【正文】 ..........................................................................7 四、 酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析 ..............................................................................9 五 、 近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況 ................................................................16 六、 近期公寓類型物業(yè)的供應(yīng)量 ........................................................................16 七、 未來(lái)兩年酒店式公寓的開發(fā)情況 ................................................................17 八、 未來(lái)幾年酒店式 公寓的市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) ........................................................18 九、 酒店式公寓市場(chǎng)分析結(jié)論 ............................................................................23 第三篇※珠江新城規(guī)劃前景分析 .................................................................................24 一、 珠江新城區(qū)域現(xiàn)狀 ........................................................................................24 二、 未來(lái)規(guī)劃建設(shè) ................................................................................................26 第四篇※珠江新城 J2—7 地塊分析 .............................................................................29 一、 J2—7 地塊綜合情況 .....................................................................................29 二、 珠江新城 J2—7 地塊開發(fā)條件分析列表 ....................................................31 三、 地塊作為酒店式公寓項(xiàng)目開發(fā)的分析結(jié)論： ............................................31 第四篇※珠江新城 J2—7 地塊項(xiàng)目定位與市場(chǎng)策略 .................................................32 一、 目標(biāo)客戶定位 ................................................................................................32 二、 市場(chǎng)定位分析 ................................................................................................33 三、 項(xiàng)目命名 ........................................................................................................36 四、 經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理 ............................................................................................37 五、 租賃建議 ........................................................................................................37 六、 經(jīng)營(yíng)推廣重點(diǎn) ................................................................................................37 七、 項(xiàng)目年 經(jīng)營(yíng)收益 ............................................................................................38 策劃方案總結(jié)論 .............................................................................................................40 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 2 富力美好置業(yè)有限公司 前言 —— 何謂酒店式公寓？ 酒店式公寓，顧名思義，首先是公寓，公寓一般是用來(lái)出租的住宅物業(yè)，其室內(nèi)空間間隔及使用功能與住宅類似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服務(wù)的公寓類型，其兼具傳統(tǒng)酒店和公寓之長(zhǎng)，大多位于成熟商務(wù)區(qū)域、外資企業(yè)和外籍人員聚集流動(dòng)地帶， 這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等配套設(shè)施都比較完善。美好置業(yè)有限公司 第一篇※酒店式公寓的發(fā)展歷程 一、 國(guó)外情況 酒店式公寓這種業(yè)態(tài)形式起源于歐洲 19 世紀(jì)，為當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客臨時(shí)休息的“臨時(shí)之家”，現(xiàn)已逐漸盛行于歐美，功能上早已是滿足旅游、商務(wù)等多方面 需求的公寓類型。相比北京、上海，廣州的酒店式公寓一直波瀾不驚，供應(yīng)量不算大，這主要與其城市地位 和經(jīng)濟(jì)外向度略遜有關(guān)。市面上有一些 叫做“白領(lǐng)公寓”、“ 單身公寓 ”的物業(yè)也標(biāo)榜提供“酒店式服務(wù)”，但其實(shí)所提供的服務(wù)素質(zhì)以及硬件配置距離真正的酒店式服務(wù)尚遠(yuǎn)，故不能算是酒店式服務(wù) 公寓。 二、 酒店式公寓的分布及特征 目前，專業(yè)性的酒店式公寓因 其服務(wù)功能及對(duì)象的特點(diǎn)，其主要分布在市中心一些位置優(yōu)越，交通便利的成熟商務(wù)寫字樓區(qū)域，如環(huán)市東路寫字樓區(qū)域，天河北中央商務(wù)寫字樓區(qū)，五羊新城等，但總數(shù)不超過(guò) 10 個(gè)。美好置業(yè)有限公司 1) 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 7 富力 目前廣州能稱得上國(guó)際化酒店式公寓僅有祈福華廈、新大廈、富城花園、中信公寓等少數(shù)幾間，而隨著廣州市的經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，對(duì)外經(jīng)貿(mào)交流日趨活躍，外商投資日增，常駐廣州的外籍人士逐年遞增，高檔的酒店式公寓的需求潛力巨大。 酒店式公寓出租率比較8 0 % 左右9 0 % 左右90 % 以上30~40%0%20%40%60%80%100%祈福華廈 富城花園新大廈中信公寓出租率 3. 租賃價(jià)格 酒店式服務(wù)公寓普遍相比一般公寓具有更高的租價(jià)及更好的租賃前景，這與其自身獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)分不開的，現(xiàn)時(shí)，月租價(jià)為 90~120 元 /㎡，其中，較新及配置標(biāo)準(zhǔn)高的國(guó)際化專業(yè)公珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 10 富力 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 11 富力 這些 跨國(guó)公司 的高層外籍管理人員（ CEO） 大都 有優(yōu)厚的住房津貼（高達(dá) 2020~5000 美元 /月），以 公司 的 名義租房 。 注：在廣州的外籍人員并非都住高級(jí)酒店式公寓，有相當(dāng)大部分租住一般的商品住宅或公寓，這些人士大多來(lái)自非洲、阿拉伯國(guó)家、東南亞國(guó)家。平均每年有數(shù)百萬(wàn)人次的港、澳、臺(tái)人士來(lái)穗探親訪友和從事經(jīng)濟(jì)文化活動(dòng)。據(jù) 2020 年 第五次人口普查統(tǒng)計(jì)，廣州市總?cè)丝跒? 萬(wàn)人，本市戶口人數(shù) 萬(wàn)人，外來(lái)人口 超過(guò) 300 萬(wàn)人，其中很大一部分屬于 高學(xué)歷、高收入的 “飄一族 ”，他們流動(dòng)性強(qiáng)，講求生活質(zhì)素，暫時(shí)沒(méi)有穩(wěn)定的居住愿望，構(gòu)成了公寓租賃市場(chǎng)的潛力股。 5. 酒店式公寓經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn) 1) 軟硬件配置及實(shí)際服務(wù)功能 作為公寓，尤其是國(guó)際公寓，自然對(duì)物業(yè)有 相當(dāng)嚴(yán)格的條件限定 ： 2) 一是地理位置較好，不是處于中心商圈附近之高尚生活社區(qū) ，就是擁有優(yōu)美的山水景觀； 3) 二是大廈形象要豪華氣派，外立面設(shè)計(jì)獨(dú)具品味，內(nèi)部豪華裝修，而且內(nèi)部戶型間隔應(yīng)當(dāng)是符合現(xiàn)代居住要求的大戶型設(shè)計(jì)； 4) 三是居住區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊備，尤其是會(huì)所、游泳池、健身房和智能化設(shè)施等必不可少，有的還要配備商務(wù)中心及外語(yǔ)兒童學(xué)校； 5) 四是要有高水準(zhǔn)的酒店公寓式管家服務(wù)，如洗衣、餐飲配送、金鑰匙服務(wù)等。 2) 經(jīng)營(yíng)管理水平 如從空置率來(lái)看，廣州市各酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)尚算理想，珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 14 富力對(duì)于酒店式公寓來(lái)說(shuō)，在租務(wù)市場(chǎng)中，客戶的去留很大程度上首先取決于物業(yè)管理的質(zhì)量。 —— 在這方面，珠江新城新大廈在銷售推廣及招租方面的成功頗值得借鑒 。應(yīng)該要有每年、每月，甚至每周的租務(wù)計(jì)劃； （ 5） 五看推廣宣傳。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 16 富力 六、 近期公寓類型物業(yè)的供應(yīng)量 近期，位于珠江新城的雙城國(guó)際上周正式推出 100套 3040平方米的公寓單位進(jìn)行內(nèi)部登記，均價(jià)約在 75008000 元 /平方米，市場(chǎng)反應(yīng)不俗，該盤的發(fā)售再次掀起公寓類型物業(yè)的熱潮。 在售或潛在供應(yīng)的公寓的戶型間隔 公寓項(xiàng)目 中怡城市花園 雙城國(guó)際 時(shí)代新世界 凱旋新世界 公寓間隔面積 二房 60~70 ㎡ 一房 35~55 ㎡ 二房 80~90 ㎡ 未知 三房 100~130 ㎡ 以上所知的樓盤的戶型間隔偏小，而從了解的情況看，這些樓盤的物業(yè) 管理水平也遠(yuǎn)未達(dá)到酒店式公寓的要求，故可判斷： 今年以來(lái)新推出市場(chǎng)的公寓物業(yè)并非真正的酒店式公寓 。美好置業(yè)有限公司 八、 未來(lái)幾年酒店式公寓的市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 1. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人員往來(lái)趨勢(shì) 中國(guó)加入 WTO 后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持迅猛發(fā)展的勢(shì)頭，吸收外資額一舉躍升為全球第一，超過(guò)美國(guó)，據(jù)有關(guān)資料顯示，2020 年吸收外資額在 500 億美元以上，即使今年春夏之交的非典疫情，也未嚴(yán)重影響外來(lái)投資的趨勢(shì)。 附：廣州市 2020 年 18 月利用外資統(tǒng)計(jì)快報(bào) 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 19 富力美好置業(yè)有限公司 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 21 富力 CEPA 簽署后，香港第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)進(jìn)入內(nèi)地的門檻降低，手續(xù)大大簡(jiǎn)化，顯然，進(jìn)入內(nèi)地的香港地產(chǎn)商相應(yīng)增多，且在內(nèi)地投資開發(fā)的地域范圍將擴(kuò)大，投資額可望穩(wěn)定增加， 相對(duì)來(lái)說(shuō) 酒店式公寓 的開發(fā)也會(huì)相應(yīng)增加 。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 23 富力 從目前情況看，真正上檔次并稱得上是酒店式公寓的僅寥寥幾家而已，有市