《標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理》-文庫吧
2025-05-04 17:13 本頁面
【正文】 理，而不僅僅負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目最終的成本進(jìn)行核算；另外，成本管理部僅僅做好預(yù)決算已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還必須擔(dān)當(dāng)起成本管理當(dāng)中主要的協(xié)調(diào)人角色，因?yàn)槌杀竟芾磉^程是一個(gè)全員參與的過程，客觀上需要有一個(gè)部門擔(dān)當(dāng)牽頭組織的角色。以前財(cái)務(wù)管理部門所做的成本管理工作主要側(cè)重于事后的成本核算，很難對(duì)成本做到實(shí)時(shí)的調(diào)控管理。 當(dāng)然，財(cái)務(wù)部依然也要承擔(dān)相當(dāng)?shù)某杀竟芾砺毮?，更?cè)重于對(duì)整個(gè)公司經(jīng)營成果利潤的把控。這樣，萬科就把與成本管理有關(guān)的職責(zé)理順為： 成本管理部負(fù)責(zé)對(duì)成本進(jìn)行管理、財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)對(duì)利潤狀況進(jìn)行管理、銷售部負(fù)責(zé)對(duì) 銷售狀況進(jìn)行管理等。大的框架基本成形之后，再結(jié)合設(shè)計(jì)、工程等專業(yè)技術(shù)支持部門，整個(gè)系統(tǒng)就可以有機(jī)地耦合起來。 當(dāng)然以上是萬科成本管理體系最初的發(fā)展和變化的情況。近年來，隨著萬科專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略的形成和落實(shí)，隨著萬科開發(fā)規(guī)模的日益擴(kuò)大，萬科集團(tuán)的成本管理體系的體系架構(gòu)、權(quán)責(zé)分配等也逐漸發(fā)生著變化，但一個(gè)從上至下相對(duì)嚴(yán)格完善、高效的目標(biāo)成本管理體系對(duì)萬科集團(tuán)的發(fā)展起到了很關(guān)鍵的支撐作用。 2. 如何將目標(biāo)成本分解至部門及崗位建立責(zé)任成本體系？ 在明確項(xiàng)目的目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上， 還需要通過建立“責(zé)任成本體 系”來實(shí)現(xiàn)落實(shí)和考核?！柏?zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況。“責(zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中“誰來做、做什么”的問題，是成本管理體系架構(gòu)在部門職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實(shí)。 “責(zé)任成本體系”包含以下要素，即責(zé)任主體、責(zé)任范圍、考核指標(biāo)和評(píng)價(jià)部門。 ■責(zé)任主體：按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拓展論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、銷售客服等職能部門確定相應(yīng)的責(zé)任主體，并明確在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門和配合部門； ■責(zé)任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分 責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍； ■考核指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項(xiàng)目成本特性，單一反饋指標(biāo)高低并不能如實(shí)反映成本理性； ■評(píng)價(jià)部門：及時(shí)計(jì)算并提供反饋指標(biāo)。在各部門發(fā)表自我評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評(píng)價(jià)意見，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析報(bào)告。 在實(shí)施過程中應(yīng)該將責(zé)任成本體系和企業(yè)的績效管理體系有機(jī)的結(jié)合起來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)責(zé)任成本體系的考核指標(biāo)應(yīng)該成為績效考核體系財(cái)務(wù)成本類指標(biāo)的核心內(nèi)容。 3. 項(xiàng)目論證階段如何進(jìn)行成 本控制？ 項(xiàng)目拓展論證階段的成本控制重點(diǎn)在于控制土地成本。土地成本主要指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開發(fā)完成，該成本一般也不會(huì)有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本分析準(zhǔn)確。采取一定的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目論證階段成本控制的重點(diǎn)主要在于以下幾個(gè)方面： ■建立在充分完善成本信息基礎(chǔ)上的對(duì)目標(biāo)地塊準(zhǔn)確的成本信息分析； ■制定適當(dāng)?shù)耐恋孬@取投標(biāo)報(bào)價(jià)策略； ■建立嚴(yán)格完善的項(xiàng)目立項(xiàng)審批權(quán)限和流程。 例如，某標(biāo)桿企業(yè)對(duì)項(xiàng)目拓展論證階段做出如下規(guī)定：各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請(qǐng)示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容： ■成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施； ■投資及效益測(cè)算、利潤體現(xiàn)安排； ■稅務(wù)環(huán)境及其影響； ■資金計(jì)劃； ■《競(jìng)投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目）；
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