標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理-免費閱讀
【正文】 比如萬科，通過實施有效的目標(biāo)成本管理體系，使得的項目單位成本誤差由原來的 100 元左右降低至目前的 20 元上下，而且使成本管理系統(tǒng)在以下方面得到了顯著提升和改善： ■各項目成本數(shù)據(jù)集中反饋，即時了解項目動態(tài)成本和利潤狀況，項目定位和領(lǐng)導(dǎo)決策更加準(zhǔn)確； ■工程和材料采購合同條款、合同價集團內(nèi)互相借鑒； ■類似項目之間很方便進行比較，挖掘成本降低潛力； ■及時統(tǒng)計變更簽證的造價，實現(xiàn)可控； ■成本數(shù)據(jù)與財務(wù)之間相互調(diào)用，協(xié)調(diào)高效。成本分析預(yù) 警制度指的是成本管理部門與有關(guān)部門配合，在項目發(fā)展的不同階段根據(jù)項目發(fā)展的具體情況實時，定期調(diào)整成本臺帳，及時反饋有關(guān)成本變動情況，預(yù)測成本變動趨勢，并通過各種有效途徑（如成本控制小組會議制度）及時進行調(diào)整、消除造成成本異常波動的不合理因素。合同性成本是動態(tài)成本中變動性最大的部分，其“高變動性”決定了它是成本控制的重中之重?？刂茽I銷成本關(guān)鍵還是要提高營銷策劃的水平，使有限的營銷投入發(fā)揮最大的效用。 6. 如何進行有效的簽證管理 ■現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。 5. 工程施工階段如何進行成本控制？ 工程施工階段成本控制的重點在于工程供應(yīng)商選擇管理、材料設(shè)備供應(yīng)商管理、工程進度款管理、設(shè)計變更管理、現(xiàn)場簽證管理和工程結(jié)算管理。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時的成本分析準(zhǔn)確。 “責(zé)任成本體系”包含以下要素，即責(zé)任主體、責(zé)任范圍、考核指標(biāo)和評價部門。 當(dāng)然，財務(wù)部依然也要承擔(dān)相當(dāng)?shù)某杀竟芾砺毮?，更?cè)重于對整個公司經(jīng)營成果利潤的把控。 2） 制定準(zhǔn)確的項目目標(biāo)成本 目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項目成本的控制線。 房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，大致可分為以下幾個大部分：土地成本（約占項目總成本的 3035%左右）、前期費用（約占項目總成本的 23%左右）、工程成本（約占項目總成本的 5055%左右）、營銷成本（約占項目總成本的 58%左右）、管理成本和財務(wù)成本。從成本的屬性來看，土地成本、管理費及財務(wù)成本在項目初期即可大部分確定，其波動幅度微小，可控性相對較??；前期費用、工程成本、營銷成本則會因為項目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強。 要制定準(zhǔn)確的目標(biāo)成本，需要滿足以下的基礎(chǔ)條件： ■建立規(guī)范化的成本結(jié)構(gòu)體系，全面反映項目各項成本信息； ■充分的成本信息庫和成本信息數(shù)據(jù)共享機制； ■規(guī)范化的成本管理流程，定義如何在項目發(fā)展階段對“估算成本”進行測算，如何在“規(guī)劃設(shè)計”、“擴初設(shè)計”、“施工設(shè)計”各個階段完成對目標(biāo)成本的層層細(xì)化修訂，并形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費 用的使用與管理。這樣，萬科就把與成本管理有關(guān)的職責(zé)理順為： 成本管理部負(fù)責(zé)對成本進行管理、財務(wù)管理部負(fù)責(zé)對利潤狀況進行管理、銷售部負(fù)責(zé)對 銷售狀況進行管理等。 ■責(zé)任主體：按照房地產(chǎn)開發(fā)項目拓展論證、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、銷售客服等職能部門確定相應(yīng)的責(zé)任主體，并明確在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門和配合部門； ■責(zé)任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分 責(zé)任部門，建造成本以外按成本項目劃分責(zé)任范圍； ■考核指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。采取一定的投標(biāo)報價策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險。該階段主要從以下幾個方面進行控制： 1）工程供應(yīng)商選擇管理、材料設(shè)備供應(yīng)商管理： ■在項目前期目標(biāo)成本已經(jīng)建立的情況下，成本管理部門應(yīng)及時對成本測算值作進一步拆分（如按土建、安裝、消防、弱電、鋁合等），
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