【正文】 理 費費 管理費相對較高，有的納入租金內(nèi)，有的則另計 租租 賃賃 價價 格格 租價多在 100 元 /平方米以上，部分租賃價格以港幣或 美 金標(biāo)價，比市場上同等質(zhì)素的個人出租物業(yè)要貴不少 租租 售售 特特 點點 因為要進行專業(yè)性管理，故一般只租不售，近年因為市場的需要， 也出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓模式 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 6 富力美好置業(yè)有限公司 1) 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 7 富力美好置業(yè)有限公司 三、 代表性酒店式公寓列表分析 公寓名稱 項目內(nèi)容 中信公寓 祈福華廈 廣東國際大廈 B 附樓 遠(yuǎn)洋明珠大廈 富城花園 新大廈 分布層數(shù) 3—38 層 25 層 共 35 層 7 樓、 25 樓 2— 8樓 共 30 層，分布各樓層 客房總數(shù) 兩座共 548 套 80 多套 共 35 套 —— 兩座共 95套 約 70 多套 二房單位套房面積 （建筑面積） 125 ㎡ 109~144 ㎡ 80~90 ㎡ 75 ㎡ 97— 129 125 ㎡ 三房單位套房面積 （建筑面積） 160 ㎡ 165~180 ㎡ 120 ㎡ 118 ㎡ 126— 157 個別面積達 499㎡ 160 ㎡ 售價 港幣 10000`15000 元 /㎡ 只租不售 5000 元 /㎡ 7000~8000 元 /㎡ 只租不售 7000~10000 元 /㎡ 配套設(shè)施 會所、國際會議室、泳池、 小型酒吧、餐廳等 會所、酒吧、餐廳、泳池、桑拿 室、高爾夫練習(xí)場、穿梭巴士等 可用廣東國際大酒店 的服務(wù)設(shè)施 五樓有會所， 其他設(shè)施無 餐廳、泳池、桑拿 室、穿梭巴士等 會所設(shè)施、餐廳、酒吧、泳池、 衛(wèi)星電視、穿梭巴士等服務(wù) 管理費 元 //㎡ 含房租內(nèi) 15 元 /㎡ 含房租內(nèi) 含房租內(nèi) 元 /㎡ 管理公司及服務(wù)特色 保利物業(yè) 祈福華廈管理處 業(yè)主管理處 遠(yuǎn)洋明珠管理處 富城花園營業(yè)部 廣州天綽物業(yè)管理有限公司 國際飯店金鑰匙組織聯(lián)合會員 客戶（住戶）類型 外籍人士為主（其中日本人 占 5 成，韓國人 2 成） 外籍客戶為主（以歐美人士居多， 其余日本、香港、韓國等人士） 國內(nèi)客戶占多數(shù) 國內(nèi)客戶為主 歐美日菲香港等 日本客戶占 70% 韓國客戶占 15% 客戶租期 八成以上租半年 3 個月到 1 年租期 無日租， 1 個月或一年均可 1~3 個月租期為主 一般一年以上 3 個月到 1 年租期為主 出租率 80% 90% 80% 70% 70% 90% 租價 日租 600~800 元 /單元 半年內(nèi)價格一樣 一年全包價格 萬元 /月 一房 1500 美元 /月 二房 2020 美元 /月 三房、四房 3000~4000 美元 /月 二房或三房全包價8000— 12020 元 /月 二房 8000 元 /月 三房 9000 元 /月 二房 2020 美元 /月 三房 2500 美元 /月 二房租價 15000 元 /月 三房租價 17000 元 /月 電梯數(shù)量 3 臺客梯， 1 臺貨梯 3 臺 2 臺客梯， 1 臺貨梯 2 臺 每座 2臺 東北兩座塔樓各有 2 臺 電梯 回報率 6~10% ———— ———— 6~8% ———— 10%左右 備注 在廣州市場一直不出售 ，近期推出“絕版” 50 套， 如租期一年以上可以侃價，約 85折左右 注：因為早期住宅部分已經(jīng)基本銷售完畢，余下作為酒店式公寓者不多 全部出售，用以出租的公寓不多 租期一年以上可以侃價 8至 85折 初期推出市場反映一般，后重新包裝為國際公寓后，銷售及租賃暢旺 注：各酒店式公寓也配備一房、四房甚至四房以上的套房，不過一般所占比例不多 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 8 富力美好置業(yè)有限公司 以上列表中的公寓中大 部分是高檔的 國際化酒店式公寓 ，其客戶（住戶）主要面向外籍人士，早期的國際公寓一般都只租不售，如祈福華夏、富城花園等就是這一類型，其租賃相當(dāng)暢旺，出租率都在 70%以上。而近年如新大廈等酒店式公寓已經(jīng)采取產(chǎn)權(quán)式酒店銷售形式，物業(yè)管理公司為購買產(chǎn)權(quán)的投資者提供租賃服務(wù)，確保投資者的回報。 目前廣州能稱得上國際化酒店式公寓僅有祈福華廈、新大廈、富城花園、中信公寓等少數(shù)幾間，而隨著廣州市的經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，對外經(jīng)貿(mào)交流日趨活躍，外商投資日增，常駐廣州的外籍人士逐年遞增，高檔的酒店式公寓的需求潛力巨大。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 9 富力美好置業(yè)有限公司 四、 酒店式 公寓總體現(xiàn)狀分析 1. 區(qū)位分析 以其功能設(shè)計及面向的客戶情況來看，目前廣州酒店式公寓一般位于比較成熟的商務(wù)寫字樓區(qū)域及交通暢順方便的主干線地帶，這樣的區(qū)位對使用者而言最有利。 2. 出租率 因為酒店式服務(wù)公寓數(shù)量不多，象花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館、凱旋華美達等四五星級酒店附帶的高級公寓套房以及二沙島金亞花園、嶺南會等酒店式服務(wù)別墅的出租情況長期接近 100%，專業(yè)性的酒店式公寓因為檔次及服務(wù)素質(zhì)等原因，空置率從 5~30%不等，但普遍出租率都在 70%以上（如下圖所示）。 酒店式公寓出租率比較8 0 % 左右9 0 % 左右90 % 以上30~40%0%20%40%60%80%100%祈福華廈 富城花園新大廈中信公寓出租率 3. 租賃價格 酒店式服務(wù)公寓普遍相比一般公寓具有更高的租價及更好的租賃前景，這與其自身獨有的優(yōu)勢分不開的，現(xiàn)時，月租價為 90~120 元 /㎡，其中，較新及配置標(biāo)準(zhǔn)高的國際化專業(yè)公珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 10 富力美好置業(yè)有限公司 寓租金高企不下，如新大廈月租達 120 元 /㎡，而較舊的酒店式公寓租金水平則遜色不少。 另外，花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館等五星級酒店附帶的高級公寓套房凱旋華美達月租為 180~200 元 /㎡，而及金亞花園、嶺南會等頂級酒店式服務(wù)別墅月租達到 300元 /㎡左右。 酒店式服務(wù)公寓租賃價格如下圖所示： 外籍人士高級公寓租價比較30090~ 120180~200050100150200250300350專業(yè)性酒店式公寓五星級酒店附帶 的高檔公寓二沙島頂級 酒店式服務(wù)別墅租價（元/㎡） 相比之下，酒店式公寓的租價對五星級酒店附帶的高級公寓具有較大的價格優(yōu)勢，但所提供的服務(wù)接近五星級酒店，隨著經(jīng)營服務(wù)的不斷改善，相信酒店式公寓在租賃市場上具有越來越強的競爭力 。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 11 富力美好置業(yè)有限公司 4. 客戶類型 1） 租賃用戶 ? 跨國公司工作的外籍人士 外籍人士是酒店式公寓最主要的客源 。 據(jù)廣州市經(jīng)委統(tǒng)計，截止 2020 年 3 月底，駐穗的外 國 機構(gòu)已達 2672 家，比 1999 年增加了 270 多家 ； 2020 年外資企業(yè)達 15000 多家， 世界 500 強的跨國公司有 100 多家已進駐廣州。目前， 常駐廣州工作的外籍人員 目前已 超過 3 萬人，加上其家屬將近 10 萬人 ，這個數(shù)字還在逐年遞增。 這些 跨國公司 的高層外籍管理人員（ CEO） 大都 有優(yōu)厚的住房津貼（高達 2020~5000 美元 /月），以 公司 的 名義租房 。除了一些中高檔酒店附屬的公寓和別墅，這些外籍人士更 樂于選擇豪華 、 服務(wù)完善 、又有家的感覺 的 國際公寓作為 居所 ，從而形成了一批穩(wěn)定的客源，這些 租客以來自歐美、日本、韓國這些經(jīng)濟發(fā)達的國家或地區(qū)的外籍人員人士為主 。 另外，這些外籍人士有一個特性，就是喜歡“物以類聚，人以群居”，往往有一個 地方居住感覺良好，然后便會召喚一大群同國籍的人士同來，憩居成一個同族群落。例如，中信公寓就聚集了大量的日籍人士，占租賃總比例的 50%以上。 注：在廣州的外籍人員并非都住高級酒店式公寓，有相當(dāng)大部分租住一般的商品住宅或公寓，這些人士大多來自非洲、阿拉伯國家、東南亞國家。 ? 港澳臺人士 由于廣州市毗鄰港澳，地理位置及及投資環(huán)境優(yōu)越，粵港澳臺經(jīng)貿(mào)投資往來及四地人員交往越來越頻繁，港、澳、臺商在廣州的投資項目逐年增多， 2020 年底，僅臺資企業(yè)就有 2144珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 12 富力美好置業(yè)有限公司 家，實際利用臺資 元億美元。另外原籍廣州的海外僑胞有 135 萬人，澳港臺同胞 83 萬人，歸僑、歸眷、港澳臺同胞親屬 100 多萬人。平均每年有數(shù)百萬人次的港、澳、臺人士來穗探親訪友和從事經(jīng)濟文化活動。 目前，常駐廣州工作的港澳臺籍人士有約 60 萬人，其公司企業(yè)中按其職位高低給予 2020—— 20200 元 /月的住房津貼，一般職員為 2020— 4000 元 /月，而高層管理者達 20200 元 /月。其中，長期在廣州工作生活者不少會選擇在廣州購房置業(yè)，有一些中短期逗留者則會居住在較為高檔的寓所中，這些寓所就包括酒店式公寓。 ? 高收入的國內(nèi)白領(lǐng)（金領(lǐng)）階層 為數(shù)不少 的 城市高級 白 領(lǐng)人群 也 是一個 潛在 的市場，這些人收入高，崇尚自由，注重生活品味。據(jù) 2020 年 第五次人口普查統(tǒng)計，廣州市總?cè)丝跒? 萬人，本市戶口人數(shù) 萬人，外來人口 超過 300 萬人，其中很大一部分屬于 高學(xué)歷、高收入的 “飄一族 ”，他們流動性強，講求生活質(zhì)素，暫時沒有穩(wěn)定的居住愿望，構(gòu)成了公寓租賃市場的潛力股。 不過，這部分高級城市白領(lǐng)人士所居住的公寓，一般還不是真正意義上的酒店式公寓，因為酒店式公寓的租金高昂，而這些人士沒有象歐美外籍人士有那樣豐厚的住房津貼（有一些高級職員的住房津貼每月有 1500— 2500 元），所居住的寓所一般租金介乎 1000— 2500 元 /月，故 國內(nèi)城市高級白領(lǐng)這類型的客戶遠(yuǎn)未成為酒店式公寓的主流 。 2） 投資者 現(xiàn)時國際公寓的回報率可達 10%以上，比一般的住宅4%7%的回報率明顯要高，與二線路段臨街商鋪的回報相近，風(fēng)險則介乎于兩者之間，是一個穩(wěn)健明智的投資選擇，故頗受珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 13 富力美好置業(yè)有限公司 一些有一定經(jīng)濟實力及有投資眼光的投資者歡迎。 5. 酒店式公寓經(jīng)營管理特點 1) 軟硬件配置及實際服務(wù)功能 作為公寓，尤其是國際公寓，自然對物業(yè)有 相當(dāng)嚴(yán)格的條件限定 ： 2) 一是地理位置較好，不是處于中心商圈附近之高尚生活社區(qū) ，就是擁有優(yōu)美的山水景觀； 3) 二是大廈形象要豪華氣派，外立面設(shè)計獨具品味，內(nèi)部豪華裝修，而且內(nèi)部戶型間隔應(yīng)當(dāng)是符合現(xiàn)代居住要求的大戶型設(shè)計； 4) 三是居住區(qū)的環(huán)