《標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理》(文件)
【正文】 意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。 ■工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià) 85%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和 5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。 ■在成本管理部門(mén)提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書(shū)。 ■現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。 7. 營(yíng)銷(xiāo)階段如何進(jìn)行成本控制？ 營(yíng)銷(xiāo)成本主要指在項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中形成的種類(lèi)費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用。 ■通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)供應(yīng)商成本信息庫(kù)的建立和營(yíng)銷(xiāo)供應(yīng)商的評(píng)估機(jī)制，有效地降低營(yíng)銷(xiāo)成本。 動(dòng)態(tài)成本控制主要關(guān)注以下幾個(gè)方面： ■以合同管理為中心：動(dòng)態(tài)成本 =合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本。所以，我們?cè)诔杀竟芾碇斜仨殹耙院贤瑸橹行摹薄? ■建立成本分析預(yù)警機(jī)制：成本管理部門(mén)要建立成本分析預(yù)警制度。成本管理系統(tǒng)其實(shí)是一個(gè)能夠?qū)崟r(shí)反映出項(xiàng)目成本的信息平臺(tái)，它可以輔助我們建立成本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、實(shí)時(shí)記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合。 9. 標(biāo)桿企業(yè)目標(biāo)成本管理體系的啟示 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理過(guò)程中，一些優(yōu)秀企業(yè)取得了很好的成績(jī)。 。 根據(jù)我們前面介紹的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目標(biāo)成本體系建立和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)成本管理和控制要點(diǎn)的分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在成本管理方面達(dá)到較好的水平，必須始終堅(jiān)持改革創(chuàng)新，通過(guò)持續(xù)的改進(jìn)提高才能獲得較好的效果。系統(tǒng)還可以提供決策的依據(jù)，比如付款時(shí)間、歷史賬務(wù)，大量的基礎(chǔ)工作能夠依靠成本管理來(lái)簡(jiǎn)化，它的透明和實(shí)時(shí)查詢(xún)可以讓相關(guān)人員提高效率并且對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控。另外，在項(xiàng)目完工后，由財(cái)務(wù)部門(mén)、成本管理部門(mén)共同牽頭，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的組成、分布、變化過(guò)程進(jìn)行深入分析，并做出合理的評(píng)估?！皠?dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動(dòng)態(tài)成本”對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度；“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本”對(duì)比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。而“非合同性成本”，如“政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)用”等，則相對(duì)容易控制。 動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，動(dòng)態(tài)指的是在項(xiàng)目整個(gè)生命周期的任一時(shí)間點(diǎn)，都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)，例如，每平方單方綜合造價(jià)是多少？ 我們強(qiáng)調(diào)“在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中”能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算，只有這樣才能控制成本、輔 助營(yíng)銷(xiāo)決策。在這個(gè)階段營(yíng)銷(xiāo)成本管理的主要措施有以下幾點(diǎn)： ■結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)成本，建立各項(xiàng)的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。 ■凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過(guò)程中不得辦理任何簽證。 ■現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工 程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。 4）工程結(jié)算管理： ■單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工必須符合規(guī)定的條件，應(yīng)經(jīng)過(guò)自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移交； ■設(shè)計(jì)、工程、審算、銷(xiāo)售和物業(yè)管理部門(mén)必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，“移交證明書(shū)”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公 司同時(shí)簽署； ■凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。該階段主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行控制： 1）工程供應(yīng)商選擇管理、材料設(shè)備供應(yīng)商管理： ■在項(xiàng)目前期目標(biāo)成本已經(jīng)建立的情況下，成本管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)對(duì)成本測(cè)算值作進(jìn)一步拆分（如按土
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