fā)，原來(lái)發(fā)債、吸收存款這些信托本身去融資的方法，現(xiàn)在都不允許了，我們現(xiàn)在的公司比較類似于募私的產(chǎn)業(yè)基金， 從02年至今整個(gè)行業(yè)發(fā)展總體比較快的，到04年底，現(xiàn)在按照管理的資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到兩千億，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)做出了積極的貢獻(xiàn)，當(dāng)然這中間也有個(gè)別的信托公司，德國(guó)是“德龍系”的資金不斷出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在正在不斷的出臺(tái)一些政策，其中即將要出臺(tái)是對(duì)信托公司要進(jìn)行分類管理，分成五類，不同的信托公司有不同的經(jīng)營(yíng)范圍，不同的業(yè)務(wù)品種，不同的支持。第二、講一下信托到底能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)些什么。 ?。?）比較的是它能帶來(lái)貫穿房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程的融資服務(wù)，銀行是在后期。 ?。?）運(yùn)用得當(dāng)?shù)幕軌驗(yàn)殚_發(fā)商帶來(lái)整體財(cái)務(wù)費(fèi)用的降低，大家都知道信托的錢比銀行貴，實(shí)際上這是兩種不同類型的錢，比如在買地環(huán)節(jié)銀行根本不能給你提供錢。由于這個(gè)信托的介入，加快了你項(xiàng)目的周期，減少了你占用資金的時(shí)間，運(yùn)用得當(dāng)可以降低整體財(cái)務(wù)費(fèi)用的降低。房地產(chǎn)信托在信托里面一直是一個(gè)比較重要環(huán)節(jié)，從03年1212號(hào)文件出臺(tái)，我記得是6月13號(hào)頒布，我們公司是6月12號(hào)開業(yè)，當(dāng)時(shí)27號(hào)我們跟中央電視臺(tái)做了一期節(jié)目，銀行收緊房貸、信托趁虛而入，兩年的實(shí)踐證明了這一點(diǎn)，一方面銀行改革的深入，由于銀行受資本沖擊率各方面的影響，貸款規(guī)模的增長(zhǎng)受到了一些限制，現(xiàn)在各家銀行在不斷的引進(jìn)戰(zhàn)略投資者上市，其實(shí)它是擴(kuò)大它的分子，所以說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)資本增加，受到了影響。第二個(gè)信托的介入可以改善房地產(chǎn)投資界結(jié)構(gòu)，促進(jìn)融資多元化，信托業(yè)也抓住了這個(gè)機(jī)遇，逐漸的增加了投入，這個(gè)有一組數(shù)據(jù)可以看得出來(lái)，按公開發(fā)布的04年信托產(chǎn)品的一個(gè)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)信托從發(fā)行數(shù)量上排到了第一，從募集資金量來(lái)說(shuō)，僅次于基礎(chǔ)設(shè)施，現(xiàn)有的模式大部分是指定用途的房地產(chǎn)信托，就是我先確定一個(gè)項(xiàng)目，比如說(shuō)做一個(gè)采訪貸款的投資的信托計(jì)劃，然后再把這個(gè)計(jì)劃向客戶進(jìn)行推進(jìn)，這個(gè)各家信托公司都會(huì)做，它的特點(diǎn)是實(shí)行備案，發(fā)行靈活，第二這樣期限比較短，風(fēng)險(xiǎn)抵御能力比較強(qiáng)?，F(xiàn)有的這種是它有它的局限，信托資金門檻都比較高，目前買到我們聯(lián)華信托的沒(méi)有低于20萬(wàn)的，由于受流動(dòng)性的限制，期限比較短，由于它不能上市，由于受規(guī)模和期間的限制，主要還是以貸款的方式進(jìn)入。因?yàn)槟汩T檻較高，我讓勞動(dòng)力雞蛋放在一個(gè)籃子里，交給一個(gè)開發(fā)商，一個(gè)項(xiàng)目出問(wèn)題，就全有問(wèn)題了，所以雞蛋不要放在一個(gè)籃子里，銀監(jiān)會(huì)也意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，去年出了一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)信托管理暫行辦法，主要是限制房地產(chǎn)信托，這為中國(guó)打下了基礎(chǔ)，五億以上規(guī)模，三年以上的期間等等。信托公司也開始了房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新的一個(gè)探索和實(shí)踐，信托公司專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)的趨勢(shì)開始顯現(xiàn)，比如說(shuō)我們聯(lián)華信托構(gòu)筑了一個(gè)專業(yè)的信托服務(wù)平臺(tái)和一個(gè)品牌，專門為房地產(chǎn)商提供服務(wù)，也提供一些創(chuàng)新型的房地產(chǎn)的產(chǎn)品，這是我們整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)鏈出現(xiàn)的一個(gè)重要的產(chǎn)品，“聯(lián)信保密”最近受到關(guān)注比較多，主要是借鑒海外的一個(gè)做法，先募集資金，它是一個(gè)混合型的做法，有貸款、有投資。像我們“聯(lián)華保立”（音）推出，第五期已經(jīng)賣完，第六期馬上就出來(lái)了。 根據(jù)以上的介紹，我個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)信托有望成為房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的一只重要的力量，但是還需要做一些工作，首先就是繼續(xù)發(fā)展，以具體項(xiàng)目融資為主，主要形成私募型的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品。 第二就是大力發(fā)展以產(chǎn)業(yè)投資為基金的房地產(chǎn)的投資基金，比如像買進(jìn)“保立”（音）這樣的產(chǎn)品，賣到一千份、兩千份這樣的產(chǎn)品等等。 第三要催生以購(gòu)買和持有成熟物業(yè)的房地產(chǎn)投資物業(yè)的（英文）。 ?。?）通過(guò)房地產(chǎn)信托的發(fā)展，應(yīng)該能夠突破當(dāng)前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的一個(gè)局限。 ?。?）可以徹底改變當(dāng)前的房地產(chǎn)投融資模式，第三就是專業(yè)化水平高的開發(fā)商將作為我們的合作伙伴宏觀調(diào)控背景下的地產(chǎn)融資新路徑 進(jìn)入2005年，房產(chǎn)新政“組合拳”連番出擊。此前一路高歌猛進(jìn)的中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)集體陷入低潮。中國(guó)樓市將何去何從？地產(chǎn)業(yè)如何面對(duì)政府宏觀調(diào)控的習(xí)慣性動(dòng)作？ 中國(guó)房地產(chǎn)的年度思想論壇 — “地產(chǎn)進(jìn)化論：宏觀調(diào)控下的物種選擇”2005（博鰲）房地產(chǎn)論壇”于2005年8月4日8月7日在中國(guó)海南博鰲再啟大幕。 以下為融資路徑對(duì)話專場(chǎng)—宏觀調(diào)控背景下的地產(chǎn)融資新路徑實(shí)錄： 主持人楊熙：各位來(lái)賓大家下午好，今天很高興與各位專家主持下午的融資路徑對(duì)話專場(chǎng)。今天的主題包含了今天下午的話題，第一在宏觀調(diào)控下地產(chǎn)企業(yè)面臨怎樣的融資環(huán)境，對(duì)我們的企業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響，從現(xiàn)在到將來(lái)有什么改變，這是我們探討的第一話題，在這樣的融資環(huán)境大勢(shì)下，地產(chǎn)企業(yè)有什么更好的融資方式，讓我們發(fā)展得更好更快，請(qǐng)各位給予解答。 樣本別墅式住宅 客座主持陳基強(qiáng)：開場(chǎng)有一點(diǎn)怪，今天在座的五位都是解決困難的人，但是你們是否發(fā)覺，我們里面沒(méi)有發(fā)展商，有困難的人不再這里，提出解決方案的有五個(gè)，我知道下面有很多的發(fā)展商，等一會(huì)兒你們有問(wèn)題希望臺(tái)前、臺(tái)后的人互相互動(dòng)，提出問(wèn)題，讓我們上面的五位專家有解決方案的機(jī)會(huì)。不要說(shuō)我們光是吹。 主持人：首先有請(qǐng)?zhí)斩o我們作出判斷。 陶冬：我個(gè)人對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，很難有結(jié)構(gòu)性根本性的解決，解決的方案要靠四位穿黃色衣服的解決。發(fā)展商解決資金的來(lái)源的問(wèn)題，是中國(guó)今后房地產(chǎn)改革的最重要的一環(huán)，如果我們說(shuō)，目前房地產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)格的調(diào)整，成交量的調(diào)整，只是一個(gè)短暫的周期性的回落的話，結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)今后幾十年，甚至幾百年的發(fā)展，就顯得更加重要，絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家中，發(fā)展商的融資的主要渠道是通過(guò)資本市場(chǎng)，而不是通過(guò)銀行代管，也就是說(shuō)間接投資。李嘉誠(chéng)之所以成為李嘉誠(chéng)是因?yàn)橛邢愀酃墒校绹?guó)地產(chǎn)的大亨已經(jīng)破產(chǎn)了，但是在電視里面紅得發(fā)紫，之所以有他八十年代、九十年代的紅火，是因?yàn)樗诎l(fā)行垃圾債券，股市、債市是正常的經(jīng)濟(jì)趨向成熟的
畢業(yè)設(shè)計(jì)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1