【正文】 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 1 富力美好置業(yè)有限公司 目 錄 前言 —— 何謂酒店式公寓？ ...........................................................................................2 第一篇※酒店式公寓的發(fā)展歷程 ...................................................................................3 一、 國外情況 ..........................................................................................................3 二、 國內(nèi)開發(fā)建設(shè)狀況 ..........................................................................................3 第二篇※廣州市酒店式公寓市場狀況 ...........................................................................4 一、 酒店式服務(wù)公寓類型細(xì)分 ..............................................................................4 二、 酒店式公寓的分布及特征 ..............................................................................4 三、 代表性酒店式公寓列表分析 ..........................................................................7 四、 酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析 ..............................................................................9 五 、 近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況 ................................................................16 六、 近期公寓類型物業(yè)的供應(yīng)量 ........................................................................16 七、 未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況 ................................................................17 八、 未來幾年酒店式 公寓的市場前景預(yù)測 ........................................................18 九、 酒店式公寓市場分析結(jié)論 ............................................................................23 第三篇※珠江新城規(guī)劃前景分析 .................................................................................24 一、 珠江新城區(qū)域現(xiàn)狀 ........................................................................................24 二、 未來規(guī)劃建設(shè) ................................................................................................26 第四篇※珠江新城 J2—7 地塊分析 .............................................................................29 一、 J2—7 地塊綜合情況 .....................................................................................29 二、 珠江新城 J2—7 地塊開發(fā)條件分析列表 ....................................................31 三、 地塊作為酒店式公寓項目開發(fā)的分析結(jié)論： ............................................31 第四篇※珠江新城 J2—7 地塊項目定位與市場策略 .................................................32 一、 目標(biāo)客戶定位 ................................................................................................32 二、 市場定位分析 ................................................................................................33 三、 項目命名 ........................................................................................................36 四、 經(jīng)營與物業(yè)管理 ............................................................................................37 五、 租賃建議 ........................................................................................................37 六、 經(jīng)營推廣重點 ................................................................................................37 七、 項目年 經(jīng)營收益 ............................................................................................38 策劃方案總結(jié)論 .............................................................................................................40 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 2 富力美好置業(yè)有限公司 前言 —— 何謂酒店式公寓？ 酒店式公寓，顧名思義，首先是公寓，公寓一般是用來出租的住宅物業(yè)，其室內(nèi)空間間隔及使用功能與住宅類似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服務(wù)的公寓類型，其兼具傳統(tǒng)酒店和公寓之長，大多位于成熟商務(wù)區(qū)域、外資企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶， 這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等配套設(shè)施都比較完善。 酒店式公寓本身擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住戶的日常起居、飲食、衛(wèi)生等均有周全服務(wù)，生活非常舒適便利，星級服務(wù)品質(zhì)更令客戶兼有尊貴感。同時，相對獨立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當(dāng)可觀的租金收益。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 3 富力美好置業(yè)有限公司 第一篇※酒店式公寓的發(fā)展歷程 一、 國外情況 酒店式公寓這種業(yè)態(tài)形式起源于歐洲 19 世紀(jì)，為當(dāng)時旅游區(qū)內(nèi)租給游客臨時休息的“臨時之家”，現(xiàn)已逐漸盛行于歐美，功能上早已是滿足旅游、商務(wù)等多方面 需求的公寓類型?，F(xiàn)時，國外的酒店式公寓一般分布在成熟的商務(wù)區(qū)和著名的風(fēng)景旅游點，其房型類似酒店的標(biāo)準(zhǔn)間，配豪華商務(wù)套房，并提供家居生活所需的廚房、衛(wèi)生間、家具等多種設(shè)施。 二、 國內(nèi)開發(fā)建設(shè)狀況 因酒店式公寓的集住宅功能的齊全及生活便利于一身，具有獨特的優(yōu)勢，故其對于有一定流動性商務(wù)人士及高薪白領(lǐng)、外籍人士頗有吸引力。 90 年代初，國內(nèi)最早的酒店式公寓出現(xiàn)在深圳—— 改革開放的前沿陣地，之后這種類型的物業(yè)在北京、上海等地發(fā)展迅速。相比北京、上海，廣州的酒店式公寓一直波瀾不驚，供應(yīng)量不算大，這主要與其城市地位 和經(jīng)濟(jì)外向度略遜有關(guān)?？梢哉f，酒店式公寓的發(fā)展在中國沿海外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都市中已漸露端倪，不過總體上，酒店式公寓的在國內(nèi)還只是處于起步階段，估計至少還有 5~7 年的發(fā)展才進(jìn)入繁榮期。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 4 富力美好置業(yè)有限公司 第二篇※廣州市酒店式公寓市場狀況 一、 酒店式服務(wù)公寓類型細(xì)分 提供酒店式服務(wù)的公寓包括 專業(yè)性的酒店式公寓、星級酒店附帶的高級公寓、酒店式服務(wù)高級別墅 等幾大類型。市面上有一些 叫做“白領(lǐng)公寓”、“ 單身公寓 ”的物業(yè)也標(biāo)榜提供“酒店式服務(wù)”，但其實所提供的服務(wù)素質(zhì)以及硬件配置距離真正的酒店式服務(wù)尚遠(yuǎn)，故不能算是酒店式服務(wù) 公寓。 現(xiàn)時，廣州市提供酒店式服務(wù)的公寓主要以上世紀(jì) 80 年代中至 90 年代中落成的幾家四、五星級酒店附帶的高級公寓以及金亞花園、祈福華廈、富城花園、嶺南會、中信公寓、新大廈等為主，其中，富城花園為第一個專為外籍人士服務(wù)的專業(yè)性酒店式公寓。 據(jù)悉，目前整個廣州市所有已營業(yè)的酒店式公寓，加上星級酒店附帶的高級公寓等，其 總共的套房總數(shù)僅有 2020 套左右 。 本方案所討論的“酒店式公寓”物業(yè)，主要指類似祈福華廈、新大廈這樣的專業(yè)性酒店式公寓。 二、 酒店式公寓的分布及特征 目前，專業(yè)性的酒店式公寓因 其服務(wù)功能及對象的特點，其主要分布在市中心一些位置優(yōu)越，交通便利的成熟商務(wù)寫字樓區(qū)域，如環(huán)市東路寫字樓區(qū)域，天河北中央商務(wù)寫字樓區(qū)，五羊新城等，但總數(shù)不超過 10 個。 從功能上看，目前廣州市比較有代表性的酒店式公寓如下： 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 5 富力美好置業(yè)有限公司 ? 新大廈 —— 國際性酒店式公寓，位于珠江新城 ? 祈福華夏 —— 國際性酒店式公寓，位于五羊新城 ? 中信公寓 —— 國際性酒店式公寓，為中信廣場附樓 ? 富城花園 —— 國際性酒店式公寓，位于五羊新城 ? 廣東國際大廈 B 附 —— 高檔公寓，位于環(huán)市東路 ? 遠(yuǎn)洋明珠大廈 —— 高檔公寓，位于珠江新城 位于環(huán)市東路區(qū)莊立交旁的遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈，其曾經(jīng)推出過產(chǎn)權(quán)發(fā)售的“商務(wù)公寓”，“商務(wù)公寓”商住兩用，從其租賃客戶及功能使用特征來說，商務(wù)公寓并非嚴(yán)格意義的酒店式公寓；另外遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈近期還推出“產(chǎn)權(quán)式酒店”，從其戶型間隔及“酒店”特征來說，也不屬于酒店式公寓。 酒店式公寓的特征 ： 性質(zhì) 屬于商住樓，有 70 年產(chǎn)權(quán) 設(shè)設(shè) 備備 配配 套套 通常配備酒店作為配套，會所設(shè)施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、兒童游樂室、咖啡室等應(yīng)有盡有，國際公寓配套標(biāo)準(zhǔn)更按外籍人士需求來配置 戶戶 型型 特特 點點 介于住宅戶型及酒店套房之間，大廳大房，一般二 房 110 ㎡以上，三房 150㎡以上 裝修及室內(nèi)配置 通常配有豪華裝修及全屋家電家具廚具 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 服服 務(wù)務(wù) 專業(yè)公司進(jìn)行管理，提供 24 小時全天候物業(yè)管理和星級酒店式服務(wù) 日日 常常 生生 活活 配置廚房和洗手間，通常不可以明火煮食，配備獨立空調(diào)（或中央空調(diào)）及熱水系統(tǒng) 管管 理