標桿房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理(完整版)
【正文】 爭取最佳的性價比； ■通過限額設(shè)計落實目標成本的要求：在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設(shè)計等對工程造價影響大的內(nèi)容； 在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響； ■通過規(guī)范化的設(shè)計任務(wù)書和設(shè)計合同嚴格控制設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量：在項目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標參數(shù)，防止因設(shè)計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?，設(shè)計費用的審核、支付亦與之掛鉤；施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)限額設(shè)計要求的條款，并載明：設(shè)計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》； ■通過規(guī)范化的設(shè)計評審流程來評價各重要設(shè)計節(jié)點的設(shè)計成果質(zhì)量：如某標桿企業(yè)規(guī)定總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應(yīng)首先上報集團領(lǐng) 導牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設(shè)計階段（如單體設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計）。土地成本主要指土地獲得階段形成的種類費用支出，包括地價、土地動拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等?！柏熑纬杀倔w系”的目標是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責，并借助技術(shù)經(jīng)濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。 預決算部“變成”成本管理部之后，職責明顯擴大：除了要繼續(xù)負責預決算之外，還要對工程的全過程進行成本管理，包括管理費用，從整個過程來對成 本實施動態(tài)管理，而不僅僅負責對項目最終的成本進行核算；另外，成本管理部僅僅做好預決算已遠遠不夠，還必須擔當起成本管理當中主要的協(xié)調(diào)人角色，因為成本管理過程是一個全員參與的過程，客觀上需要有一個部門擔當牽頭組織的角色。目標成本管理就是通過制定目標成本，將目標成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行 過程中把實際結(jié)果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。在這種形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得穩(wěn)定的經(jīng)營利潤，除了必須密切關(guān)注和研究消費者的消費偏好，提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴格控制各項費用支出。尤以工程成本為重。 1999 年，萬科決定把預決算部改成成本管理部。 當然以上是萬科成本管理體系最初的發(fā)展和變化的情況。在各部門發(fā)表自我評價的基礎(chǔ)上，就各責任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評價意見，并形成系統(tǒng)的項目責任成本分析報告。 例如，某標桿企業(yè)對項目拓展論證階段做出如下規(guī)定：各單位新項目立項時必須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經(jīng)集團立項聽證會討論通過。 ■工程進度款支付達到工程造價 85%時，原則上應(yīng)停止付款，預留至少10%工程尾款和 5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。 ■現(xiàn)場簽證必須按當時發(fā)生當時簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴禁事后補簽。 ■通過營銷供應(yīng)商成本信息庫的建立和營銷供應(yīng)商的評估機制，有效地降低營銷成本。所以，我們在成本管理中必須“以合同為中心”。成本管理系統(tǒng)其實是一個能夠?qū)崟r反映出項目成本的信息平臺，它可以輔助我們建立成本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、實時記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進展，實現(xiàn)業(yè)務(wù)、財務(wù)、資金管理的有機結(jié)合。 。系統(tǒng)還可以提供決策的依據(jù)，比如付款時間、歷史賬務(wù)，大量的基礎(chǔ)工作能夠依靠成本管理來簡化，它的透明和實時查詢可以讓相關(guān)人員提高效率并且對項目進行監(jiān)控。“動態(tài)成本”反映任意時段項目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；“實際發(fā)生成本”指的是項目當前已審定的工程量，與“動態(tài)成本”對比可反映出項目整體進度；“實付成本”指的是實際已支付的款項，與“實際發(fā)生成本”對比反映出款項的支付進度，包括應(yīng)付、實付的情況。 動態(tài)成本的核心是實時性，動態(tài)指的是在項目整個生命周期的任一時間點，都能實時掌握項目最新的成本狀態(tài)，例如，每平方單方綜合造
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